投資美國地產十幾年，除了收穫現金流，還有四次驅逐房客的經歷！

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本人投資管理房地產十幾年了，有過四次驅逐房客經歷，寫出來分享一下。

第一次是2004年初，我們花了60多萬買了一個三單位的商業樓，其中一個單位租給了一個報稅的事務所，這一家事務所搬進來後，大門深鎖，從未開業，不見女老闆人影，打電話無人接。過了兩個月我只好找律師開始趕房客。

律師張貼三天的告示(3 day notice to pay or quit),沒有動靜,五天後又貼了一個自動放棄通知，等到15天，律師要我找個鎖匠把門打開，清點一下裡面的物品，將這些東西保存15天，如果房客沒有來要, 就自行處理。

這個案例很簡單，律師寫了倆張通告，就入囊800美金。半年後這家事務所的女老闆又找我想要回她的電腦及其他用品，律師告訴她要付12000美金(房租，律師費和儲存費等)，後來也就沒有下文了。

金融風暴後，我們在南加州靠沙漠的城市，買了一些白菜價房屋，很快就全租出去了。其中一個破產屋出租給了一個白人家庭，前面一年半相安無事，然後他們就突然不交房租了，告訴原因是，現在房子太小要搬走，搬走之前不想再交房租了，沒有辦法只好驅逐房客。我自己貼了一個三天告示，因為地方太遠，去當地法庭太浪費時間和精力，只好通過網上在當地找了一個專門做驅逐房客"專家"，叫史密斯先生。

史先生一口保證三個星期就能幫我搞定，看他給的案例在法庭都能查到，因此就放心一次交齊他550塊現金，立即在法庭辦理了unlawful detainer 文件，真的不到三個星期，他就去法庭要求了default judgement, 拿到了writ of possession。

這時房客給我們打電話，說不想搬啦，要繼續住下去，考慮到這家人將這個破產房屋修飾的很好，以前交房租還算可以，在他們交齊所有房租後，就讓他們繼續住下去了，而且還給他們減掉了一點房租。這一家現在還住在這個房子里，只可惜那時大家白折騰了一番。

第三次驅逐房客發生在我們買的三單位公寓其中一位房客。買後不久這位蘇(sue)女士就不再交房租了。由於這地點離前面驅逐房客 "專家"史先生不遠，我們就又請他來趕房客。先交他$390定金, 餘款等拿到Writ of possission再交。

這先生收到定金以後，給他打電話，一會兒說在醫院，一會說家裡有急事，要不就是管文件的小姐沒上班，再後來就沒人接電話，一個半月過去了，他沒有任何行動，看來這定金打水漂了。

這史先生網站介紹他是非常有愛心的牧師，收養有好幾個不同膚色的小孩。我去法庭查了一下他的記錄，有五次作為房客被趕的記錄，看來久病成良醫，被趕的次數多了，也就成為趕別的房客"專家"了。

無奈被騙了，但這房客還得趕走，這次找了一個真正的專家，專做驅逐房客的律師，叫邁克。其實這家正規律師收費不很貴$740美金，出庭另加$275。

在律師進行有關法律程序時，房客蘇女士已經在搬家了，她告訴我，她房子里還有很多古董，如果我們給她一點搬家費，她會立即搬空。因為已經交了律師費，也就懶得理她了。只是律師事務所比較忙，每一步都是一板一眼的，走完程序用了一個半月。這時候，蘇女士的鄰居女兒想租她的房子，也跟我們談好了價格。蘇女士覺得再待下去也沒什麼油水，就把鑰匙交給了鄰居女兒，好在房子沒怎麼被破壞，裝修了一下，鄰居女兒就搬進去了。

最後一起驅逐房客發生在倆單位住房的一家房客，叫威廉斯。這個威先生也是我們買過來以後就沒有交房租，無奈之下只好去找前面那個邁克律師，邁克立刻發了三天通知，隨後威先生將$300房租存到我們賬號，我們將這$300用現金支票給他退了回去, 告訴他要麼付全款，要麼立即搬走。

在我們送交法庭unlawful detainer文件給房客五天之內，威先生給了正式答覆，中心意思還是想住下去，沒交房租是因為房子沒有維修好，他自己花錢$550做了維修, 另外跟我們溝通有問題。律師知道他在耍無賴，知道我們不願意再租給他後，去法庭要求了開庭日期。

三個星期以後我們一早就來到了法庭，那天上午一共有八個趕房客的案件，法官先要當事人雙方在庭外進行協商，很快有六位當事人律師報告說達成了協議，只有兩位需要開庭，八個案件不到兩小時就結束了，第一次見識到法庭有這麼高的效率！

我們跟威廉斯先生達成的協議（stipulation of judgement）主要有兩點，房客兩個星期內搬出, 以及賠償房租和律師費。作為交換，我們撤銷他的eviction法庭記錄。

兩個星期後，威廉斯先生自己搬走了，他的室友不願意搬。律師只好安排警察來趕房客，由於法庭簽錯了文件及趕上聖誕節，又耽誤了快兩個月，警察才來lock out,房子總算回到了我們手中。

出租地產，喜的是，絕大多數房客按時交租，因此可能有好的現金流。憂的是，時不時要驅趕房客。有喜有憂，人生就是於此。

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