環一線也將回調，這個價格最高的城市肯定逃不過

編者按：本文來自微信公眾號「大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者：花滿樓，36氪經授權轉載

樓市的下行周期，一線北上廣深、強二線城市倒掛城市杭州、成都、重慶、西安的二手房都開始在回調，那環一線會不會也即將開始回調？

放眼中國，三大環一線：環京、環滬、環深，目前，環京環滬、已經提前完成了回調了，房價該跌的都已經跌到底部，已經非常紮實。

那環深呢？環深會不會回調就取決於環深有沒有泡沫。

大鬍子說房團隊首先對環深城市房價最高，乃至全國環一線城市中價格最高的城市東莞進行考察，走了一圈，我們非常認真地告訴你：環深東莞確實有泡沫，有回調的需要。

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曾經，距離天安門30公里的環京燕郊暴跌，曾清楚告訴我們一個事實：在回調中，價格越高越危險。

而東莞在整個環深中無疑房價是最高的，刨除陰陽合同的影響，整個環深城市群，東莞2.5萬的基本面、惠州1.4萬的基本面、中山1.4萬的基本面，價格最高的東莞，會不會成為最危險的那個？

東莞在一眾環一線城市中價值還是非常突出的，東莞有三好：

1.地緣好

東莞作為粵港澳大灣區城市群的重要城市，西靠廣州，東擁深圳，是中國唯一一個家在兩個一線中間的城市。

這樣的地緣，真是不要太好，但嚴格意義上來說，東莞是屬於環深城市，且是環深城市中經濟最強的城市，經濟超了惠州中山不是一點點。

2.產業好

一直以來，沒有產業一直都是環一線城市的通病，說白了就是窮，當地沒有向好的經濟基本面，城市本身的剛需購買力不強，房子買了不好出租。

東莞松山湖

而且由於產業發展有限，那麼就沒有相應的錢投入城市基礎設施建設，沒有產業的地方，一旦大量投資客集聚炒作，房價雖然很容易被炒起來，但是終究是虛。

東莞濱海新區的麻涌和沙田因為背靠虎門港，所以發展的港口經濟，而虎門是世界著名的服裝城，長安誕生了國產手機巨頭vivo、OPPO的總部，還吸引了漫步者入駐，一直以手機之都著稱。松山湖更是吸引了遠走深圳的華為，紮根松山湖。

松山湖華為歐洲小鎮

所以東莞的製造業不管是放在粵港澳大灣區，乃至整個中國，都是值得被稱讚的。

3.軌道交通規劃好

東莞除了自身規劃的軌道交通外，因為夾在廣深之間，所以廣深規劃的重要交通要道都要從東莞穿過，所以，交通也是十分便利。

東莞即將再開通3條高鐵、3條城軌、3條地鐵、1條大橋，構建穗莞深同城生活圈通勤核心。

高鐵：直通香港的廣深港高鐵、從茂名通往深圳的深茂高鐵、從贛州通往深圳的贛深高鐵

城軌：莞惠城軌的延長線、連接廣州南站的佛莞惠城軌、連接深圳寶安機場、東莞長安、廣州白雲機場的穗莞深城軌、連接松山湖到深圳光明新區的莞深快軌

地鐵：已開通的R2線，從石龍開往虎門、長安，連接深圳地鐵20號線通往深圳寶安機場

今年剛剛動工的地鐵R1線，北接廣州地鐵5號線，可連接廣州CBD珠江新城，南連深圳地鐵4號、6號、22號線，分別可以通往深圳CBD福田、深圳北站、福田保稅區

規劃的地鐵R3線，可換成深圳最黃金的地鐵11號線，途經深圳機場、前海、南山到福田！

東莞的這3條地鐵，能到達深圳和廣州市中心的區域，價值不用多說。

因為珠江東西兩岸的經濟往來頻繁，所以虎門大橋的堵車，全國知名，所以修建了珠江口岸上的虎門二橋，今年年底即將通車。

東莞未來的城市前景，絕對是深受廣深兩城輻射的，這樣的城市規劃和產業前景也是對得起目前中等二線的名頭的。

但是這樣的城市房價是多少錢？

答案是位置便宜點的地方是1.8萬-2.5萬，而價值比較突出的地方，濱海新區3萬，松山湖3萬，臨深板塊鳳崗塘廈3萬。

那麼東莞這樣的城市，房價到底值不值3萬呢？房價到底有沒有泡沫呢？

很明顯，有泡沫。

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東莞在全國屬於中等二線城市，GDP和南通、泉州、西安差不多，略輸於鄭州，而這些城市的房價是多少？15000的基本面左右，而東莞呢？很多片區已經整體跑上3萬，這樣的價差是不是有點不合理？

再者與東莞僅4公里之隔的寶安松崗的房價是多少？二手房的房價是33000-40000，小小東莞竟然和深圳寶安北區的價格僅僅不到10000塊錢價差，這樣的價差是不是不合理？

深圳松崗的二手房

這麼小的價差，我為什麼不選擇深圳寶安未來有地鐵的二手房，而跑到東莞呢？

總體來看，東莞最熱炒片區是濱海新區，因為濱海新區有虎門、長安兩大經濟重鎮，再加上臨深，價格一路狂飆。

正是因為有價值，所以被放大再放大，東莞身上有太多的概念可炒作：粵港澳大灣區、深受廣深輻射、產業經濟強、虎門港、穗莞深高鐵......

我們去考察的每一個項目都會告訴我們:濱海新區在粵港澳大灣區等腰梯形的重要節點，依託虎門港，未來這個地方的產業經濟和房價一定會起飛。

可事實真是這樣嗎？

虎門港不僅僅是交通樞紐的作用，而以港口作為依託發展產業經濟，但虎門港走的是低成本大件運輸，如運輸糧油、麵粉、汽車、鋼材，還設置有京東亞洲1號的倉庫，發展倉儲經濟。

虎門港

虎門港的產業都發展了多少年了，東莞依然是電子、服裝之城，不是港口經濟為依託的城市。

這樣低端的港口經濟，能帶來多少就業？其中有多少是高收入群體？能製造多少購房需求？通過以上答案，你就會發展，虎門港對東莞的房價的帶動作用有限。

而且現在已經是空港經濟的時代，早就不是港口經濟稱王。在虎門港向南35公里的地方，深圳沙井依託空港經濟發展商務會展業、航空服務業、高端物流業、科技服務業，那才是新型產業經濟的未來。

空港經濟的優勢就是，華為手機，今天出廠，明天就可以在美國紐約的專柜上展示售出了，而港口經濟就是從虎門港運送一船拖鞋，得走2個月，才能到非洲。

一天和2個月，這就是空港經濟對港口經濟的碾壓。

不僅僅是如此，房價3萬的濱海新區，旁邊是什麼？

放眼望去，就是廠房、農民房，周圍沒有什麼高端配套的商場、醫院、學校，這樣的地方，房價敢賣3萬，可見東莞的房價已經被過分透支了預期了。

我認可東莞的價值，但是我不認可按照目前的配套房價賣3萬，所以這樣的地方，房價是有回調的必要的，而且至少回調10-20%。

房價3萬的東莞，除了本地的客群，還有來自深圳的客群在推波助瀾。

一方面是深圳不斷升級調控，先是二手房三價合一，然後是限制企業購買商品房+商務公寓限售5年+商品住宅（一手+二手）限售3年+離婚2年內7成！

深圳的最強調控，直接把資金緊張的購房人群往環深片區擠壓。

而濱海新區因為臨近深圳最發達的南山、而且也是環深片區價值最大的片區，自然成了剛需外溢的最好去處，當稀缺的房源遇上購買力相對較強、且數量龐大的剛需人群，房價自然是水漲船高。

而且，由於虎門和長安新房供應稀缺且遲遲不開盤，然後就炒作二手房，例如虎門長安的二手房已經到了2.5萬，松山湖由於沒有土地供應，二手房也站上2.5萬大關。

全國一二線城市的二手房都在回調。難道東莞能逃得過？

先行一步的燕郊，已經為所有環一線城市指明了現在的路，你可以漲，但是你不能漲得太過分。價值越大的地方，越容易站在風口浪尖。

在房住不炒之下，目前投資環一線城市，盡量選擇限價嚴格，價格尚且在底部的城市，像惠州，它就1.4萬，放在整個中國的房價，都算得上是窪地，這樣的城市，根本跌不了，因為底子太紮實了，而且未來還有很大的上升空間。

而反觀東莞，房價已經漲過一波，站在高處，對標深圳的價差不大，天花板太明顯。

這樣的城市，細思極恐！

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