北京土地市場攬金47.9億 中海29億落子北京朝陽

編者按：本文來自微信公眾號「和訊房產」（ID：hexunhouse），作者：徐帥，36氪經授權轉載

9月13日，北京市國土資源局以拍賣的方式出讓三宗地塊，地塊分別位於朝陽、平谷及房山區。最終三地塊總攬金47.9億元，首開落子房山區、中海落子朝陽區、中鐵建則奪得平谷區共有產權房地塊。此次出讓的三宗地塊，總出讓面積為21.13萬平方米，總建築面積為28.22萬平方米，總起始價為38.22億元。

值得一提的是，朝陽區崔各庄限競房地塊吸引了12家房企競相角逐，現場經78輪競逐後，中海才以29.1億元收入囊中，在北京土拍市場，這樣的的場面已經好久未出現過。中原地產首席分析師張大偉分析認為，但該地塊溢價率為41.9%，其實並不算高，但該地塊位置優越，容積率低，是2018年來住宅地塊中，綜合條件可以說最好的地塊之一，所以有多次報價。

首開底價11.5億元落子房山

其中，京土整儲掛(房)[2018]018號地塊位於房山區青龍湖鎮，用地性質為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地、S4社會停車場用地，土地面積5.52萬平方米，建築控制規模8.43萬平方米。

該地塊的起拍價為11.50億元，開拍前，該地塊僅獲得一次報價，由首開以底價11.5億元拿下。該宗地要求，商品住房銷售均價不超過37245元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過39107元/平方米（含全裝修費用）。

地塊採用「限房價+競地價」的方式出讓，開拍前該地塊僅獲得一次報價，最終首開以底價11.5億元拿下。

中海29億落子北京朝陽

中海以29.1億元總價奪得朝陽區崔各庄限競房地塊，溢價率41.9%。

規劃要求，該宗地內，商品住房銷售均價不超過68924元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過72370元/平方米。

朝陽區崔各庄鄉馬泉營村29-L02等地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地、A8社區綜合服務設施用地國有建設用地使用權。該宗地將以「五通一平」形式供地。地上建面84324平方米，掛牌出讓起始價為人民幣205000萬元。本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過68924元/平方米（含全裝修費用），且最高銷售單價不得超過72370元/平方米（含全裝修費用）。

地塊地處東北五環外，隸屬中央別墅區的邊緣板塊朝陽北皋，東距孫河別墅區4公里，西距望京五環也僅4公里，地塊臨近15號線馬泉營站，周邊彙集京承、機場、京平三條高速公路，地段位置得天獨厚。

此外，地塊中還配建有3200平方米基礎教育用地和3120平方米社區綜合服務設施用地，以規劃條件為保障，實現未來社區生活配套的完備。

該地塊出讓起始價為20.50億元，地塊吸引了包括金地、萬科、綠城、招商等9家競買人12家房企的激烈爭奪，最終由中海拿下。

從板塊的周邊條件來看，10餘年前北皋曾開發有觀唐別墅、香江花園、長島瀾橋等多個知名別墅，目前二手別墅的掛牌價格在8萬元／平方米上下。板塊內也聚集有北京哈羅英國學校、北京京西學校等國際教育，以及高爾夫、馬術等高端休閑娛樂配套，發展較為成熟。

中鐵建7.3億元奪平谷區共有產權房地塊

平谷區地塊位於平谷區夏各庄鎮，為R2二類居住用地，土地面積8.11萬平方米，建築控制規模11.36萬平方米，出讓起始價為6.22億元。

值得注意的是，平谷區宗地居住建築規模全部建設「共有產權住房」，銷售價格15000元/平方米（含全裝修費用）。

該地塊吸引了包括首城、中鐵建、路勁、天潤在內的4家房企參與，經過20輪的競拍後，中鐵建以7.3億的總價將地塊收入囊中，溢價率17.4%。

合碩機構首席分析師郭毅分析，該地塊雖位置較遠，但平谷區曾在2016、2017連續兩年出現共有產權住房（自住型商品房）供應斷檔的情況，區域內積累了大量剛需。夏各庄地塊緊鄰夏各庄中學與張各庄中學，教育資源豐富。目前，平谷區共有產權住房的限價為14500-15500元/㎡，與在售商品房30000元／平方米的均價水平相比明顯偏低，因此未來的去化壓力相對較小。

數據顯示，年內合計土地出讓金為868億，而2017年同期土地出讓金金額則高達1701億，2018年截至日前，年內北京土地出讓金同比減少了49%。預計2018年北京土地市場成交金額將比2017年出現非常明顯的下調。

2018年截至日前，北京土地市場成交情況

土地溢價率在2017年同期為28%，而2018年則只有14.54%，更是出現了7宗流標土地。張大偉分析認為，整體看，2018年北京土地市場持續低迷，住宅土地均接近底價成交。預計2018年四季度的北京土地市場將繼續低迷。房企拿地積極性不高，對非熱門地塊將繼續看冷。

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