萬科高喊「活下去」刷屏，到底嚇壞了誰？
來源財經小報告（ID：cjxiaobaogao）綜合自萬科秋季例會，21世紀經濟報道，新華網等
秋風起，微微涼。萬科2018秋季例會，本來是企業的內部會議，卻在行業內掀起巨大波瀾。
原因當然是，它在會場大屏幕上的三個紅底白色大字：活下去。
關注房地產的朋友都會同意，要是萬科都活不下去，那就沒幾家房企能活下去了。別的不說，只看兩個數據：上半年萬科銷售額達3047億元，持有現金1595億元。根據公告，1-8月萬科銷售額已達3881億元，位居第二。
雖然過去兩三年，萬科不再是銷售額的第一，但我一直跟同行講，萬科還是大家眼中的事實上的老大。而如果老大現在不僅是對市場很不看好，而且露出了近乎絕望的態度，豈不是要嚇壞一大幫小兄弟？
因此，一些地產人士就說，萬科是在製造恐慌情緒。進入下半年後，土地成交溢價率低了，房子不好賣了，去化率明顯放緩，很多房企眼看完成今年目標困難了。這個時候，萬科一聲吶喊，簡直讓人發抖。
表面看，是經歷兩年嚴厲調控後，房地產形勢確實在發生變化，所謂市場的拐點已現端倪，連萬科今年完成6300億回款目標都有些困難，包括恆大在內的一些房企開始降價促銷；但本質上，我個人理解，萬科此舉，更多是向內，也就是說，它思考的是企業自身的改革與發展問題。這從此前郁亮的講話已經顯露出來了。
「今天我們特別焦慮」，萬科董事會主席郁亮9月8日在萬科拉薩媒體溝通會上說，「過去的理論，沒法告訴我們如何往前走。」如何找到新的發展渠道、路徑、方法，是萬科最大的問題。
這與之前郁亮對行業的判斷是一致的。2014年6月，郁亮提出了一個觀點，房地產的黃金時代已經過去，進入白銀時代。顯然，他是從整個行業的角度來說的，即，房價和商品房銷售額的增幅將告別高增長，進入中速增長。這幾年的發展，是符合他的觀點的。
但有人會說，一批主流房企，尤其是前30強，這4年來卻在加速，房價也在繼續上漲。這難道還是白銀時代？這倒印證了另一個知名地產商孫宏斌的看法，即巨頭的鑽石時代。因為主要房企增長沒有放慢甚至還在加速，前50強尤其是前30強、前20強的市場集中度在大幅提升。
我不得不說，這恰恰是行業進入白銀時代的特徵。樓市黃金時代，誰都在快速增長，誰都活得很好，只有白銀時代才會真正出現市場份額的加速集中，一批中小房企不得不離場。
與郁亮對行業趨勢的思考相伴隨，萬科開始了主營業務的變革。那就是後來看到的，它通過併購，迅速成為全國最大的物流地產商和管理面積第二的商業地產商。
萬科之所以被公認為事實上的行業老大，不在於它的銷售額和規模，而在於它對行業的判斷，以及在此基礎上所作企業戰略的調整。從公開信息看，萬科正在推動新一輪的組織架構的調整，而且力度相當大。這種調整應該是服務於萬科的未來發展，是長期戰略。
從這個意義上說，萬科高掛「活下去」，不是為了當下的活下去，而是未來的活下去，是為了活得更長久更健康。「活下去」的主題，確實不無誇張，但這種極而言之的憂患意識、危機意識，一定程度上更能激發企業職工的奮鬥精神。當然，萬科也許沒有想到這幾個字會對行業產生如此之大的影響。
至於有人說，這是萬科代表行業向政府部門施加壓力，我倒相信這是涉嫌陰謀論的看法。
我願意重複自己的建議，即使四季度房價下跌，成交下降，也要堅持房地產調控不放鬆。
但是，即使不是全部，至少也是一批房企，要感謝萬科的這句口號——它不是危言聳聽的當頭一棒，而是當頭斷喝的一聲提醒。因為我們知道，追求規模，追求快速增長，是大多數前100強特別前50強房企的目標。當房子好賣，房價上行，利潤增長，什麼都好說，你甚至會嘲笑白銀時代的說法；但當嚴厲調控政策的疊加效應終於發揮威力，市場轉為下行時，你要急剎車，恐怕有點來不及了——雖然此前我寫過多篇文章，呼籲狂奔的房企放慢腳步。
調整一下，不是壞事。但也別被嚇壞了。
樓市進入下行周期的準確信號已出現？
今年前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但融資和現金流問題從年初就已凸顯。
一方面，作為資金高度密集的行業，當表外融資大幅收緊，房企僅剩的融資通道只有開發貸、海外發債極少數了；來自購房者的首付和按揭貸款，是房企資金的主要來源，但今年也嚴重受限。
另一面方面，房企的開發投資仍處高位，新開工、竣工、三費支出上漲，今年又遇償債高峰，在年中的經營性現金流集體轉負或大幅縮減後，三季度開始，一些房企就率先降價回籠現金了。
降價促銷是房企最後的殺手鐧。當價格戰打響，就是樓市進入下行周期的準確信號。
近期，泰禾、恆大、碧桂園、招商蛇口等多家開發商，打出了降價促銷的招牌。
其中，恆大推出國內全部樓盤8.9折，如果將全部優惠進行疊加，最低可至7.4折，更勝於今年2月份8.8折的促銷力度。此外，碧桂園個別項目出現8折優惠，泰禾的合肥院子部分戶型降價4000元/平方米。
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，降價可以歸結為房企的資金壓力、業績壓力，自身的營運費用也是一筆很大的開支。趁「金九銀十」給予折扣，期望增加銷售，快速回款。
房企的「償債高峰」已至
一位知名房企CFO認為，今年以來房企面臨巨大的資金壓力，根源是融資渠道大幅收縮，而房企的投資、經營活動卻維持慣性，並沒有同時收縮。
從中期財報來看，大多數房企出現了經營性現金流轉負或縮減，如萬科實現經營活動產生的現金流量凈額-42.55億元，上年同期為218.5億元，上年末則為823.2億元；保利發展截至中期的經營性現金流為-98.33億元。
此外，碧桂園上半年的凈經營性現金流雖保持為31.7億，但相比2017年中和年末的164.2億元、240.8億元均大幅縮減。
其他二線房企的狀況也不樂觀。渤海證券顯示，中低評級房企現金流吃緊，AA房企的現金及等價物負增長，資金面出現缺口。
中信建投監測，隨著流動性的改善，自籌資金增速從4 月低點4.8%已經連續攀升至11.2%。此外，國家統計局數據顯示，2018年1-8月份，房地產開發企業到位資金106682 億元，同比增長6.9%，增速比1-7月擴大0.5個百分點。
但興業證券分析師閻常銘認為：
房企資金來源增速有所波動，但是整體資金來源增長中樞下行是中期趨勢，預期從銷售和資金角度，難以有大幅度的持續緩解。
償債高峰的來臨，也沒有給房企足夠的喘息機會。
東海證券指出，進入9月後，房企償債高峰已至，據目前已披露完畢的半年報顯示，50%的公司面臨償債壓力。
平安證券分析師楊侃認為，在此情況下，若銷售回款亦惡化，且銀行信貸依舊偏緊，不排除部分中小房企面臨資金鏈風險。
整體看，即便多數房企的銷售金額同比攀升，但2018已經過去三分之二，留給房企完成銷售目標的時間已經不多了。
據21世紀經濟報道記者統計：
2018上半年銷售排行前20的房企，14家設定了年度銷售目標。
其中，1-8月銷售目標完成率在三分之二以上的有8家，分別是中國金茂、陽光城、新城控股、世茂、中海、正榮、恆大、招商蛇口；總共13家的目標完成率在50%以上，華夏幸福還沒到50%，年度完成率堪憂。
去年的房企銷售冠軍碧桂園，以及萬科，則乾脆就沒有設定年度銷售目標。
回款是關鍵
保利地產研究院認為，面對融資和償債的雙重壓力，房企「現金流」管理尤為重要。加緊回籠資金、確保財務穩健，是面對行業短期調整風險的首要舉措。
對房企而言，最大的回籠資金手段是銷售。但受信貸持續緊縮影響，今年以來，各房企銷售回款率普降。
據21世紀經濟報道記者統計：
一線房企銷售回款率平均值穩定在80-90%的較高水平。
縱觀TOP50房企，銷售回款率在90%、80%、70%以上的分別有16家、8家、15家。
其中，碧桂園、恆大、萬科、保利四家「龍頭」，除恆大保持95.04%的回款率外，萬科銷售滾動回款率為93%，歷年這一數據往往在95%以上。
半年報顯示，保利上半年累計實現銷售回籠1698億，回籠率僅 78.9%，同比下降3.5個百分點。
財報顯示，碧桂園2016、2017的銷售回款率分別為92%、90%。而今年上半年，碧桂園實現銷售現金回款約3360.2億元，回款率約為81.5%。
國盛證券指出，從資金回籠角度看，較高的銷售去化率並不一定伴隨著較高的銷售回款率。按照銷售去化率從高到低排序，排在前20名的房企平均銷售回款率為76.3%，後20名的平均銷售回款率為95.7%，差異顯著。
銷售放緩對房企實現回款將是雪上加霜。國家統計局數據顯示，1-8月銷售面積累計增速 4%，比7月回落 0.2個百分點；8 月單月增速2.4%，比上月大幅回落7.5個百分點。
9月份以來，絕大多數房企都把回款和回款率作為首要的目標來執行。
前文提到萬科董事會主席郁亮透露，今年制定了6300億回款的目標，現在完成還不到一半。
而佳兆業財務部總經理吳建新表示，將加快整工程建設速度以及存貨去化速度，以完成現金的迅速回籠、回款率的提升。
除了通過加快銷售回款緩解資金壓力，一些房企準備通過變賣資產實現資金迴流。
佳兆業集團主席兼執行董事郭英成稱，還將通過出售資產等多渠道保證資金周轉。
克而瑞研究指出，在國家和地方政府調控政策層出不窮，尤其是信貸持續緊縮的背景下，規模房企上半年的日子並不好過。不過，下半年貨幣政策或將由穩健中性轉向中性偏積極，三季度房地產市場進入難得的銷售窗口期，開發商資金壓力將有所緩解。
其預計，下半年將有更多房企繼續「高周轉」策略，積極搶收業績和回款，保障企業規模的持續增長。
天風證券認為，隨著去槓桿轉為穩槓桿，按揭貸款同比繼續正增長，融資環境有所改善，但整體資金壓力仍存。
您可以通過數據局官網（shujuju.cn）瀏覽、檢索及下載各類數據報告。
回復【1】免費獲取『大牛公司機構研究報告大合集』（騰訊、阿里、麥肯錫等幾十家傾情巨獻！）
TAG:數據局 |