真需求還是炒概念，如何看待眼前這波VR看房潮？
原標題：真需求還是炒概念，如何看待眼前這波VR看房潮？
文：劉志剛
2016年被譽為是VR的元年，但由於內容、場景、技術等多種因素的不足，在年底就進入了寒冬。然而如今，房地產銷售領域卻又颳起了一股「VR風」。
今年5月 ，貝殼找房對外公布了他們對VR技術應用的計劃後，VR的概念似乎又「熱」了起來，諸多互聯網+房產企業在貝殼的示影響下，紛紛「照葫蘆畫瓢」，自身技術不夠通過外包尋求技術支持也要做VR看房。一時間，房產交易似乎成了VR落地的最佳應用場景。
VR看房能夠改變什麼？
在此我們不妨回憶一下傳統模式下看房的痛點。
效率低、費時間是最大的弊端，小城市還好，稍微大點的城市，看房可能就是個特別耗時間的事；「照騙」太多了，與實際相隔甚遠，心理落差下人們很容易看房無功而返；線上信息過於模糊，假房源過多；很多人受限於時間長、路途遠等因素，缺少看房動力，買房計劃一再擱淺。
與之相關的，各個房產經紀人也要隨著東奔西跑，人效也非常低。
而VR看房模式的推出，其實利用新技術，遵循產品設計「極簡法則」中的命題簡化，更關注房產資源的具體的內容形態，讓看房所需要的流程和路徑大大縮短。
*提高線上看房的價值。強化篩選環節，提高看房的效率。
不同於傳統的圖片和視頻，VR看房可以呈現出目標房源的三維結構、尺度信息、整體戶型、內部裝修以及房間細節方面的信息，讓用戶在實地看房之前可以儘可能過濾掉自己不滿意的房源，而且不需要實地看房時專門測量各項數據，甚至很多數據比實地看房體驗更精確，這也使得用戶看房的行為效率實現最大化。
*線上房源資料最大化，有效避免假房源作祟。
VR看房可以把房子的全景直觀地呈現出來，避免了過去「一套房子=十幾套房子」的欺騙行為，真正有效解決了許多正規房產公司以及廣大消費者都深惡痛絕的虛假房源問題。
*解放房產經紀人。
互聯網+房產，看似有很多互聯網基因，但卻依舊是個勞動密集型產業，龐大的房產銷售中介是必不可少的環節，東奔西跑的看房也佔用了太多時間。VR看房一方面提升了房產中介的雙腿實現「解放」，專註於其它更重要的；另一方面也推動產業從勞動力密集型向資源、技術密集型轉變。
事實上，眼前的這波VR「看房潮」與2016年有很大的不同，不再是生搬硬套一般的「VR+垂直行業」，而是真正從痛點出發的「行業+VR」，將VR作為一種解決方案的實現形式，並沒有脫離行業自身，因而能更好地實現商業化場景化落地。
VR雖好，但瑜不掩瑕：基於短期缺陷下的「可替代性」極強
從理論上來看，VR看房確實能夠解決不少問題，各大房產交易公司的跟風布局沒有任何問題。但仔細想來從短期效果來看，似乎卻並不能VR並不是無可替代的，甚至在很大程度上並不是最好的選擇，也未能形成真正有效的壁壘。
從企業角度來看，VR看房就目前而言並不能形成真正有效的行業壁壘。
波特五力模型認為行業中存在著決定競爭規模和程度的五種力量，這包括供應商和購買者的討價還價能力，潛在進入者的威脅，替代品的威脅，以及來自在同一行業的公司間的競爭。在此，我們不妨以此為依據來判斷當前VR看房公司是否具備強大的競爭力。
根據產業具體情況，不必考慮購買者討價還價的能力。
*供應商討價還價能力：目前市場上只有貝殼等少數幾家自主研發技術發力VR找房，其它的都需要尋求技術外包公司的幫助，這在核心技術方面明顯受制於人，在專業性方面這些外包公司與專業的房產交易公司相比自然會差些。除此之外，選擇尋求技術外包公司這也意味著很有可能進入一個「規模不經濟」的囚籠，不想擁有核心技術的企業可以實現邊際成本遞減。
*從潛在進入者的進入能力來看，在不考慮承擔VR看房成本能力的情況下，只要是房產公司，只要存在相關的技術，理論上就有發力VR看房的能力。
*從行業內競爭能力來看，目前處於技術與場景融合的初期，本身還存在一定的缺陷，目前各個平台應用的VR看房技術還不存在形成差異化競爭優勢的能力。
*從替代品的替代能力上來看，當前的VR看房並不是不可取代，而且還有缺陷，例如房天下的VR房源場景切換過程需控制好滑鼠移動的速度，否則很容易產生眩暈感，還有的平台被反映畫面有畸變感，更像是全景照片而不是VR。
VR以外企業其實還有其它更好的選擇。比如視頻，以視頻的形式完全可以把V讓看房的很多優點都呈現出來，從成本和製作門檻上來看也比VR要低得多，不失為又一種好的解決痛點的辦法，VR與視頻就成為一種「互為替代品」的關係。
事實上，技術不完善，對產業的改造能力和影響力上也十分有限，這主要體現在以下幾個方面：
*沉浸感不等於場景，場景更不等同於場景化體驗。對於「現場感」要求極高的領域，現有VR技術還差得遠。視覺有了，但聽覺、嗅覺等其它感官方面還有待提高。現階段，觸覺產品均是歐美國家在做一些原型產品，國內還沒多少廠家關注這塊。但買房不只是看房子裡面，還要考慮交通、風水、地產商實力、物業選擇、建造質量等多個因素，需要其他幾個感官方面的一起發力。
*與銷售流程脫節，房產交易公司引入VR技術簡化了「看」的流程，但這隻能起到「錦上添花」的作用，並不能帶領消費者做出購買行為的決策。VR真正發揮價值應該是實現從用戶挑選環節蔓延至到銷售前後環節，實現從用戶提升體驗轉化到達成交易的目的。
*VR主要分為兩個方面：設備與內容。內容的話，自不用多說，一定是海量的房產信息。而設備卻不是每個人都有的，如果沒有的話所謂的VR功能只能發揮全景照相機的功能。花錢只做了VR內容卻只是發揮出全景照相機的效果這顯然是得不償失的。
*用戶體驗不等於直接的目前的VR技術只是有助於用戶看房，究竟篩選掉多少目標房源還是個未知數，對具體成交的影響其實並不大，因此價值天花板也很明顯，如此一來倒不如把精力放在提升房源數量和質量這些核心因素上。因此對於小的房產交易公司來講，其實沒必要像貝殼、安居客等大企業一樣去蹭VR的熱度。
技術創新比如VR，我們能預知的只是行業肯定會有破冰落地的那一天，總有大規模商用的時刻，但是要命的是時間上卻並不可期，我們沒有一個明確的時間表。而且很不排除，如今風靡的AI、VR到最後可能就如同VR、克隆等名噪一時的產業一樣，只是虛晃一槍，再度被沉寂。
由此可見，如今的VR看房看似讓人眼前一亮，實則還有很長的路要走，就目前來看這一創新舉措稱不上是什麼差異化競爭優勢。
看房只是開胃菜：長遠看來，技術「自營」企業走俏成為必然
縱然VR看房目前對房產交易的影響還十分有限，但有幸的是我們已經看到了希望，短期內，無論是採取技術「自營」還是外包沒什麼區別，無論是VR看房還是視頻看房差距並不大，但從長遠來看，未來具備核心VR技術資源的公司走俏已經是無可爭議的事實。
從行業發展的角度可以從以下幾個方面來看：
*產業鏈角度看，由技術導入轉為場景融合，房產交易如果用零售思維解釋，只有人、貨、場這三者都對了，才形成有效的成交和轉化。如果僅僅只是技術的導入，不去發掘與用戶需求密切相關的點，技術只能算是輔助的工具，起步到決定作用。
*從看房痛點來看，由改善型向治癒型升級。但就目前而言VR看房其實還有著諸多替代品，而且還有許多不足，只能充當「改善」的效果。但勝在可提升空間大，未來有足夠的希望可以真正「治癒」看房、賣方的痛點。
*從獲客層面來看，可以刺激潛在買房人群。房產交易絕對不是高頻，更多的人不會買多套，因而拉新的意義最大。很多人對於看房都有一個「心理門檻」，完善的VR看房技術可以讓人掌握更多的深度信息，從而激發看房的慾望，降低獲客成本。
事實也的確如此，技術的衍變一定是個過程，就比如大數據、雲服務、人工智慧已經在很多領域應用，但依舊有著更高的上升空間，技術對產業的影響一定是一個持續深入的過程，不必因為暫時技術改造的表面性而質疑未來的成長價值。
從企業競爭的角度來看，技術「自營」一定要優於技術外包。
*從技術層面來看，一方面垂直類一定比大而全要專業，對於行業的理解專業的房產銷售公司一定比技術外包公司理解的高；另一方面，技術創新一定比模式創新要難走，在未來，之前一直依賴於外包的公司要想轉型市場可能不會留給它們更多的時間。
*從運營層面來看，VR技術帶來的產業紅利，如何進一步降本增效，也是接下來平台差異化競爭需要關注的。房產交易本身低頻特徵明顯，企業競爭更像是場「零和遊戲」，技術差異反映在運營效率、市場規模擴張方面體現得更加顯著。
*從效用角度來看，在同等效果的情況下，技術自營的企業其實是可以實現邊際成本遞減的效果。而外包方卻不行，從長期來看，技術自營方的成本壓力會更小一些。
由此可見，從行業發展的角度來看，VR技術的作用會越來越大，因此眼前房產企業們的這波「VR潮」而言，其實也是迎合產業升級趨勢的一種前瞻性布局。但對於各路玩家來說，有些東西可以外包解決，但有些東西，比如影響效率、體驗、成本的關鍵性技術一定要掌握在自己手裡面，這也才是房產交易公司發展的正確姿態。
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