波士頓地產專家分析投資校園房產的優勢及風險｜環域居

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波士頓市區天際線。圖片來源：

INES LEE PHOTOS / GETTY IMAGES

作者 MAREESA NICOSIA

從課程計劃，到體育運動，再到實習經歷，准大學生的父母需要考慮很多事情，從而為孩子的未來做出最好的投資選擇。當然，房地產也是關鍵部分之一。

專家表示，在波士頓尋找優質的學生住房時，有幾個重要因素應銘記於心。這座城市憑藉數十所首屈一指的高等院校時常被冠以「

美國大學之都

目前，波士頓房地產市場正在經歷近幾十年來最為持久的上升時期。在這個教育、醫療和技術產業中心，住房需求非常旺盛，但庫存水平有限，這也使其成為一個競爭異常激烈的賣方市場。

過去十年間，波士頓的房價增速超越全國平均水平，所以在這個學生和白領不斷湧入的繁華都市投資置業是一個明智之舉，但專家指出，您需要等待至少五年時間，以便讓您的物業升值。就短期而言，租房可能更加划算。

無論您是買房、租房，還是選擇相對省心的傳統校園宿舍，不要忘記考慮作為學生的具體需求和偏好、居住時間和通勤時間等因素。與大多數市場一樣，成本與便利性息息相關，您花費越多，就能住得離學校越近。

校外買房能帶來可觀投資回報

據房地產代理公司Gibson Sotheby』s International Realty旗下子公司The Multu Group負責人兼置業顧問Gem Mutlu，自2010年前後、市場從衰退中復甦以來，在南端(South End)、後灣(Back Bay)、劍橋和最近大熱的東波士頓等校外購房核心區域，房價的年度漲幅始終保持在8%到11%之間。

Multu說："投資靠近富有的教育機構或行政中心的住宅物業是一筆穩賺不賠的買賣，特別是在許多財力雄厚的私立大學經常擴建的情況下。"當一座小城匯聚眾多名校時，當地的人口和就業將持續增長。

然而，進入市場的主要障礙來自庫存短缺，這也是房價逼近歷史高位的原因所在。Multu稱，根據社區的不同，房屋售價在每平方英尺（約0.09平方米）400美元到2500美元不等。例如，在炙手可熱的南端，一套兩卧單浴公寓可以賣到150萬美元。他補充道，在一些小城市，3%或4%的首付比例完全合理，但在昵稱"豆豆城」(Beantown)的波士頓，平均首付比例往往接近16%或更多。

由於負擔不起首付，一些潛在買家被迫等待，在此期間只好讓他們的子女租房居住或者前一兩年住在學校宿舍。Multu表示，如果客戶沒有在子女上大一時購置校外住房，他會鼓勵他們儘早採取行動，以便充分利用極具投資價值的波士頓房地產市場。

他說："儘管無法保證房價一直上漲，但回顧波士頓樓市的歷史表現時，我們發現從中長期來看，買家幾乎總能獲利。"他將中長期定義為五到十年。

資本管理公司Artemis Financial Advisors投資顧問Kathleen McQuiggan稱，學生住房的經濟收益因客戶而異。

她說："我們同客戶的談話通常是，『您願意承擔什麼樣的投資風險？考慮到當前的房價增速，您更願意投資股市，還是傾向於房地產市場？』"

McQuiggan表示，潛在買家應將持有住房的相關費用計算在投資型物業的"機會成本"當中，包括過戶費、水電費、房產稅和管理費等，這幾項相加可能高達每月數千美元。

如今，大批來自印度、中國和土耳其等國的留學生前往波士頓的一流院校攻讀本科或研究生學位。對於他們的家長而言，購房流程可能更為複雜。現金交易能夠簡化流程，但申請貸款的海外買家必須支付更多的首付，而且貸方的選擇受到限制。在某些情況下，外國公民還必須出示訪問簽證。

此外，居住時間對置業決策起到關鍵作用。如果學生畢業後在波士頓找到一份工作並繼續住在公寓，或者將其留給年幼的弟弟和妹妹以後上學使用，那麼購房的長遠利益可能抵消持有住房的高昂費用。

McQuiggan說："我們會提醒客戶，一定要提前想好退出策略。"

校外租房和校內宿舍各有優勢

專家表示，如果學生參加的是短期教育項目，或者父母對連漲八年的波士頓房地產市場深感擔憂，校外租房和校園宿舍也能提供諸多選擇。

房地產代理公司Boston Z Realty聯合創始人、總裁兼經紀人Dillon Currier表示，僅憑持續走高的市場表現，就建議家長為讀大學的子女在波士頓購置住房，這種做法"極其不負責任"。

Currier說："從歷史數據來看，房價很少會像2010年以來那樣不斷上漲，所以這種局面能否持續9年、10年、11年或12年，目前還有待商榷。"

他表示，儘管校外租房的費用不菲，但與校園宿舍的價格大體相當。在傳教士(Mission Hill)和牙買加平原(Jamaica Plain)等相對遠離市中心的社區，兩卧單元的月租在2200美元年左右。相比之下，在靠近主要樞紐的芬威(Fenway)和南端，同類物業的租金至少為每月2700美元。

Currier指出，今年夏天房屋租賃市場的反常表現令他感到意外。Boston Z Realty的資料庫顯示，截至8月中旬，市場上約有4000套出租物業，而這一數字在往年同期要少得多。去年8月，市場上的可租房源僅有1500套左右。

他說："在我從業的這些年，我不確定是否見過像今年這樣如此大幅的數據波動。"但他對房東會採取哪些應對措施不置可否。

Currier預測，"9月1日之後，空置率的變化趨勢可能脫離長期以來的軌跡，這預示著波士頓飆升的租金水平將大幅下滑。"隨著房東意識到他們已經將潛在租客逼到絕境，最終會進行價格調整。

與此同時，大學四年校園住宿的累計成本通常相當於整整一年的學費，當然這取決於宿舍的大小和私密性，以及用餐要求。

部分大學會要求在校住宿的學生選擇一份用餐計劃，四年下來他們要為此支付上萬美元。

以東北大學(Northeastern University)為例，本科生可以選擇"經濟實惠的四人間"到私人單卧公寓等多種不同的住宿條件，每年的費用從6620美元到1萬5110美元不等。在麻省理工學院，四人間和單人間的費用分別為每年7810美元和1萬1180美元。

校園宿舍和公寓配備全套傢具和設施，能為學生提供一種與日常學習無縫銜接的便捷生活，而且方便其用餐，參加輔導和社交活動等。

馬薩諸塞大學(University of Massachusetts)主管學生事務的副校長Gail DiSabatino稱，研究表明學生越融入校園環境，就越有可能在日後取得成功，而且在校期間能取得更好的成績和更大的留校機會。

DiSabatino說："這一整體投資理念對家庭而言至關重要，因為當您把孩子送到大學深造時，實際上您是在對他們的未來進行投資。"她補充道，"確保投資得到充分利用的最佳方式之一便是讓孩子住在學校，如此一來，他們有更多的機會與其他同學、老師和教職工接觸。"

DiSabatino稱，麻省大學波士頓分校(UMass Boston)此前是一所走讀學校，但計劃於今年秋季開放第一棟學生宿舍，為大一新生和部分大二學生提供1077個床位。收費標準為四人間每人8703美元，附帶私人浴室的寬敞單人間則需1萬2213美元。

McQuiggan建議家長和學生認真考慮大學生活的精神層面因素，因為這可能決定這段人生歷程的關鍵。

她說："宿舍生活環境有助於結交朋友，增進人際關係。"她指出，經常有客戶分享他們從幾十年前開始與大學室友之間建立的深厚友情。

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