廣東醞釀調整商品房預售制度？只是徵求業界意見

近幾年來，有關商品房預售制度調整的傳聞曾出現多次，只不過這次更加「有板有眼」。

廣東省房地產協會21日向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》（下稱「《通知》」）稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了「關於商品房預售許可事項調整」的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部。

一位廣東省房協內部人士表示，這只是按照相關要求在房協內部徵求意見。

自1994年出台《城市房地產管理法》建立商品房預售許可制度以來，預售制已經成為多數城市的主要銷售模式，對我國的商品房市場建立和完善發揮了巨大的作用，但也因產生了很多問題而備受詬病。因此，多年來取消預售制的聲音一直不少。

廣東醞釀調整預售制

《通知》稱，日前，住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》。

廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的「窗口期」，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

房地產預售亦稱商品房預售，是指開發商在開發的商品房尚未竣工之前，把房地產根據設計圖紙和土地測繪原則分成若干個單位（以圖紙標明）後分別預售給購房者的行為，它相對於一般的現房買賣，被稱之為期房買賣。自1994年《城市房地產管理法》頒布以來，商品房預售制度實施已近25年。

因此，商品房預售制度的改變，事關房地產行業發展模式及其配套制度的重塑，更直接關係到房地產企業的資金安排、建設計劃乃至戰略規劃等重大事項的調整。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，現有的預售制度存在很多問題。易居開發商往往很重視拿地到預售之間的開發環節，而一旦預售證辦理了以後，對於房屋項目的開工等就不上心，房屋質量也難以得到把控。實際情況也存在很多房屋交付不及時。而相關政策對於此類預售制度也缺乏非常有效的管控。

中原地產研究院首席分析師張大偉認為，在過去幾十年，預售制度的確加快了房地產企業的銷售節奏，加快了房地產的建設量。但預售制度的確問題非常多，當下房地產市場各種質量問題，交付問題，基本都與預售制度有關係。預售制度對於消費者來說保障度低，不確定因素太多。如果現房銷售制度，所見即所得，這也可以倒逼開發商更關注質量。

張大偉說，在房價在上漲的時候，房屋質量問題只要問題不大，都會被忽視。而當房價逐漸出現平穩下行的苗頭，這些問題將會非常集中地爆發。

嚴躍進認為，如果取消此類制度，有助於為相關企業形成較大的約束。在現房銷售的模式下，房企銷售應該有更嚴格的財務約束。比如，對於30層的房子，開發商建造到5層以後，基本上就可以辦理預售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行後續樓盤的追加投資。但現在需要30層全部建造完畢，所以資金考核壓力很大，資金弱的房企無法進行開發投資。

不會一刀切

不過，在業界看來，儘管取消預售制可以規避很多問題，但不利影響亦不容忽視。張大偉說，當下房地產市場依然中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高，當下取消預售，有利於資金寬裕的國企、大企業。對小企業來說是滅頂之災，將加大企業的資金鏈風險，導致企業回款周期嚴重拉長。

廈門大學管理學院原副院長戴亦一對第一財經分析，取消預售制將對民營中小房地產開發商的資金鏈產生重要不利影響，對以高周轉為核心競爭力的開發商的盈利能力產生重大不利影響。同時，對購房者也將產生很多不利影響，比如開發商增加了資金成本，但羊毛出在羊身上，最後還是會轉嫁到購房者身上。

「其實無論對民企，還是對國有開發商，影響都很大。如果取消預售制度，那我們也必須要換一種玩法了。」廣州一家大型國有開發商戰略發展部人士告訴第一財經記者。

從供應角度上看，張大偉說，現階段如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場。因此，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，且房地產企業的負債率降低的情況下。如果是當下取消預售制，起碼50%的房地產將倒閉。

張大偉說，預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規範。預售制度並非我國獨有，在其他國家，也存在一部分預售商品房，但都伴隨著嚴格的監管措施。

戴亦一也認為，取消預售制度的一大目的是為了防止爛尾樓等現象，但其實，只要嚴格執行好現有預售制度，是可以避免爛尾等現象發生的。

實際上，目前在一些地方的新推項目中，已經現樓銷售的試點，但並不是一刀切。本次《通知》也提出，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，一方面，房地產開關企業融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動衝擊，極易出現資金鏈斷裂，導致工程爛尾。另一方面，可能會出現階段性供應「休克」，相應的矛盾會集中爆發，影響社會穩定和市場健康發展。

因此，本次文件建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。第一階段若干年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。

在這個基礎上，通過逐步提高商品房預售許可條件，引導市場有序適應改革，使開發企業降低資金槓桿，充實開發經營的資本金，有利於防範化解行業和金融風險；有利於房地產行業內部的優勝劣汰加速進行，提升房地產開發品質，促進房地產市場持續健康發展；有利於把土地、資金等稀缺資源，向優質房企配置傾斜；有利於提高房地產開發企業的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權益。

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