租房客的救星來了！

房租猛漲，資本兇猛。

今年以來，北京、深圳等城市租金漲幅已高達30-40%，群眾繼買不起房後，喜迎租不起房的時代。

8月，我愛我家副總裁胡景暉，炮轟蛋殼、自如等長租公寓運營商推高房租，揭開了大城市房屋租賃業為爭奪房源，搶佔市場份額的冰山一角。

房屋上漲的鍋如果全丟給資本，必然偏頗，房租上漲的真正原因，應是多因素合力推動。

但行業老司機自曝家醜，至少說明這事不會是空穴來風。

鼻子靈光的資本們，一定在房屋租賃市場上，嗅到了錢的味道。

A股就有一家公司在不斷加碼房屋租賃業務：世聯行（002285），最正宗的租售同權概念股。

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去年今日，面對房價的狂飆猛進，政府高呼房住不炒，要讓人民住的有尊嚴，採取了一系列措施，堅決遏制房價的上漲。

2017年7月17日，廣州政府率先提出租售同權，網上一片歡呼。

一時間，租房者的春天似乎來了，早早布局房屋租賃業務的世聯行也迎來了一波氣勢如虹的走勢。

但一年以後再回首，世聯行卻只剩下眼前的苟且，詩和遠方都沒了。

不僅坐了一次過山車，還摔了個跟頭。

最近租房市場的火爆再次引起了投資者的注意，在這個焦慮都可以販賣的年代，高房價對社會經濟的傷害已顯而易見。

凡是過往，皆為序章。

炒房已不能興邦，租購併舉也應該兩條腿都邁步了。

可預見的將來，租賃政策的暖風還會繼續吹，是時候審視一下這頭豬了。

1993年，世聯房地產諮詢服務（深圳）有限公司成立，主要從事與房地產相關的諮詢、價格評估等業務。

此後，隨著實力增強，開始從事新房代理銷售業務，憑藉先發優勢，與萬科、恆大、保利等龍頭企業建立了牢固的代銷關係。

2003年開始布局全國房地產市場，客戶的房子修到哪裡，世聯地產就把銷售隊伍拉到哪裡。

2009年，世聯地產登陸深交所，成為國內房地產綜合服務第一股。此後，藉助資本市場的力量，收購和內生增長並舉，幾年時間裡成長為國內領先的新房代銷公司。

從QQ到微信，從BBS到微博，藉助互聯網的浪潮，一種全新的地產商業模式開始顯山露水。

世聯地產決心也讓互聯網+改變一下自己，2014年，開始實施「祥雲戰略」，探索O2M的商業模式，建立了B2C式的房源交互網站「房聯寶」。

正如湘鄂情改名中科雲網，多倫股份改名匹凸匹，世聯地產覺得轉型後，也應該取一個響亮的名字。

或許是腦洞不夠清奇，他沒有取世聯互聯或者世聯互網之類霸氣的名字，而是改名世聯行。

此後，走上了多元化的發展道路。

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轉型主要方向即房地產電商，通過房聯寶將新房交易的服務場景從線下延伸至O2O線上平台。

世聯行最開始利用房聯寶銷售打折券從購房者手中獲取信息服務費，舉辦網路及線下營銷活動安排看房團，成交後向開發商收取傭金。

隨著線上實力增強，世聯行逐漸採取營銷總包模式，除整合客戶外，還對廣告投放、現場活動等環節進行整合，有效地提高單客價。

這種以大數據為支撐，移動互聯為終端的業務模式，使公司線下龐大的專業銷售團隊資源得到充分的利用。

同時世聯行在B端和C端積累的龐大資源也有了變現的渠道，房地產電商項目發展迅速，很快成為了公司的主要增長點。

2017年互聯網+業務實現營業收入23.53億元，4年的年均複合增長率達到225.87%，占營收的比重也上升到28.65%。

世聯行的互聯網+業務由於前期投入較大，毛利較低。

但由於與公司的代理銷售業務互補，同時實行的是營銷總包模式，毛利率得以穩定提升。

隨著互聯網+業務投入的降低，進入穩定發展期後，規模效應下，世聯行的盈利能力有望進一步提高。

業績的穩步增長的同時，世聯行也積累了豐富的資源，藉助房聯寶完成了186個城市的服務布局，對接的供應商超過2萬家，鏈接的經紀人超過50萬。

現有的營收規模僅次於房天下，短短4年成績斐然，以現有成長速度，未來要看房聯寶。

電商平台發展的如火如荼，世聯行的新房代銷業務也用強勁的表現證明了自己的主營地位不容動搖。

近十年來，房地產無疑是中國發展最快的行業之一，伴隨著規模的迅速擴大，一干房企賺的盆滿缽滿，世聯行也享受到了這種穩穩的幸福。

新房代銷行業市場集中度很低，2015年TOP10 企業的市場份額僅為17%，世聯行作為行業龍頭，市場份額也很低。

但世聯行發揚了愚公移山的精神，一點點的把市佔率提高到了5.2%，雖然2016年同比有所下降。

但那是因為公司把重心放在線上業務的所致，同時，也有一部分線下業務導入線上。

據申萬宏源地產測算，2016年的線上銷售額為2000億，如加上線上代銷業務，世聯行的市場份額應為7%左右。

雖然市佔率低，但與兩個競爭對手相比，世聯行可是相當有底氣，銷售額增速最快，規模也領先一個身位，行業龍頭地位穩固。

近兩年，一線房企加快在三四線城市的布局，市場份額不斷提升。

2017年TOP20企業的銷售佔比已達到29.5%，同比提升8.4個百分點。

從整個代銷行業的情況來看，新房在一線城市的火爆不必贅言，普遍都已實行搖號，不少房企逐漸轉為自銷，蚊子再小也是肉。

在三四線城市，由於市場景氣度不如大城市，更多的房企還是相信術業有專攻，世聯行的布局無疑具有前瞻性，早已把渠道下沉到三四線城市。

現在世聯行三四線城市的營收佔比已超過一半，而這也將是世聯行代銷業務的主戰場。

今年以來，隨著國家信貸收緊，房地產大受影響，特別是一線城市。

隨著一線房企加快三四線城市的布局，世聯行依託與萬科、恆大等企業的良好合作關係，受影響程度有限，市場份額有望進一步提升。

從營收看，世聯行的策略無疑是正確的，雖然增速有所下降，但營收保持著穩定增長，2017年，代理銷售營收為37.79億元，同比增幅仍有7.69%。

近兩年，國家為遏制房價上漲，打壓房地產的發展，但隨著城市化進程的加快，居民的剛需仍足以支撐房地產的發展。

地產不死，增長不止。

世聯行仍會隨著房地產的發展而穩步增長，從營收佔比看，線上線下的新房代銷合計為74.69%，而這將為世聯行新業務的開展提供最強有力的支撐。

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據中國指數研究院發布的數據，北京和深圳近年來的存量房銷售面積已超過新房銷售面積，一線城市已進入存量時代。

無獨有偶，鏈家研究院的數據顯示，2016年中國二手房交易額超過6萬億，佔住房總額的41%，房地產行業進入下半場已確鑿無疑。

因此，世聯行轉型既是自身發展需要，也是行業大勢所趨。

世聯行的轉型仍然堅持緊扣主業不動搖，做生不如做熟。

與世聯行主業聯繫最緊密的毫無疑問是房地產金融服務，世聯行主要做小額貸款，以2013年推出的家園雲貸為主。

說到金融產品估計很多人聯想到了P2P，近期P2P的確天雷滾滾，受害者上訪、拉橫幅、體育館唱國歌，怎道天涼好個秋。

世聯行的產品則安全係數較高，主要是針對有房一族的個人及家庭消費貸款。

這項業務讓公司的新房代銷積累的龐大C端客戶資源得到充分利用。

在新房代銷環節問一句：需要貸款嗎？

客戶就源源不斷而來，資金來源則主要是世聯行推出的世聯集金服務平台，主要為客戶提供理財服務，一手找資金，一手放貸，服務費收到手軟。

近年來，小額貸亂象不斷，國家進行了大力整頓，從2016年起，世聯行也加大了風控投入，在大數據風控、反欺詐等方面投入甚多。

風控收緊後，世聯行在2017年加大了新品開發，推出速貸、精裝貸、車位貸等產品，單筆貸款金額從10.09萬元降到7.68萬元，放貸規模也大幅擴張。

2017年的家園雲貸房貸金額達到114.94萬元，同比增長280.77%，而不良率僅為1.48%，做到了業內頂尖水平。

伴隨著放貸規模的擴大，2017年的金融服務業務實現營收7.35億元，同比增長62.19%，毛利率達到63.59%，較2015年提高8.33個百分點，成為另一增長點。

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開弓沒有回頭箭，世聯行踏上轉型之路後，立志做交易後服務市場龍頭，打造房地產全產業鏈服務，而住房租賃業務無疑是其中的關鍵。

從1998年取消福利分房後，中國的房地產交易市場迅猛發展，成為我國的支柱產業。

作為房地產發展重要補充的租賃市場，發展則相對滯後，缺乏長效的發展機制，在規範程度和規模上更貼近於我國處於社會主義初級階段的實情。

在2015年，政府首次提出「租售並舉」，租賃市場作為房地產長效機制中的重要一環，被提到了一個新的高度，此後出台了一系列政策。

2017年7月17日廣州政府提出「租售同權」，7月18日住建部等九部委就為此政策背書，表明將通過立法明確租賃當事人的權利義務。

可見，租售同權是當前政策所倡導的，在房地產的下半場，改善型住房和保障性租賃房將會成為兩大方向。

長租公寓無疑最能體現租售同權，承租人權利提高後，租賃市場的快速發展是可以預期的事。

近年來隨著房價的暴漲，房價和租金的漲幅逐漸分化，一線城市的租售比已達到1.6%，部分居住需求從住房市場被推到了租房市場。

從目標群體看，2016年，我國的流動人口為2.45億人，這部分人受收入水平、戶籍等條件限制，是我國住房租賃市場的主力軍。

此外，每年800萬的高校畢業生也是租房的主力軍。

根據《中國流動人口發展報告》，這兩大群體撐起的是高達1.5萬億的市場，對應的是8400萬間租賃住房需求。

目前我國的租賃市場極不規範，無論房東端還是租客端，痛點都頗多，嚮往的是愛情公寓，得到的卻是蝸居。

基於此，租賃市場機構化對規範整個市場意義重大，目前我國機構滲透率僅為2%，而國外租賃市場機構滲透率普遍在30%。

照此推算，我國機構管理的長租公寓將達到2500萬間，對應的市場規模達5000億，發展空間巨大。

2017年被視為租賃元年，在政策和資金的扶持下，長租公寓遍地開花，目前在市場上主要有集中式和分散式兩種公寓。

分散式公寓一般從分散的業主處收房，簽約時間短，投入資金小，在前期可以依靠資金優勢，迅速的擴大規模，近期公寓助推房租事件就是指的分散式公寓。

在我國現有的租售比下，買房用於出租受益率很低，肯定不是好生意。

而分散式公寓想做起來，就要大規模收房，但面大面光的分散房源收起來並不容易，資本往往傾向於採取抬高租金方式。

但這必然會導致一些問題：

一是高價收取的房源，很難將成本轉嫁到承受能力差的租房者；

二是隨著規模擴大，需要極強的資金和管理能力。

顯然，在這一波房屋租賃資本熱潮中，不少企業並未意識到這些問題。

胡景暉就表示"長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害"。

近期頻繁出現的長租公寓爆倉事件，背後又隱現網貸平台的身影，讓人細思極恐。

而集中式公寓則是另外一種操作模式，對實力要求較高，房源獲取渠道多元化，簽約時間長，以獲取整棟物業為主，前期投入資金大。

但形成規模後，標準化程度較高，後期便於管理，具備較強的社交屬性，以萬科泊寓、龍湖冠寓和世聯行的紅璞公寓為代表。

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在國家的大力支持下，長租公寓屬朝陽產業。

世聯行涉足長租公寓，每一步都走的很穩。

2014年開始，世聯行涉足租賃市場，經過不斷地試錯，把長租公寓作為了發展方向，主要是以旗下的紅璞公寓為主。

集中式公寓最大的難點在於獲取房源，與萬科、龍湖等房地產企業不同，世聯行無自有物業，最大的優勢是其強大的渠道和深厚的客戶資源。

在20多年的發展過程中，世聯行累計服務政府單位388 個，開發商7115個，綜合服務能力得到了客戶的充分肯定，這也成為了公司最大的護城河。

他在二三線城市積累了深厚的客戶資源，長租公寓錯開了一線城市的激烈競爭，主要布局於有客戶資源的二線城市，這是純資本玩不轉的地方。

在國家大力發展租賃市場的背景下，地方政府既有需求，又不想項目砸在外行手裡。

那麼實力和經驗都佔優的世聯行，就成了地方政府、國企、村集體的座上賓，邀其合作開發一些城中村、舊改項目。

因此，世聯行獲取房源的渠道更多來自於村集體、政府和房地產合作企業。

他們看中的是世聯行盤活資產、提升價值的能力。

紅璞公寓的房源以城中村、回遷房等為主，由於價值較低，對方往往會給予時間不等的免租期，有的甚至長達10年，這將極大地降低運營成本。

紅璞公寓的房源平均租期為12年，前期的成本投入較大，實現盈利要3-5年，因此，對成本的控制非常重要。

長租公寓的生意模式很簡單，解決了最大的房源難題後，怎麼盈利，考驗的是管理水平。

世聯行採取的是低成本戰術，低價獲取房源，低價裝修，合理的價格出租，以規模取勝。

租房者對價格一般非常敏感，以外來人口最多的深圳為例，70%的人只願意支付的租金在2000以下。

紅璞公寓主要定位於剛需，目標群體主要是城市白領，其中以剛畢業的大學生為主，追求的是客戶適配，會針對不同的目標客戶，提供不同的需求和社區服務。

紅璞公寓把產品分為三個系列，根據公寓的檔次分為公館系列、品質青年公寓和藍領公寓，分別服務於高凈值的金領、高管，一般的白領、大學生和對條件要求很低的企業員工。

紅璞公寓上提供的房源 | 來源：世聯紅璞官網

紅璞公寓注重成本與效益相結合，最小的開間可以做到1.9米，一間房的裝修成本在3.5萬元，至少低於同行30%。

由於紅璞公寓收到房源後必須統一進行重裝，觸類旁通之下，世聯行還開展了裝飾服務業務，2018年半年報實現營收1.71億元，同比增長241.8%。

從現有發展情況，世聯行的集中式公寓模式，具備強大的物管和服務能力，能讓客戶遠離租房的各種痛點。

此外世聯行也注重社區精神文化建設，推出各種各樣的社區活動，自然能讓租戶產生歸屬感。

雖然如此，長租公寓仍是一個燒錢的行業，這也是一個高門檻，所幸作為上市公司，世聯行融資渠道比較多樣化。

獲取房源雖然很重要，但把房子租出去更重要。

當然，這也算是世聯行的老本行，除了充分利用原有資源外，世聯行還積極與58同城、支付寶、平安好房等低成本平台展開合作，加強出房能力，降低營銷成本。

截止2017年底，世聯行已布局29個城市，主要集中於二線城市，72%的房源集中於國家公布的廣州、武漢、成都等12個住房租賃熱點城市中。

目前，其在手房源超過10萬，運營的房源在3.5萬間，僅次於魔方公寓。

平均出租率達到81%，實現營收2.08億元，同比增長387.64%。

住房租賃由國家主導，目前已在研究租賃性質的土地出讓問題，各地政府也在規劃租賃住房的投放計劃，在稅收、土地方面的政策有望超預期。

政府和國企將成為房源端的新增力量，世聯行藉助其強大的運行服務能力將獲得更多與政府、國企合作的機會。

3年100萬套，或許真的不是世聯行在痴人說夢。

能聚集海量人口的紅璞公寓，等於獲得了居住流量，除了收租子外，一定還可以開發出更多的變現法子。

解決中國龐大流動人口的住房問題，往深了想，這可是一門不得了的生意。

讀到這裡，也許你會想，「這家公司我能投嗎」？

這不是一個拍拍腦袋就能輕易做出的決定，因為除了基本面的機會分析，還需要對財務風險、業績確定性、業務競爭格局等進行更深入的考察。

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作者：君臨團隊.

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