商品房70年到期後到底怎麼辦？商住和商鋪呢？

編者按：本文來自微信公眾號「壹書生說房」（ID：yishusheng-fang），作者：葉書利，36氪經授權轉載

中國人購買的房屋，房子下面的土地是租用的，那麼期限到期後怎麼辦？這是幾乎關乎每個中國人的切身大事。

中國人購買的房屋，從產權的角度來說，地與房是分離的。具體來說，土地是歸國家或集體所有的，個人則是以土地出讓金的方式向國家或集體租用的，而地上的房子則是屬於所有者的私人產權。

一般來說，民用住宅用地權屬年限最高為70年，工業用建築用地和綜合類用地最高為50年，商用建築用地最高為40年。

一句話：地是租賃的，而地上的房屋是私人的。

至於房屋下面的土地到期後怎麼辦？目前對於70年的商品房，已有了框架性的解決方案。

壹書生注意到，目前為止，有三處法律中存在相應的規定。

A,《物權法》第一百四十九條規定：「住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理。」

物權法的此處規定可分二塊來理解：

首先，70年的商品房，70年產權期限到期後，可自動續期。但續期時到底是免費續期還是繳費續期，無明確規定，因此留下了法律的空白。

其次，非70年產權的商住、商鋪等，產權期限到期後如何走向，「依照法律規定辦理」，但目前沒有其他法律對此作出了規定，因此目前仍是一個待解之謎。

B,《土地法》上對此進一步明確道：「土地使用到期限得繼續交錢。」

也就是說，在物權法的基礎上進一步明確道：土地使用權到期後的續期得交錢，但怎麼交，未有明確規定。

C,8月27日，首次提請全國人大常委會審議的《民法典各分編(草案)》則對此作出了最新的解釋：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

也就是說，《民法典各分編(草案)》對此進一步明確道，70年的商品房產權期限到期後「自動續期」，但是「續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。」

到此可以明確的是，70年商品房的產權，至少在產權上基本上已「永久化」，只是還留下一個法律空白：「續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。」

實際上，這個已得到了央府高層的呼應。壹書生注意到，2017年3月15日，國務院總理李克強在接受十二屆全國人大五次會議中外記者採訪時，就對記者提出的「房屋70年產權到期後怎麼辦」問題時回復道：「房子70年產權可續期，無需申請，無前置條件！」

所以概括起來，目前有關房屋產權到期後的法律疑惑，可總結成兩個問題：

首先，70年的商品房，產權到期後可以續期，但續期時如何繳費，仍有待進一步的法律規定。但至少已可以續期了，所以相對地永久化了。

其次，非70年產權的商住、商鋪、工業用房等，仍未有明確規定。所以外界有銷售以混淆概念的方式向你宣傳「商住產權已永久化了」等，那絕對是騙人的，切勿上當受騙。

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