黃斌漢：廣東擬取消預售制度？開發商的大利空到來！

來源：金融界愛投顧

任何行業都要看政策。炒股要聽黨話，其它行業也是要如此。近年樓市的調控，越調越漲。越調越不聽話，但與這些問題相比，漲出風險才是政策面最害怕和擔憂的。預售制度，這是樓市槓桿發展到極致的政策，不是不好。但用不好，會害怕調整、震蕩產生的爛尾樓，過度炒作的嚴重問題。

今日一則消息，讓樓市經發大地震。9月21日，據澎湃新聞消息，廣東省正在醞釀取消商品房預售制度，全面實施現房銷售。該消息稱，廣東省房地產協會已向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，將於9月25日將上報住建部。

廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

消息重大備受各界關注，廣東省房協回應商品房預售制：只是進行內部討論。。。雖是如此，但行業內的大佬們，近期的表態，都感覺有些不正常。首先，房地產最大巨頭恆大，恆大主席許家印獲中華慈善獎,發表感言：「一切都是黨和國家給的」。還有，萬科董事會主席：房地產行業轉折點實實在在到來了。萬科董事會主席郁亮在萬科南方區域9月月度例會上講話表示，儘管萬科在2012年就判斷行業進入白銀時代、進入了轉折點，但這只是預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折。

種種跡象表明，樓市調控進入敏感深水區。對於取消預售制度，就是整個地產行業最大的轉折點。如果取消預售制度，將會帶來哪些影響？

筆者認為：

1、活下來的就是未來霸主。大則恆大預期不變，因為巨頭們牽扯的資金面，已不再僅是自家問題。所以各大資金供應主，也會想辦法，一起同舟共濟。因此，你中有我，我中有你的巨頭們，抗擊風險能力會較強些。

利空小地產企業。行業政策面如出現大轉變，就意味著行業進入「供給側」改革。優勝劣汰將是必然，一個好管理，一個是更成熟。對於國家來說，這能讓國家經濟更穩定和安全。對於人民來 說，國家經濟穩定，就是生活穩定。

2、房價會降價嗎？取消預售制度如推行，房價會降一些，但想全面普降很低很低是不可能的。因為，虧到成本時，買賣與不賣，這些傢伙們都只能跑路，那還賣什麼呢？所以，想降太多，真的不現實，寧炸掉爛掉不降價，可能還會出現。

但不排除，一些整合之後，債轉股推進結合，讓這些爛尾或負債過重地產商進行轉型。如債轉股後，可以讓這些房子變成長租住宅。一個是先出租度過危機，以後漲起來穩定再賣……這不是什麼新注意，這是經濟的自然規律。債主也是主，他們也不願意看到地產商還不了錢的。

但長遠來說，房價可能進入一個高橫盤周期。一線城市，可能因資源問題，還有空間。但對於三四線城市，則會有些影響，橫盤可能更久一些。

3、利好股市？如樓市取消預售制度，就相當於去槓桿，不給地產商過度槓桿蓋樓了，自然產生影響，但供應如不足，則進入僵局。資金想退出進股市，也不太現實。樓市有樓市的資金池資源，股市有股市自己的資金池資源。

要想樓市不漲，資金就全進股市，不現實。但至少有一點，樓市穩定住了，是利於資金流入股市的。但這些都不是最主要因素。決定股市漲跌的，還要看自己的市場有沒有價值。如果上市公司有成長性，有價值，你趕也趕不走。要是公司沒價值，沒成長性。現多的故事，也只是海市蜃樓。炒炒而已。

最後，整體不管怎麼樣。如取消預售制度，整個行業將迎來巨變。炒樓槓桿過高要注意風險，開發商槓桿過高也更要注意風險。地段、地段、地段。調整下來，把握一線城市機會。因為，通過近三年各行業的供給側後，未來各主要資源價格一般是不會太便宜。因此，想過度低價不現實。只要控制好槓桿，扛得過行業巨變，就能贏得未來。

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