美帝房價跌房東打折求售！攢夠首付就買房？你想不到的隱藏費用每年上萬刀

時尚 10-02

話說來美帝這麼久了，不少同學呢，就開始考慮買房安家啦。

雖然據CNBC消息，近來美帝房市有降溫跡象，不少賣家都降價出售，降幅達8年來最高。據房地產網站Redfin統計，截止9月中旬，市面上四分一的在售房屋降價出售。

不過今天省錢君要給大家提醒一下，

理性出手！

其實美帝的購房成本，真不如你以為的簡單......

舉個栗子~

一套房子售價可能15萬刀，但是還有2-5%的Closing fees，算下來就是額外的還要給3000—7500刀！！！

可以說刀刀見血了，當然，還不止.....

是的儘管美帝房價透明，但是！你

可能忽視了許多買房的隱藏費用，而且

這些不易覺察的額外花費可能達多少呢——

9000刀，一年！

當然了，具體是比這個數字多還是少，取決於你所在的地區和購房方式。不難想見的是，在舊金山、波士頓這樣的大城市，相關費用一定居高不下，需要更為堅強的腰包。

今天，省錢君就來給大家講講美帝

買房的「隱藏」費用。

截圖來自：zillow.com

在美帝，購房流程與國內大致相同，一般可以分為：

網上看房，大範圍廣撒網
，對心儀地區的房子有一個基本的了解，再根據自己的預算做幾個接受的組合，面積，房型，年代，裝修，upgrade, 是否學區房等等。

選擇agent

瘋狂看房
，建議看的越多越好，對於新手而言，從圖上很難看出實物的好壞，大部分照片比實物好，也存在照片拍的非常爛實物很不錯的情況，後者在如今火熱的房市之下，可以給你先發優勢，減少競爭者（很多人看照片難看就直接pass了）。

出offer，付定金
。遇到喜歡的，agent也覺得合適的房子，當然要毫不猶豫出手，出手要穩准狠。好的房子幾天就會pending, 保守的要出個原價，加價的情況也很普遍。建議在要價合理的情況下適當加價，及時出價，很容易贏得賣方的好感，從而提高拿下房子的可能。雖然賣家最主要看的是買家的出價，但情感因素也會成為影響因素，很多美國人會參考買家對房子的喜愛程度。

房屋檢查
，絕大多數買家會在offer里放置房屋檢查的contingency，如果檢查出現問題，房主不給修或者問題實在太嚴重，可以在一段時間內退出合同，拿回定金。房屋檢查主要包括home inspection, radon test, termite inspection.

出房檢結果，和賣家溝通
，是賣家給修還是還一部分credit.建議抓大放小，貴的麻煩的盡量讓賣家修，簡單的便宜的以後自己也可以解決。

看似和國內流程差不多呀！那，額外的費用哪裡來呢？

據房地產網站Zillow和Thumbtack的最新數據分析結果顯示，美國屋主除了要還房貸以外，每年還要額外支付平均約$9400的房屋相關費用，包括地產稅、保險、水電費以及日常維護等等。相當於在月供以外，每月支出要超出$780。

買房時需要考慮的支出

總的來說，在美國買房，要交兩筆錢：

一筆是買房的費用（包括房價，房價的0.8%-3%的過戶費用）。

一筆是養房的費用，這裡主要分三個部分：1.交房產稅。2.HOA，類似國內的物業費。2.房屋保險。

這裡，就來詳細說說這些隱藏費用，因大多數小夥伴是向銀行貸款的方式購買房子，所以下面的情況是以房貸買房為例。

Earnest Money Deposit

1-10%不等

（圖片轉自Viva Escrow，版權屬於原作者）

這是俗稱的「誠意金」，當看中了房子以後，買家向賣家下offer時會承諾先交出一部分定金表示誠意，而賣家接受offer、大家開始討價還價的時候，這筆款項就要馬上存入escrow賬戶由第三方託管。誠意金根據地區不同約定俗成的額度也會不同，大多數地方通常是按房價的1%~2%算，但在一些房市供不應求的地區也有可能高達10%。

如果一切順利，這筆錢最後會作為買家買房子的前期費用回到買家手裡；而如果交易最終取消，則會按合同條款來分配，

買家不一定能收回款項。

所以作為買家，offer里一定要寫清楚「contingencies（意外事件）」條款，比如如果驗屋不滿意、房貸批不下來、現住的房子賣不出去等等情況下都可以全數拿回誠意金，盡量保證自己的利益。（雖然說買房前通常都會先向銀行要pre-approval letter，但預審批准不等於最終一定能批下來，意外很難說）

Home Inspections

平均：323刀

（圖片轉自Credit，版權屬於原作者）

當買賣雙方講好價錢，在最終決定買之前，買家應該要找專業人士來做一次徹底的房屋檢驗，檢查有沒有什麼隱患。有些賣家可能會事先準備好一份驗屋報告，但這個當然是買家自己出錢找人檢驗一次更加可靠啦。很多時候貸款的銀行也會要求買家出錢驗屋。

Closing Costs

平均：房價的2~5%

（圖片轉自Mortgage Trainers，版權屬於原作者）

當你驗好房子、雙方講好價錢，你終於確定要買下這個房子，貸款也成功審批下來的時候，銀行就會給你一張關於包括律師費、託管費、登記費、產權保險費、轉讓費、房屋估價費、貸款手續費、預交的地產稅和房屋保險...等等一系列統稱為「Closing Costs」的各種手續費用總和的清單。

根據Zillow介紹，Closing Costs的費用通常是房價的2%~5%左右。也就是說，

如果你要買的房子價格是$20萬，那還得在首付以外額外準備$4000~$10000的現金。

這筆錢一般是由買家出，但也可以跟賣家商量讓賣家負責，比如買家可以讓賣家在談好的房價基礎上加上手續費的價格、然後由賣家先付這筆錢；又或者直接讓銀行將這筆手續費算入貸款里，雖然前期不用拿出更多現金，但將來需要為這筆錢付利息。另外有些銀行也會推出「No Closing Cost Motgage」，但利息通常會比普通的房貸高一些，其實也就相當於將這筆費用攤分到將來了。

Down Payment

（圖片轉自Money Under 30，版權屬於原作者）

Down payment 就是「首付」，首付給得多，需要貸的款額就少，日後供房的壓力就少；首付給得少，日後每個月月供就高，這是很簡單的道理相信大家都懂。但是對於房貸來說，這並不是一個簡單的加減計算。

銀行貸款很看重LTV Ratio（ Loan-To-Value Ratio，貸款價值比），對於美國的常規房貸，20%首付是一個臨界點。如果首付不足20%（LTV比高於80%），貸款的利息也會高一些，即使只增加0.25%，對於房貸這種動則十幾、幾十萬的貸款來說，就是一筆不少的利息了。

首付給得少，closing costs也可能會增加，因為其中一大部分費用（Loan Origination Fee）通常是跟貸款金額成正比的。首付不足20%，買家通常還要被強制購買Private Mortgage Insurance（簡稱PMI）直到LTV比低於80%為止。

Private Mortgage Insurance

房貸總額的0.5%~1%左右

（圖片轉自CCAR，版權屬於原作者）

之前提到，如果首付不足20%會被強制購買PMI 房貸保險，這種保險的唯一受益人只有銀行，萬一欠債的人有什麼原因還不上款，銀行會有保障。千萬不要以為買了PMI，萬一自己真掛了，這個保險就會幫你還清所有房貸，所以你的家人也能有個房子做保障blah blah... 並不是的！你想的那種保險叫「Mortgage Protection Insurance」，跟PMI不是一回事。

PMI每年的費用通常約為房貸總額的0.5%~1%左右，也就是說，如果要交PMI的話，貸款每10萬一年要多支出$500~$1000。

還有就是，雖說當equity高於20%以後就可以不交PMI，但通常PMI的自動取消是設在按原定還款日期equity 高於22%之後。如果你想多在前期還些錢早些取消PMI的話，需要書面向銀行申請，可能還要做重新估價等等手續，比較麻煩。所以一般人都會盡量繳足20%首付完全避免PMI。

另外FHA loan的貸款保險不按這個規則取消，想要取消PMI 可能需要refinance（貸款重組）。

Homeowners Insurance

約300~1000刀/年

（圖片轉自Evergreen Homes，版權屬於原作者）

房屋保險雖不像汽車保險那樣必須要購買，但如果屋主背負房貸的話，銀行通常也會強制要求屋主購買房屋保險。因為如果有什麼意外導致房屋損毀需要修復甚至重建、家裡遭賊、又或者屋主被捲入官司糾紛要賠錢時，房屋保險就會負責賠付，保障屋主的利益，也間接保障屋主有能力繼續還款。

但要注意的是，基礎的房屋保險通常不保因為洪水、地震等自然災害造成的損失，洪水險和地震險等一般都需要另外購買。所以如果房子位於一些自然災害風險大的地區的話，一定要仔細看清房屋保險的條款，問明什麼情況下保險會賠付而什麼情況下不賠付。

如果房子位於洪水高危地段，貸款的銀行通常也會強制屋主購買洪水保險，美國洪水保險平均費用約$700/年。很多人買房的時候也會注意上FEMA Flood Map Service Center查清楚，確保自己家不在高危地段。

Property Taxes

平均地稅為房價的1.19%

（圖片轉自Tax Foundation，版權屬於原作者）

地產稅是地方政府的重要收入來源，也是屋主們不可避免的一項大開支。欠誰錢都不能欠政府的哦，曾經就有新聞報道有人欠了地產稅，結果房子被政府沒收拍賣還債了。

雖然說不同地區的地產稅有高低區別，差別還挺大的。但全美平均地稅為房價的1.19%，買了20萬的房子，每年就還得準備額外上繳$2380的稅，更不要提住在新澤西州這種全美地產稅最高的地區的小夥伴們了。買房時記得查查往年地產稅多少，自己有個心理準備。

地產稅通常可以作為itemized deduction抵免個人收入稅，報稅的時候或許能對減稅有點幫助。

HOA Fees

每月$200~$400不等

（圖片轉自Collins & Company Inc.，版權屬於原作者）

HOA是屋主協會的簡稱，美國的HOA類似於小區物業管理，負責制定和執行其轄區範圍內的一些運行規則。購買了HOA區域內的房產的人就會自動成為會員，並且會被強制繳納物業管理費用（HOA Fees），用於公共範圍的環境設施維護等。

HOA物業管理費通常每月$200~$400不等，這也是很多人在買房時需要考慮的重要因素，不少人會選擇避開HOA區域的房子。如果看中的房子屬於HOA管理範圍，最好事先了解清楚HOA制定的小區規則有哪些，管理費多少，日後管理費會不會增加，怎樣增加等等。

Mortgage Payments

（圖片轉自LessDebt，版權屬於原作者）

貸了房貸當然就得定期供款還債，現在的貸款基本上不會限制提早還清款項，如果每個月在固定的月供以外，再額外多交一點錢，這筆錢就會直接扣在本金上，不但可以幫你提早還清房貸，還能省下不少利息。

假設貸款為10萬，30年固定利率4.5%，原本每個月月供是$507，只要每個月多還$50，就能省下總共$15,872的利息，縮短5年還款時間！所以真的不要小看每個月多加的一點點錢！

買了房子的小夥伴們趕緊用Mortgage Payoff Calculator算算數，看看每月加點點錢能給自己省下多少時間和利息。哦，房貸的利息也是可以抵扣個人收入稅的（itemized deduction）。

當然，還沒買房子的小夥伴們在估算房貸月供的時候，最好利用能加上地產稅、房屋保險、HOA管理費的Advance Mortgage Calculator，能更加直觀的估算自己日後每月的固定支出大頭。

Utilitie Bills

（圖片轉自istockphoto，版權屬於原作者）

租公寓的小夥伴們可能也已習慣每月按時交電費網費，升級做屋主之後，這筆開銷通常會更高，水、電、天然氣、垃圾回收、網路、電話、電視等等的費用每一樣都要自己跟進（某些公寓可能會免水費垃圾費等）。所以買房的時候，建議也問問前屋主每月的水電雜費開銷，或者藉助UtilityScore查詢參考一下。

裝修翻新

參考價：房價的3~4%

（圖片轉自financebuddha，版權屬於原作者）

很多時候雖然我們看中一個房子，但可能也會很想將它按自己的習慣再改動一下，或者再翻新一下，這些都需要錢。

另外，買房子的時候最好也跟原屋主商量好，有沒有什麼電器或者傢具是你希望對方留下來的，寫進合同里。否則你看房子的時候以為那些都有，結果搬進去才發覺人家全給帶走了... 畢竟無論是冰箱這樣的大件家電、還是窗帘這樣的裝飾，都是開銷（當然，本來就準備全部新買的可以省略）。

日常維護

（圖片轉自rescuelawncare，版權屬於原作者）

租住公寓的時候，家裡有什麼問題通常可以打電話找房東幫忙解決；然而自己做屋主的時候，所有的問題就都要自己來處理了。即使沒有什麼空調壞了、爆水管之類的突發事件，但平常家居清潔、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外牆和屋頂、暖通空調維護等等，也都省不了。

其他

另外買房時還會考慮到的通常還有比如交通便利（汽油費），地區消費水平（日常買咖啡買菜出去吃飯等），學校（公校夠不夠好，報私校的額外費用）等等。

以上就是美國買房隱藏費用的不完全盤點。雖然接近萬刀的額外支出超過了很多人的預計，但相信這並不能阻擋2018年的買房大軍……

美帝房價跌 房東打折求售！攢夠首付就買房？你想不到的隱藏費用 每年上萬刀

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