平抑房價：「新房新辦法，老房老辦法

一個有共識的事實是，實行房產稅，最大的阻力在於現有房產的「既得利益」，這似乎是一個難以逾越的鴻溝。但是，中國40年改革，一個最成功的經驗就是增量改革、雙軌過渡，在實行房產稅的問題上，我們也可以借鑒這一經驗，「新房新辦法，老房老辦法"，20年過渡，先保持既得利益不變，通過在增量上實施新體制，逐步實現向新體制並軌。

原文 ：《房產稅是平抑房價的「內在穩定器」》

作者 |中國（深圳）綜合開發研究院 樊綱/院長 郭萬達/副院長

圖片 |網路

房產稅的作用就在於提高房屋的持有成本，抑制對房產的投資性需求，是平抑房價的「內在穩定器」。

未來逐步徵收房產稅有利於抑制投資性需求。原則上說，一切住房都涉及公共服務（如市政、交通、環境等）的成本，都需要通過稅收加以支付。沒有徵收房產稅，其實是把這些成本一次性地包含在了「地價」當中，在開發過程中支付了，所以過去的房價當中隱含著房產稅。但一次性提取房地產公共服務費用的做法，往往只按當前較低的「建設成本」加以計算，通常不會預計未來土地價值變動所導致的公共服務（包括維護和使用）成本的上升，從而導致當前收費過低，未來則會入不敷出；相應地，購房者則因此在事實上少支付了未來公共服務的成本，獲得了這一塊額外的好處，現在購房越多，未來獲得的額外利益就越大。這實際是現在人們願意較多投資房地產的重要原因之一。設立房產稅，不是現在一次性支付，而是將來每年按當時的房產價值徵收，就可以從根本上解決這一問題。就是說，通過不再使購房者獲得未來公共服務升值的額外好處，來減少人們對房產的投資性需求。

土地作為一種固定不變的自然稟賦，其相對價格就是人們的收入（GDP總額），經濟不斷增長，收入不斷增長，土地的價格總會趨於上漲，在一個經濟增長速度較快的時期，就更是這樣。收入會漲，地價會漲，未來與住房相關的公共服務的成本也會上漲，制度設計不能忽視這一事實。實行每年繳納房產稅的制度，也是合理分攤公共服務現實成本的一種長效機制。

實行房產稅有利於提高房屋的持有成本，是平抑房價的「內在穩定器」。房產稅可以在房價上漲時進一步提高購房者的持有成本。給定房產稅稅率，房價越高，他保有這一房產所要支付的稅額就越高，稅額相對於他當前收入的比例也就越高。這時，買了房子既不住也不出租，只是「黑」在那裡等待升值的那些投資性需求就會相應減少。有人說無論如何房價高了我也是賺了，但是如果房價上漲導致你的薪水都不夠你交稅了，你一定要賣大房子換小房子，也就是縮小需求、增大供給，擠壓房價下降，使市場恢復均衡。反之亦然，房價下跌，會促使人們換更大的房屋居住，使房價上漲，恢復均衡。因此，實行房產稅，一方面有利於避免出現成本過低的情況，另一方面，在房價上漲時，房產稅繳稅額隨之增長，可以進一步抑制消費需求的增長，起到「內在穩定器」的作用。

房產稅是政府最穩定的稅源。世界上大多數國家都實行房產稅制度，也是因為可以使城市政府，特別是那些無地可賣了的相對比較發達的城市政府，有穩定的稅收來源，保證公共服務的供給。賣地能獲得一次性收入，但沒有地賣了收入就會消失。對建成的房產徵稅，是收「鐵杆莊稼」，永不枯竭。房產稅可以說是政府最穩定的稅源。不過在討論房產稅稅制問題時，我們可以先不考慮相關的財政問題（包括中央與地方的分配問題），而是集中於穩定住房需求。實行了房產稅制度，不一定能防止房地產泡沫（比如美國），因為決定的因素還有很多。但不實行房產稅制度，一定很容易形成房地產泡沫（比如我國）。

新房新辦法，老房老辦法，20年過渡，逐步並軌。一個有共識的事實是，實行房產稅，最大的阻力在於現有房產的「既得利益」，這似乎是一個難以逾越的鴻溝。但是，中國40年改革，一個最成功的經驗就是增量改革、雙軌過渡，在實行房產稅的問題上，我們也可以借鑒這一經驗，「新房新辦法，老房老辦法"，20年過渡，先保持既得利益不變，通過在增量上實施新體制，逐步實現向新體制並軌。

老房先不徵稅，20年以後開始征，這種漸進過渡的辦法有其合理性。一是過去買的房，房款中已經包含了今後一段時期的部分房產稅，不能重複再征。20年後，原來徵收的部分應該都已折現，再行開徵，合情合理。二是可以避免在房產稅實施之前先要統計清楚所有存量房產，處理一切過去累積的各種問題。可以把那些歷史問題留在今後20年中逐步清理，不要被歷史包袱耽誤了當務之急。三是這一方法從防止泡沫、穩定未來市場的角度來說也是合理的：過去的泡沫已經發生，重要的在於防止未來的泡沫。

對廉價房實行減免，保障低收入群體的利益。市場上需要保障的既得利益當中，有一個非常重要的組成部分，那就是低收入階層的利益。如何對住房基本需求實行減免，是實行房產稅制度時必須考慮的一個現實問題。建議根據房產的市場價值，對較低價值（按一單元房產的總價計算）的房產實行免稅，同時，為了避免投資性資金對低端住房進行大量購買（因為免稅）而擠占低收入群體買房的機會，可以同時實行一個家庭最多只有一套低價住房可以免稅的制度。質量較好的評估，就可以實行，可以避免按人口進行減免需要面對的許多複雜因素，這也是大多數國家採用的辦法。「免徵」額應該定在怎樣的水平，需要「因地而異」，不同的城市，由於房價水平不同，級差地租不同，應該按照當地的實際生活水平，依法具體進行規定。

按房產的價值徵稅，在「免徵」額之上，設立「累進」稅率制度，越是「豪宅」，稅率越高。房產稅率定在怎樣的水平，是一個較為複雜的問題，涉及較多的因素，我們的建議是借鑒英國和新加坡的模式，根據不同收入階層的承受能力和房產價值的差異，在「免徵」部分之上，設立「累進」稅率制度。這可以鼓勵人們多買較便宜、較小的房子，而少買單價較高、面積又大的「豪宅」，讓收入高、住得起「豪宅」的人多納稅，又讓中產階層隨著收入的提高不斷改善住房條件。從這個角度看，房產稅的另一個重要功能就是有利於縮小貧富差距。目前國際上房產稅率一般在0.8％－2.8％之間，我們可以取一個較低的起徵稅率，比如1％，在此之上，可以累進到2％或2.5％。不能低到不起作用，也不能高到承受不起。我們還可以仿效另一個國際慣例，即各城市每隔幾年對起征額與稅率進行一次調整，以適應變化的情況。健全法制，建立房屋估值、評價和統計體系，為全面徵收房產稅做好配套準備。

文章原載於社會科學報第1623期第1版，未經允許禁止轉載，文中內容僅代表作者觀點，不代表本報立場。

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