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廣東醞釀取消商品房預售制

編者按:本文來自微信公眾號「櫻桃大房子」(ID:ytdfz8),作者:櫻桃大房子,原標題:《廣東醞釀取消商品房預售制,中小房企要哭死了!這個冬天真的很長!》36氪經授權轉載

今天廣東省房協的一個文件,又引得全國房企憂心忡忡,住建部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧發函了,廣東率先出了通知,其他地方會不會跟進?

如果取消預售制,首當其衝的肯定是中小房企,因為資金實力最弱,本來就借錢難,拿地早就要求一個月真金白銀付清,再不讓提前賣房,這行業簡直沒法混了,而大房企和國企永遠在食物鏈的頂端,所以萬科股票今天大漲超過7%。

預售制有什麼好處呢?

首先,肯定是開發商獲利,行業准入門檻低了,比如30層的房子,開發商建到5層以後,基本上就可以辦理預售證了,10天之內就能開盤賣房,按揭款要被監管分期用,但首付款開發商可以馬上用,資金弱的房企,就可以通過這種方式來回籠部分資金,這錢一般都是用來還原來買土地的錢,以及建築方墊資的錢。

有了預售制,開發商就能繼續拿地開發了,因為花三五十個億拍塊地,轉手就可以收預付款還掉一部分銀行欠款,現在如果現樓銷售,30層要全部蓋完才能賣,這個周期就延長了,對開發商的資金考核壓力也大些,開發商去拿地也要掂量掂量了。

其次,預售制對市場的好處,就是加快了資金周轉的速度,阿貓阿狗只要一點錢都能利用槓桿來開發房地產,全國大大小小的開發商十多萬家,肯定是有利於加大市場供給量的。

但同樣,預售證有利也有弊。

一旦預售證辦理了以後,房子賣出去了,中小房企對於房屋項目的開工可能就不上心了,房屋質量也難以得到把控,業主們維權難,這還是好的情況,如果碰到行情差,小房企資金鏈斷裂,房子爛尾,業主們辦不了房產證更是頭疼。

澎湃新聞報道,廣東房協相關人士回應稱,目前通知正在徵求意見過程中,是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

所以文件肯定是真的。

從1994年算起,到今年為止,中國已經實施了25年商品房預售制度,客觀的說,為中國房地產市場化快速發展做出了貢獻。

預售制當時出台的背景,是因為當時我國城鎮住房總量不足,商品房供不應求,為了加快建設、增加住房供應,所以我們從香港引入了這一制度,商品房預售制加速了整個房企的資金周轉,提高了資金使用效率,對房企來說,是空手套白狼的好生意。

為什麼要取消預售許可制度呢?

廣東省住建廳擬訂的相關材料提出,商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以釐清、不平衡發展和低效率競爭等風險,建議降低預售制帶來的高槓桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。

《通知》稱,為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險,建議在當前建立房地產市場長效機制的「窗口期」,對預售制進行改革,降低預售制帶來的高槓桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。

我個人覺得,從政府的角度考慮,還是一種調控思路,一種去槓桿,降低市場泡沫風險的思路,取消預售制了,開發商都要老老實實蓋完房子賣掉才能去玩下一個項目,一個小開發商,有預售制時,本來2年時間10個億可以開發2個項目的,取消預售制後,2年時間10個億隻能開發1個項目了。

這跟政府規定拿地讓你一個月內交齊土地款一樣,以前給你半年時間交齊,現在限制時間更短,讓你們房企真金白銀拿地,也就不會有那麼多房企瘋狂借錢去搶地,於是就可能不會有那麼多地王了,反正所有的板子都是打在開發商身上。

現房有什麼好處呢?

你現場可以看房,一目了然,交了錢很快就能拿到房子,一手交錢,一手交貨,很快就可以申請房產證,對購房者而言,投資買賣的周期縮短了。

但預售制在當下剛剛去完庫存,供給量還不足的情況下,如果取消,對市場是弊大於利的,只是把板子打在開發商身上,本來限價賣不起價格、限網簽回款難、去槓桿借錢難,就已讓房企感到日子越來越難過了,如果預售制再取消,只會讓他們資金鏈更緊張。

因為說實話,質量並不一定能夠保證是現房馬上就提高了,你看幾眼也看不出來,只有你住進去一段時間了才能看出來,而且行情好的時候,質量差的房子照樣有人搶,行情差的時候,質量好的房子也沒人要。

當然《通知》也說了,建議在一些城市逐步試點取消預售制度,對於新出讓土地,逐步實行現售。並擬定取消預售,全面實施現售的時間表,分階段推進。

第一階段若干年內保留預算許可,把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂;

第二階段全面實施現售,並將時間表向社會公布,讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。

在櫻桃看來,未來取消預售制的幾率是比較大的,只是出台的時間表和分階段如何推進罷了,中小房企需要提前防範如何過冬了。這個冬天恐怕真的很長很長。

附文件:


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