樓市驚魂：「正回購」傳言襲來，加息還遠嗎！

來源：劉曉博（liuxb929），轉載已獲授權，不代表鳳凰網房產觀點

9月5日中午，一個「出口轉內銷」的大消息突然襲來：

在剛剛過去的8月份，央行曾對「數家大型銀行」實施了「正回購操作」，回收流動性總規模約為3000億元人民幣。

下午4點多，闢謠的消息來了：「財聯社」發布了記者求證的結果——「央行明確回應：該消息不實。」

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什麼是正回購

在美聯儲可能「9月加息」以及央行「通過國庫現金定期存款引導利率上行」的背景下，傳出「正回購重出江湖」，顯然不是空穴來風。

所謂正回購，是央行向商業銀行等「一級交易商」賣出（抵押）有價證券、獲取資金，「並約定在未來特定日期買回有價證券的交易行為」。當正回購發起的時候，是給市場「有價證券」，拿走「現金」的過程，相當於收迴流動性。

當銀行回收流動性的時候，往往會帶來市場利率上升。

關心財經新聞的讀者會發現，近年來央行很少搞「正回購」，而是經常搞「逆回購」。所謂「逆回購」就是反過來，在市場缺乏資金的時候，讓商業銀行拿「有價證券（比如地方債、企業債）」，抵押給央行，獲得資金。

逆回購、正回購，其交易過程說起來比較拗口、繁雜。其實普通人記住一點就行：「發起正回購」是央行回收市場的流動性，「發起逆回購」是央行向市場釋放流動性。

但有一點是相同的，逆回購和正回購，都是有期限的，釋放和回收的都是短期資金。如果想長期回收資金，可以「提高銀行存款準備金率」；反之，則「降低銀行存款準備金率」。

過去兩三年，我們之所以滿耳朵聽到的都是「逆回購」，是央行改變了「印鈔方式」，不希望「降准」（相當於開閘放水），所以「逆回購」、MLF和PSL（相當於拿著各種型號的水桶放水）常常出現。

此前我在專欄里告訴過大家，7月23日的國務院常務會議、7月31日的政治局會議後，宏觀政策傾向放鬆貨幣。那為什麼在8月份，央行反而開始引導利率上行？

比較靠譜的解釋是：市場里的錢的確增加了，利率在走低。但「寬貨幣」並沒有帶來「寬信用」，錢沒有充分流入實體經濟，仍然在市場里轉圈。導致了貨幣市場利率走低，不利於維護人民幣的匯率穩定。

你要知道，中美後來重啟了副部級磋商，人民幣在貶值了一段時間之後，隨著磋商開啟停止了貶值。

在需要停止人民幣貶值的時候，當然要穩住市場利率，所以適當回收流動性就成為必須。

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央行會在年底前加息嗎

9月25日到26日，美聯儲有議息會議。如果宣布加息，是在北京時間9月27日凌晨。

8月27日，中國央行已經通過「國庫現金定期存款」的方式，加息了10個基點，向市場透露了不希望利率繼續走低的信息。現在傳來正回購的「傳言」。總之，這都透露了央行的想法：不希望人民幣進一步貶值。

不貶值，就要保持跟美國的利差。如果9月27日凌晨美聯儲繼續加息，中國央行會加息嗎？我的看法是，應該會跟隨。方式有兩種：第一種影響巨大，是調高存貸款基準利率，也就是正式加息；第二種影響較小，非正式加息，把逆回購、MLF的利率提高几十個基點。

不管怎麼說，加息都是樓市的利空、股市的利空。但在美聯儲持續加息情況下，中國又要保護外儲規模（3萬億美元以上）、又要維持匯率（不破7），只能放棄貨幣政策的獨立性，違心加息了。

如果加息，房貸利率會繼續走高嗎？此前央行透露的6月全國加權平均房貸利率是5.6%（基準是4.9%），我覺得未來或許會略微走高，但幅度不會太大，因為太大樓市就會真的全面變冷。目前的經濟承受不了樓市全面變冷。

所以，如果中國央行在9月末12月末之間真的「正式加息」，則很多城市房貸上浮空間會略微縮小；

如果「非正式加息」，則上浮空間基本不變。到了明年，或許會慢慢下降。

樓市的「熊市利率」是7%（全國平均水平）。在嚴厲限購、限貸、限售等管制下，或許會略微低點，6.8%就可以帶來熊市。目前5.6%距離熊市利率還有較大空間。

我的判斷是：目前中國經濟的狀況，不可能讓樓市全面轉冷，最多讓少部分城市轉冷。真正轉冷的城市，則會擇機降低利率上浮。展望下半年，「加息+降准」的矛盾政策組合，可能會再次出現。

至於今天股市的大跌，跟「正回購傳聞」關係不大，主要是擔心美國第二輪的2000億美元加稅。

對於多數城市來說，如果是投資性購房，未來兩個月可以觀望一下。因為現在政策比較矛盾，可能造成局部的、短暫的樓市下跌。

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