本輪房價波動，教會了我們什麼至關重要的房產投資方法論？

編者按：本文來自微信公眾號「大鬍子說房 」（ID：dahuzishuofang），作者：花滿樓，原標題：《本輪房價上漲，教會了我們什麼至關重要的房產投資方法論？》36氪經授權轉載

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本輪房價上漲已到尾聲，隨著各城市二手房出現回調，收官之戰已打響。

回顧這一輪房價上漲，我覺得有很多的典型城市值得分析，通過分析這些城市的上漲邏輯，可以幫助我們建立正確的房產投資邏輯和方法論。

當有類似機會出現或者在下一輪周期中，我們才能敏銳地捕捉到這樣的房產投資機遇，真正地把握房價啟動上漲的紅利。

雖然不是說抄底抄到馬里亞納海溝位，逃頂逃在萬年珠峰位，至少，你不是只能在行情的末端入場，高位接盤。

而我覺得本輪行情中最值得研究的城市是——杭州。

杭州瘋狂高潮至今，已經超過800天了。放眼整個中國，雖然這是一輪普漲行情，但是有的城市是維持一個月、100天、200天、300天的高潮，唯有杭州，一路殺神噬佛。

錢江新城搶房、錢江世紀城搶房、奧體板塊搶房、未來科技城搶房、不限購郊區臨平搶房，甚至戰火一度曾燒到環杭的海寧柯橋...

就這樣，持續妖孽了整整一個周期。

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杭州為什麼能在全國行情中一枝獨秀？值得深究！

杭州是之前價值被嚴重低估的城市

我們知道，杭州，是中國20年的房地產商品房歷史中，唯一一個曾遭遇樓市攔腰砍半、腰斬暴跌5年的城市。

曾經的杭州，被溫州炒房客爆炒到高位，後來由於溫州民間借貸危機爆發，企業資金鏈斷裂、小工廠跑路引發踩踏效應，一時哀鴻遍野，房價應聲而落，一蹶不振。

例如，在2014年10月，綠城業主怒砸售樓部，最終退房收場，轟動全國。

這就是杭州房地產歷史上的負面，因為曾經大跌過，怕了，所以杭州人民不敢碰。

而2015年，深圳房價率先由3萬漲到6萬，北京上海聞風而動，接力領漲，甚至連合肥都曾經被評為全球房價漲幅最高的城市。

2016年6月，北京6萬，上海6萬，深圳6萬，連合肥都跑上了2萬，南京穩穩上3萬，而杭州才1.5萬，因為杭州是曾經經歷過房地產大跌的城市，痛過，怕了。

所以，在2016年上半年，杭州一直是價值嚴重被低估的城市。

直到2016年底，杭州市場才後知後覺地開始領漲，從此一發不可收拾。

杭州是供需緊張的城市

我們以杭州暴跌的2011-2016年這一個周期來看，在2011-2014年，整個杭州市場是天量供應、巨量庫存，供過於求，房子賣不出去，所以房價一直在跌。

但是2014年之後，杭州開始控制土地供應，減少庫存，而隨著2016年下半年的大行情來臨，整個杭州市場的庫存周期是非常緊張的。

所以當稀缺的房源遇上來自全國的天量資金，市場便如烈火烹油一般，完全冷靜不下來。

杭州是持續有城市利好刺激的城市

杭州是一個城運極好的城市，申辦2022年亞運會成功、阿里巴巴總部，然後是G20，特別是在G20的時候，整個中國的主流媒體都在宣傳杭州，杭州的知名度和美譽度瞬間被提升。

人們驚奇地發現，在中國原來有一個這麼漂亮、城市建設好、且有未來的互聯網產業做支撐，它的城市房價竟然只有1.5萬。

然後，長三角迅速資金湧入，然後杭州人民也小步快跑進售樓部搶房，然後全國的資金都往杭州涌。

杭州火，整整持續了一整個周期。

杭州是有明顯價差紅利可撿漏的城市

在價格被低估、供需緊張、持續利好刺激之下，這些整體放大了大家對杭州房價的預期。還有一個更直接的原因，那便是限價。

限價導致的一二手房倒掛的價差，讓剛需看到了難得的上車機會，投資看到套利空間。

限價新房4萬，周邊二手房5萬，即使你對房產投資一竅不通，你都知道這裡面的利潤，於是大家願意全款、找關係去買房，甚至是倒賣「號子費」。

而在2018年3月杭州出台搖號搶房之後，上至全款土豪，下至3成首付公積金貸款，一視同仁，只要有購房資格，都可以去搖一搖，搶一套房。這給行情末端的杭州又加了一把火，讓火持續燒到了市場上限價新房將近出清的時候。

這就是本輪上漲的邏輯：有過重大負面，價值嚴重被低估的城市、供需關係緊張、有持續的城市利好，有價差可撿漏。

滿足這四點的城市，房價想不漲都難，因為錢是這個世界上最聰明的，它自己會流向窪地，流到真正有價值的地方，讓財富成為財富。

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放眼中國，現在已經到了行情末端，滿足以上四點的城市，找不到！

而在國外，柬埔 寨金邊不僅滿足以上四點，甚至還多了一點最大的優勢，柬埔 寨就像是2016年上半年暴漲前夜的杭州，暗流涌動。

金邊也是因為負面，價值一直被嚴重低估的城市

窮就是柬埔 寨的最大的負面，因為窮，所以大家都覺得它發展不起來，因為窮，大家怕政治不穩定，資金不安全。

而窮，經濟才有快速增長的空間，房價才有持續上漲的動能。中國當年不也是從窮髮展過來的嘛？

這是一個無限增量的市場，窮代表有優化空間。當窮，遇上來自中國大陸、香港、泰國、日韓的熱錢，你想想，會有什麼樣的前景？

用時間換經濟發展的空間，換房價上漲的暴利，這就是投資柬埔 寨的底層邏輯。

柬埔 寨也是供需非常緊張的城市

柬埔 寨50%的人口年齡在22歲以下，全國人口平均年齡僅27歲。這麼年輕化的人口結構的最主要原因就是柬埔 寨過去的高生育率。

柬埔 寨現在這批20多歲的年輕人一般都是和四五個兄弟姐妹生活在一起，如果等到他們結婚，不就是要分家嗎？這不就是最實在最強大的一批購房剛需嗎？

大家記住一點：一個國家的房地產快速發展，往往也是和這個國家的家庭快速裂變同步開始的。

而目前金邊的商品房供給是非常緊張的，當極小的供應遇上未來龐大的需求群體，未來勢必導致供不應求的局面。

柬埔 寨也是有持續利好刺激的城市

1.洪森連任，柬埔 寨進入經濟快速發展期

洪森已經再次連任總理，他放言還要持續領導柬 埔寨10年，在國家發展的初期，有這樣一個強有力的政黨執政，政治穩定，舉全國之力來發展金邊，國家經濟正處在一個快速上漲通道。

2.深受一帶一路的利好

中國一直是柬埔 寨最大的外來投資國，柬埔 寨深受一帶一路的利好，有80%的大型公共設施都由中國援建。2017年中國柬埔 寨投資14.31億美元，同比增長127%，從2015年一帶一路開始中國對柬埔 寨的投資就在快速增長。與中國關係可以打5分。

3.城鎮化高速推進，基建紅利巨大

現在你去柬埔 寨，到處都在施工建設，一部分是建高樓大廈，一部分就是施工修路。城鎮化的推動，離不開基礎設施的建設，因為基建跟上了，人口才會源源不斷地流入進來。等整個金邊城市的基建交通完善起來，那不就是房價上漲的強大推力嗎？

4.柬埔 寨更是有赤裸裸價差的城市

投資房產講究什麼？低買高賣。

所以從純投資的角度，投資標的的價格就不適合過高。

價格低有兩個好處，一個投資門檻低，門檻高的話不是誰都能買得起。二是容易實現價格高增長率，同樣漲1千塊，對於1萬的房價漲10%，而對於5萬的房價僅僅漲了2%。

海外房產投資一般都只關注大城市，特別是對於較落後的國家，首都和中心大城市肯定是最先領漲，也是最抗跌的。

東協十國、泛亞鐵路與東南亞一級城市房價圖

先來看下新加坡，以人民幣算，郊區均價大約4萬/平，而市區公寓的房價已經在7萬/平以上，更核心地段那就需要25萬/平以上了。新加坡購房稅主要是印花稅，外國人購房的稅率是18%。

越南，除了首都河內，還有第一大城市胡志明。胡志明市中心房價6.5萬人民幣/平，郊區只有1.1萬/平；河內的房地產市場很畸形，市中心6.5萬/平，郊區只有1萬/平，市區泡沫已經很大。購房需要支付10%增值稅和2%管理維護基金，總稅率12%。

柬埔 寨，首都金邊均價在1.8萬/平，核心地段房價約2萬/平。購房稅費主要是契稅，4%。

對比來看，4個國家重點城市房價從低到高的順序是：柬埔 寨＜越南＜新加坡。

房價輪動在海外房產中也自然成立，窪地自會被資金填平，所以我們看到，今年的柬埔 寨市場尤其火熱，因為外匯無管制，吸引各地的熱錢在瘋狂湧入。

而我們之前推的項目也是從2000美金/平，漲到2200美金/平，近期的市場更是蠢蠢欲動。

5.投資海外房產首看貨幣，而柬埔 寨房產是永久產權的美元資產

海外房產投資，你要考慮的一點是你投資這個國家的房子最後對應的是什麼貨幣，這個貨幣能不能很好的和人民幣形成對沖，還有這個貨幣本身值不值錢。

國內房價漲完，房租漲，那你覺得大米糧油豬肉等的物價不會漲嗎？這就是實實在在的通脹啊。

投資柬埔 寨房產，你所得到的是美元資產，因為柬埔 寨是全國通用美元，它的房產也是以美元計價。

從資產配置和風險對沖的角度，美元依然是世界上最有競爭力的貨幣，也是抗風險性最好的。

現在的人民幣匯率已經從年初的6.2跌到了6.85，0.65,整整10.4%，像我們已經投資金邊房產的學員，光靠匯率都賺了10.4%了。

從杭州的上漲邏輯，我們就可以發現，一個城市持續漲，是眾多因素累加和摺疊的結果，而金邊，就是我所能看到滿足多重上漲條件的城市。

所以，金邊的漲，正在啟動中。

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