樓市紅利即將退出？三四線房價或將迎大調整

來源：網路

在經歷了之前新一輪房價大漲，三四線城市的高房價和房租給年輕人帶來的壓力已遠超一二線城市。權威數據顯示，三四線年輕人房租房貸所佔收入30%以上的比例比一線城市高6%，而房貸占收入一半以上的竟達到15.1%，在30歲之前無存款比例已達35.7%。

本來由於一線城市房價過高，年輕人紛紛逃離北上廣深，現在連三四線城市每個月房貸都還得很吃力。本來一線城市房子租不起，現在三四線城市的房租占收入比還要遠超一線城市。這讓眾多年輕人不知該往何處謀生。

本輪三四線房價飆升主要有三個原因：第一，一二線城市房地產調控把投機炒房客趕向三四線城市炒房，同時，大型房企都轉戰三四線城市開發建房。再加上三四線城市之前房價本身不高，存在估值窪地。於是各路資本紛紛進入炒高房產。

第二，棚改貨幣化安置。鑒於地方政府要給房地產「去庫存，化風險」。於是發改委就要求國開行通過PSL形式發放貸款，地方政府拿了貸款後發放給棚改拆遷戶，由拆遷戶到周邊去買商品房，但三四線城市房地產盤子本身就小，一下子來了巨大的購房需求，房價不被抄高才是怪事。

第三，雖然房企開發貸受到限制，但是居民住房貸款都在大量發放。今年 1-7 月份，銀行新增貸款超過了 10 萬億規模，其中有近四成新增貸款流向了房地產領域，主要還是居民住房貸款。大量個人房貸資金流向三四線城市，房價肯定會漲，現在三四線城市房產均價已超過 1.2 萬 / 平方米。

不過，最近權威部門公布二組數據，預示三四線城市房價有反轉的跡象：一方面，從8月前25天的數據來看，41城日均地產銷量增速-2%，較7月的5.9%回落轉負，其中三四線城市成為了主要拖累。目前三四線城市成交量正在快速萎縮。

另一方面，今年以來，在土地拍賣上，全國房地產市場土地流拍數量超過了800宗，其中三四線城市土地流拍數達到629宗，全國土地流拍數創下了2014年以來的歷史峰值。這預示著房企已經不看好三四線城市房地產市場，不敢在三四線城市高價拿地。

當然，也有房地產專家認為，三四線城市房價最多不會上漲，但絕無下跌可能，因為政府不希望看到房價再大起大落。不過，我們認為，一二線城市房價要避免大幅波動，但三四線城市的房價下跌無礙大局。像鄂爾多斯樓市崩過、海南樓市泡沫被擠過，甚至近期環京各城市房價被腰斬過。但這些局部性房價下跌，不會對大局產生影響。

現在問題是，三四線城市房價還會繼續上漲嗎？我們認為，房價的拐點已經出現：首先，三四線城市去庫存已經接近了尾聲，各城市的庫存已經降到安全的水平，地方政府的工作重心轉向「因城施策」，遏制房價過快上漲。

後續棚改將會繼續進行，但貨幣化安置比例將會降低，改為實物安置。屆時，三四線城市棚改居民購房需求減少，成交量快速萎縮，炒房者選擇撤離，三四線城市房價就會大跌。

再者，三四線城市房地產經過一輪大漲後，當地購房剛需已經釋放，現在三四線城市房地產已趨於飽和狀態，每個家庭都有三四套以上房產，再加上三四線城市多數是人口凈流出、產業結構單一，很難長期支持高房價。

最後，之前住建部約談了房價上漲過快的城市相關負責人，並且建立了房價上漲的問責制，預計第三、四季度還是房地產調控的密集期。鑒於三四線城市目前出現成交量萎縮、土地流拍，三四線城市房價將要進入調整期將十分明顯。

三四線城市房價在經過了新一輪上漲後，過去是逃離「北上廣深」，現在連三四線城市都要住不起了。但是，隨著棚改貨幣化安置的退出、當地購房需求飽和，以及房地產調控的到來，三四線城市房價出現大調整已經不遠了，最終三四線城市的房價將由當地居民收入增減來定價，並不是由炒房者肆意加槓桿來決定。

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