廣東醞釀取消商品房預售制

編者按：本文來自微信公眾號「櫻桃大房子」（ID：ytdfz8），作者：櫻桃大房子，原標題：《廣東醞釀取消商品房預售制，中小房企要哭死了！這個冬天真的很長！》36氪經授權轉載

今天廣東省房協的一個文件，又引得全國房企憂心忡忡，住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧發函了，廣東率先出了通知，其他地方會不會跟進？

如果取消預售制，首當其衝的肯定是中小房企，因為資金實力最弱，本來就借錢難，拿地早就要求一個月真金白銀付清，再不讓提前賣房，這行業簡直沒法混了，而大房企和國企永遠在食物鏈的頂端，所以萬科股票今天大漲超過7%。

預售制有什麼好處呢？

首先，肯定是開發商獲利，行業准入門檻低了，比如30層的房子，開發商建到5層以後，基本上就可以辦理預售證了，10天之內就能開盤賣房，按揭款要被監管分期用，但首付款開發商可以馬上用，資金弱的房企，就可以通過這種方式來回籠部分資金，這錢一般都是用來還原來買土地的錢，以及建築方墊資的錢。

有了預售制，開發商就能繼續拿地開發了，因為花三五十個億拍塊地，轉手就可以收預付款還掉一部分銀行欠款，現在如果現樓銷售，30層要全部蓋完才能賣，這個周期就延長了，對開發商的資金考核壓力也大些，開發商去拿地也要掂量掂量了。

其次，預售制對市場的好處，就是加快了資金周轉的速度，阿貓阿狗只要一點錢都能利用槓桿來開發房地產，全國大大小小的開發商十多萬家，肯定是有利於加大市場供給量的。

但同樣，預售證有利也有弊。

一旦預售證辦理了以後，房子賣出去了，中小房企對於房屋項目的開工可能就不上心了，房屋質量也難以得到把控，業主們維權難，這還是好的情況，如果碰到行情差，小房企資金鏈斷裂，房子爛尾，業主們辦不了房產證更是頭疼。

澎湃新聞報道，廣東房協相關人士回應稱，目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

所以文件肯定是真的。

從1994年算起，到今年為止，中國已經實施了25年商品房預售制度，客觀的說，為中國房地產市場化快速發展做出了貢獻。

預售制當時出台的背景，是因為當時我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，為了加快建設、增加住房供應，所以我們從香港引入了這一制度，商品房預售制加速了整個房企的資金周轉，提高了資金使用效率，對房企來說，是空手套白狼的好生意。

為什麼要取消預售許可制度呢？

廣東省住建廳擬訂的相關材料提出，商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

《通知》稱，為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的「窗口期」，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

我個人覺得，從政府的角度考慮，還是一種調控思路，一種去槓桿，降低市場泡沫風險的思路，取消預售制了，開發商都要老老實實蓋完房子賣掉才能去玩下一個項目，一個小開發商，有預售制時，本來2年時間10個億可以開發2個項目的，取消預售制後，2年時間10個億隻能開發1個項目了。

這跟政府規定拿地讓你一個月內交齊土地款一樣，以前給你半年時間交齊，現在限制時間更短，讓你們房企真金白銀拿地，也就不會有那麼多房企瘋狂借錢去搶地，於是就可能不會有那麼多地王了，反正所有的板子都是打在開發商身上。

現房有什麼好處呢？

你現場可以看房，一目了然，交了錢很快就能拿到房子，一手交錢，一手交貨，很快就可以申請房產證，對購房者而言，投資買賣的周期縮短了。

但預售制在當下剛剛去完庫存，供給量還不足的情況下，如果取消，對市場是弊大於利的，只是把板子打在開發商身上，本來限價賣不起價格、限網簽回款難、去槓桿借錢難，就已讓房企感到日子越來越難過了，如果預售制再取消，只會讓他們資金鏈更緊張。

因為說實話，質量並不一定能夠保證是現房馬上就提高了，你看幾眼也看不出來，只有你住進去一段時間了才能看出來，而且行情好的時候，質量差的房子照樣有人搶，行情差的時候，質量好的房子也沒人要。

當然《通知》也說了，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售。並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。

第一階段若干年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；

第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。

在櫻桃看來，未來取消預售制的幾率是比較大的，只是出台的時間表和分階段如何推進罷了，中小房企需要提前防範如何過冬了。這個冬天恐怕真的很長很長。

附文件：

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