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8年來首見!美大量房東降價求售,買家持幣不「接盤」

人說,如今的美國年輕人是最悲催的一代。

很多人還沒滿30歲,就輸掉了兩場人生的戰役:

高昂的學費貸款讓他們年紀輕輕就背上巨債;而高攀的房價讓他們早早放棄了擁有一套房屋的想法。

不過現在,這些人得到一個重大「利好」消息。經過三年多的牛市後,美國樓市最近經歷了價格下跌,很多房東甚至降價出售,期望早日收到回款。

不過,雖然房屋價格在下降,但成交並不活躍。房產分析師認為,美國潛在買家和賣方之間的價格預期仍有較大差距。

隨著美聯儲加息對房貸利率的影響,以及經濟前景不明朗帶來的持幣觀望情緒,房地產市場作為美國經濟的動力之一,迎來了量價齊跌的局面。有業內人士甚至表示,一些價格信號讓他們想起了2008年金融危機爆發前的市場形勢。

美國大城市房價下滑根據CNBC的報道,美國賣家正以多年來從未有過的速度降價拋售。

房產經紀商Redfin的數據稱,在截至9月16日的四周之內,全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了。這是該公司自2010年開始匯總該數據以來的最高數據。Redfin將「降價」(price drop)定義為房屋價格下降幅度超過1%且低於50%。

值得注意的是,曾經最火爆的市場現在房價下跌的速度更快,特別是在大城市。這種情景像極了金融危機爆發的2008年。

房產機構CoreLogic 數據顯示美國樓市出現疲軟,在最近的12個月中,20個城市的房地產價值指數經過季節性調整後,該指標在10個月內出現了最小的月度漲幅,其中紐約,舊金山和華盛頓等大城市出現下跌。

在經濟發達、人口流入活躍的加州,雖然房價的增幅已經放緩,但轉手等待的時間卻在變長,顯示交易活躍度在下降。

加利福尼亞州房地產經紀人協會統計數據顯示,該州2018年8月份的活躍房源價格比2017年8月高17%,但銷售額卻降至兩年來的最低水平。加利福尼亞房價仍然上漲5.5%,但與近期漲幅相比大幅下跌。然而,房東出售房屋所需時間從過去的18日上升至21日。

加州房地產經紀人集團高級副總裁兼首席經濟學家Leslie APPleton-Young表示,

「雖然8月份房價繼續小幅上漲,但房價增長放緩和住房供應激增表明市場正在發生轉變。我們看到的問題仍然存在,"市場需要多長時間才能縮小買賣雙方之間的價格預期差距?"」

庫存增加,房東打折求出手根據Redfin公司的數據,在美國房價最昂貴的一些區域,現在房屋供應量大幅增加。

在加利福尼亞州聖何塞市,今年6月份庫存較去年同期增長了12%。房屋庫存數字在西雅圖上漲了24%,在俄勒岡州波特蘭上漲了32%。

西雅圖房產中介戈德溫說,「我們這裡庫存增加了很多,買家之間的競爭減少了,過去激烈競價抬高房價的情形不存在了。」 波特蘭溫德米爾房地產信託公司的代理商達斯汀米勒表示,他的一位顧客認為,隨著嬰兒潮一代搬到全州各地的新家,預計將有買家爭搶她的房子。然而她收到的出價都遠低於她的要價。

米勒說,「買家花一些時間比較價格,而不是急於求成倉促成交。這也是美國樓市對之前過於火爆局面的糾偏。「

米勒表示他正試圖管理賣家的預期,這在之前的樓市繁榮階段是不可想像的。

Pantheon Macroeconomics首席經濟學家伊恩?謝潑德森表示,「新房和現房的房屋銷售率可能會從此下降。」

房地美首席經濟學家山姆卡特爾在一份聲明中表示,目前美國房價水平(考慮通脹調整)低於50年平均值整整一個百分點,反映了「大衰退帶來的長期傷痕和這次經濟復甦的不平衡性」。

不過雖然房屋銷售和房價的增長速度似乎有所放緩,但並沒有減緩房屋所有權的增長。根據美國人口普查局上周四公布的數據,今年第二季度的住房擁有率為64.3%,高於去年同期的63.7%。

美聯儲加息「拉低」房價隨著美國房屋貸款利率繼續走高,買家所要支付的融資成本提高,也使得想要出手的房東必須盡量壓低房屋總價。

目前,美國市場上流行的30年期固定抵押貸款的平均利率在過去一個月內上漲了超過25個百分點,正在逼近5%的大關,這是近十年來未見的水平。

美國經濟學家斯坦斯菲爾德說,隨著美聯儲提高利率,「沒有人知道借貸成本的上升會有多快」。

密歇根大學最新的消費者情緒數據顯示,美國消費者目前持觀望的謹慎態度。在7月的初步調查中,65%的美國人表示現在是樓市低潮期,這是自2008年經濟衰退期以來這個比例達到的最高點。

美國樓市也不行了?

8年來從未有這麼多賣家降價賣房

過去三年,房地產市場一直是美國經濟的亮點之一,東海岸和西海岸地區的房價持續上漲。但現在,情況似乎發生了變化。

根據CNBC的報道,美國賣家正以多年來從未有過的速度降價出售

報道援引房產經紀商Redfin的數據稱,在截至9月16日的四周之內,全美掛牌待售的住宅中有超過四分之一都降價了。這是該公司自2010年開始匯總該數據以來的最高數據。公司對「降價」的定義是價格降幅超過1%、不到50%。

值得注意的是,曾經最火爆的市場現在房價下跌的速度更快,特別是在西海岸。這種情景像極了2008年。

難以置信,對嗎?

事實上,最近華爾街見聞的很多文章早已提示了這種端倪。

美國7月二手房銷售總數創出近兩年半最低水平,為連續第4個月下降,是2013年以來的最長連跌期。其中,價格較低的二手房銷量暴跌,同比降幅達到17.9%。

美國二手房價格連續77個月同比上漲、最近數月連創新高的勢頭也在7月份戛然而止,當月成屋售價中位值同比增長4.5%至26.96萬美元,低於6月所創的27.69萬美元歷史峰值。

新房銷售同樣不容樂觀。7月新屋銷售年化戶數創去年10月以來最低水平,是今年以來首次出現連續兩個月銷售下滑的態勢。其中,東北部地區新屋銷售銳減52.3%,創2015年9月以來新低,是該地區自2015年年初以來最大的月度降幅。

從地區來看,南加州地區的樓市略微呈現出頹靡勢頭。6月的房屋銷量降至四年來最低水平,銷售額下降了1.1%。而從1988年以來,該地區房屋銷量在同期的平均增長達到6%。新建房屋的銷售降溫尤為明顯,比往年6月的平均水平低47%。

今年以來,美國房地產市場的表現一直不及整體經濟。

一方面,經過了長時間的上漲之後,美國房價已經被很多人認為高的離譜,另一方面,市場上可供出售的房屋供應正在增長——這對購買者來說是個好消息,但對賣家來說自然是個壞消息。

美國8月新屋開工128.2萬戶,創近三個月新高,環比飆升至9.2%,更是創今年1月來新高。不過,營建許可降幅明顯,是自2017年2月以來最糟糕的一個月。這可能在一定程度上拖累短期內供應增長。

金融博客Zerohedge給出的樓市降溫理由令人震驚:「我們生活在一個中等階層正在萎縮的時代,大多數家庭每月都在勉強度日。生活費用正在穩步上升,但薪水卻不高,這導致了中等階層兩頭承壓。」

這僅僅是一種「調整」,這是房地產市場另一場危機的開始?沒有答案……

文/綜合僑報網編輯

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