如果商品房預售真的取消，那麼樓市到底會怎樣？

預售真的要取消了？

至少目前為止，這只是一個建議。事實的緣由是這樣的：

9月11日，住建部房地產市場監管司向湖北、四川、江蘇、河南、廣東、遼寧等6省下發了一封函件。該函件要求對於包括商品房預售制度在內的現有行政許可事項進行清理和論證。如下圖：

9月21日廣東省住建廳在回函中建議逐步取消預售制，一時掀起輿論關注。而目前其他五省尚無動靜。

綜合下來，目前有關預售製取消之言的具體情況如下：

A,預售製取消之事目前只是建議，並非落地措施，且只有廣東建議，其他省份無動靜。

近期住建部也出來對此證實道：向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售，全面實施現售徵詢意見情況並不屬實。「該情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。」

B,如果真的取消，肯定是漸進式取消，而不可能突然一刀切式取消。

如果真的取消，那麼……

不過我們可以簡單做一個假設：如果商品房預售制真的取消，中國將會怎樣呢？

A,對於購房者來說，有利也有憂。

「利」的地方在於，以後的樓市都是現房出售。相應地，購房者購買的是看得見、摸得著的現房，而不是現在「言語描述中」的期房，這當然是件好事。

「憂」的地方在於，如果實施現房銷售，差不多2年內的中短期，必然極大地推高樓市的供求緊張關係，因為那意味著2年內，在期房制轉向現房制的過渡期，市場上可供上市的房源極劇下降。即使現房制是漸進式推進，也不可能改變供求緊張關係加劇的現實，只是程度不一樣。而供求緊張關係加劇，必然加大房價上漲的壓力。

B,對於開發商來說，總體上絕對是利空，且是大利空。

目前的房企開發模式中，通過預售，縮短了資金回籠時間，減少了資金成本。相應地，如果現房銷售，必然拉長了開發過程中資金回籠的時間，也加大了資金成本。所以這是大利空。

不過進一步分析的話，現房銷售可能會加大房企領域的馬太效應：越有規模實力的房企，資金的內部調動能力、外部融資能力等都更強，因此可能反而加大市場份額。相應地，現房銷售應該會加大中小房企的淘汰率。

C,對於供求關係不一的樓市區域，助漲效果也不一樣。

總體來說，現房銷售必在2年左右的中短期助推房價上漲的壓力。不過對於不同區域來說，效果可能會不同。

正如昨天的文章《2018年、2026年和2030年三個關鍵時間節點，將深刻影響中國人的財富配置》中所言，2018年就是中國樓市真正的分化年。接下來，弱二線以下的城市樓市，未來的主要風險是防跌，而不是防漲。對於這些城市，取消期房銷售，實施現房銷售，相當於2年左右內減少供應，從而利於中短期內穩定樓市，符合政府穩樓市的主旋律。

相應地，對於強二線、一線及環一線等人口流入壓力城市，那麼現房銷售將疊加這些區域房價上漲的內在推動因素，從而加大房價上漲的壓力。

D,對於樓市調控面來說，現房銷售確實是未來的一個可選項。

不過從經濟增長、人口增長、貨幣政策轉向、城市化以及樓市的去香港化等角度，中國樓市都到了一個拐點處。拐點過後，中國樓市將進入真正的二八分化階段：至少80%的城市樓市的主題將是防跌，而不是防漲。從這個角度來說，現房銷售確實是未來政策的一個可選項。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！