商品房預售制度起源於霍英東的「賣樓花」？如今拐點要來了！

來源：大貓財經（ID：caimao_shuangquan）

作者：大貓財經貓哥

香港油麻地有一座天后古廟，天后廟前的廣場被本地人稱為「榕樹頭」，這裡是「全亞洲最佳下棋的地方」，而天后廟門前的這條街就依廣場之名取為眾坊街（Pubic Square Street）。

但是在1953年的時候，這條街還被翻譯為「公眾四方街」，32歲的霍英東在這條街上，完成了自己的人生的一個轉折點，也讓這條街成為對香港和內地都影響深遠的地方。

當然了，街還是街，是行人和汽車通過的地方，讓這條街出名的是街邊的房子以及霍英東。

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1953年6月，霍英東從父輩那裡接手來的駁運業轉行到了房地產，與妻子呂燕妮合股註冊成立了「霍興業堂置業有限公司」，不久就又成立了專門建造和買賣樓宇的立信置業公司。

彼時，香港的人口激增，工商業日益蓬勃，對於土地以及房地產都有極大的渴望。

霍英東的第一筆生意就收購了銅鑼灣的使館大廈，讓很多人詫異，而隨後其又從嘉道理家族買下了油麻地的公眾四方街到東莞街的地塊，準備興建100多棟住宅，而這些住宅樓大約有600多個住宅單位。

怎麼賣，就是一個大問題。

在四方街這些單位開售之前，霍英東剛剛用分層出售的方式，賣掉了東安大廈。分層出售已經比整棟出售的門檻更低，而且資金的回籠更加的迅速。但是分層出售也並不能完全調其普通市民買樓的積極性，一下拿出一大筆錢買樓對於市民來講，還是有些遙遠。

買樓的人多了，市場才會旺起來。那麼人們不能一次性拿出錢來，那麼就先收一部分。

四方街還沒動土，霍英東就開始派發售樓說明書，在說明書上向市民推介分期付款的買樓新方法﹕「第一期先交訂金百分之五十，第二期落妥二樓樓面交百分之十……第六期餘款百分之十於領到入伙紙時清繳。」

於是，就形成了最初期的分期付款和「賣樓花」。

現在對於我們來講已經稀鬆平常的事情，在那時卻是震動了香港的地產界，「整個香港彷彿瘋狂了似的，普羅大眾卷進了房地產的旋風裡」，而霍英東也把「賣樓花」當做自己生平的得意之作。

而到了40年後的1994年，中國內地在新出台的《城市房地產管理法》正式引入了起源於「賣樓花」的商品房的預售制度。

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1953年的內地還是計劃經濟時代，房子還只是房子，哪有什麼房地產市場。而改革開放後，如果說到內地的房地產市場繁榮，霍英東依然是首先被提到的人之一。

80年代，深圳特區建立，鄧小平曾對深圳特區的領導講：「中央沒有錢，可以給些政策，你們自己搞，殺出一條血路來」。而深圳在經過摸索後的決定是向香港學習。

而促成這一選擇的，就是霍英東。

著名經濟學家周其仁在其文章中披露，是霍英東「一語驚醒夢中人」：「你們有土地，怎麼會沒錢？錢可以從土地里來！」

於是深圳派出調研小組赴港「取經」，在1986年底草擬了「深圳土地管理制度改革方案」，其中的要點就是出讓國有土地的長期使用權，以此來籌措城市建設資金。從1979年法律規定可以收取土地使用費時的「不得不轉讓」，到深圳的「土地管理方案」時的「主動出讓」，終於開啟了土地市場的大門。

1987年12月1日，中國「土地第一拍」成交，面積8588平方米、出讓期50年的商品住宅用地，以200萬元底價登上拍賣台，最終被深房公司競得，成交總價為525萬元，以現在的標準，最終成交溢價率高達162.5%。

這場土地拍賣會，聚集了央行副行長、內地17位市長、28位香港企業和60多位記者，中央也派了重磅人物列席，可以說是對「土地財政」的重視，而從此「土地財政」從深圳開啟，走向了了全國。而深圳土拍的第二年，「土地使用權可以依照法律的規定轉讓」寫入憲法。

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一項是由霍英東首創，一個是由霍英東本人提議，兩項政策對於內地的房地產市場都是影響深遠。但是在狂飆了幾十年後，這兩項政策也逐漸被審慎看待。

土地財政，讓地方政府對土地產生了依賴症，而且土地財政造成部分地方的地價偏高，連帶著房地產價格的攀升，有些地區為了擴張，甚至出現了侵佔耕地的情況。

而對於預售制度所伴生出來的問題，其實在霍英東的「賣樓花」時代就已經初現，在那個時候開始，有些人排隊預售到「樓花」後，隨即把「樓花」轉售給別人，一天之間就已經賺了一筆。

所以，關於取消預售制度的風言風語一直不斷。

2005年至今，關於取消預售制度的傳聞已經是「月經貼」，隔一段時間就能被拎出來說一說。但是今年更加「有鼻子有眼」。

9月21日，中秋節假日的前一天，一份關於調整商品房預售制度的文件可以說「破壞」了大家節日放假的心情。

廣東省房地產行業協會下發了一份文件，《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，要求各單位對商品房預售制度進行深入研究，建議保留或提高許可條件或者建議取消，都要列明依據或者事中事後監管措施。

而最引人注意的是住建部的態度，在函件的附件2中，詳細敘述了預售制度所帶來的風險，「建議一些城市逐步試點取消預售制度」。

隨後廣東省房地產協會表示，只是徵集意見而已。當晚，住建部相關人員表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消商品房預售、全面實施現售徵詢意見的「情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。」

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當然，對於房地產企業而言，這可不僅僅是「徵集意見」那麼簡單。首先體現在香港內房股的表現上，中秋佳節港股開市，恆指終結四連陽，內房股全線下跌，連香港本土房企都跟著下跌。

才剛入秋，房地產商們就已經感受到了寒意。

有一個說法叫做「金九銀十」，而一個中秋小長假，作為九月的一個尾聲，市場依舊平淡。

中原地產研究中心統計數據顯示，小長假前兩日，北京市新建商品住宅簽約180套，二手房62套，與7至8月平均水平基本持平。較2016年同期的422套和280套，分別同比下調57%和78%。「金九」成色不足，那麼「銀十」恐怕也不容樂觀。

對於樓市降溫，開發商倒也有應對，多個一線及熱點城市的新房市場出現降價促銷，包括恆大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨。

而「取消預售」，無論是謠言還是政策醞釀，對於房地產企業而言，都是雪上加霜，這項政策一旦出台，對房企來講，都是直擊命門。中原地產首席分析師張大偉指出，取消預售制度將使得超一半房地產企業倒閉。

因為事關房企最重要的部分，也就是錢。

在賣樓花時代，霍英東直言：「對我們來說，「賣樓花」加速了樓宇的銷售，加快資金回收；且收足買樓者預付的訂金後才動工興建樓宇，也避免投資風險，萬無一失。」

而到了現在，商品房預售已經成為房地產市場重要的商業模式，資金的周轉速度一直是考驗房企的一項重要指標，高負債成為了房地產企業擴張的重要條件，但是同時也是一項弊端。

而對於房地產企業而言，取消預售就意味著失去了一個重要的融資渠道，房企的融資壓力更大，很容易引發中小房企資金鏈斷裂風險在金融體系中傳導，那麼中小房企的倒閉或者兼并重組就在所難免了。

而另一個方面來講，取消預售，對於地方政府的土地財政會產生一定的利空，未來土地溢價將有不同幅度的降低，對於地方一些「重度土地依賴症」來講，財政問題就是首要問題。

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當然，不論是「意見徵集」還是「不便透露」，都意味著這項政策已經出現了可討論的空間，而各種相關部門吹出來的風向是，「現售是趨勢」。而根據一些券商的研報，這個事情的討論和研究如果有的話應該高於住建部層面。

這個層面的話，或許是「建立房地產長效機制」的重要一環，那麼其政策出台的快速與否，都是未知之數了，而其利劍指向何方，也就不言而喻了。

如今，香港的房地產行業依然紅火，「賣樓花」的霍家已經逐漸在擺脫「地產大亨」的形象，影響力成功轉而傾向於教育和體育。

而內地的房地產火熱的今天，房地產企業們也在淡化「地產」，除了在業務上開始多元化外，最直接的體現就是改名。

輕資產化的萬達已經更名為萬達商管，龍湖地產更名為龍湖集團，遠洋、正榮、朗詩、雅居樂等多家地產公司也都加入了改名的行列，而恆大集團在地產之外開始多元化，碧桂園也發力機器人，這些企業均有意識地「去地產化」。

房地產龍頭企業之一的萬科，一直被認為是市場上的一盞燈，其董事會主席郁亮的內部講話也透露出市場現狀。

郁亮指出，當前南方區域的回款壓力比較大，這不是因為南方區域做得不好，而是因為率先感受到了市場及行業變化。亮表示，「轉折點實實在在到來了。目前集團要做的第一件事，就是戰略研討，以「活下去」為最終目標。」

巨頭尚且如此，那些中小房企呢？

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