突然之間，剛需改善投資怎麼全都在觀望？

編者按：本文來自微信公眾號「大鬍子說房」（ID：dahuzishuofang），作者：花滿樓，36氪經授權轉載

隨著國慶長假結束，各城市開始陸續公布國慶期間的數據，各家網站都在解讀，更有意思的是，大都是看空的。

黃金周北京樓市「涼意」來襲，看空；

深圳多盤推出特價單位，沖業績迴流資金，看空；

南京國慶期間僅成交154套，創8年新低，看空；

廈門為緩解樓市低迷，8年來首次放開島內入戶，看空；

上海、杭州等多城項目降價促銷，引發維權潮，看空...

現在似乎不管攤上哪個城市一出新聞、哪條政策頒布，大家的一致反映都是看空。

這些看空的分析和觀點，振振有詞，所以把購房者都嚇怕了。

1

剛需：對價格敏感，怕一買過手就降價

在上半年，剛需們都鼓足勇氣，想著再不上車就來不及了，銘記著無數房產投資人的教誨——「剛需最好的買房時間永遠是當下」。

他們作為對市場價格最敏感的一群人，看到不少項目都是再降價打折促銷，有的甚至跌破備案價，戰戰兢兢、小心翼翼，唯恐一買過手，房價就要跌，自己就跟現在在售樓處穿著白T恤拉橫幅維權的老業主一樣。

樓市下行期，剛需的觀望情緒反而更重了，想著再低一點、再低一點...

2

改善：一買一賣，卡在賣房環節

改善群體往往要面臨著一買一賣，樓市一回調，改善基本都卡在賣房階段，北上廣深的市區老破小，現在基本都要在原來的基礎降價10-15%才能成交。

在樓市火爆時期，改善想著的是一旦把手裡唯一的房子賣了，萬一搖不上號怎麼辦？豈不是雞飛蛋打，一場空。

而在火爆時期賣房，即使房價上漲，至少你的房子也在漲，而且賣掉差不多是高位套現。

現在樓市一回調，二手房想要脫手便更難了，市場上拋售的多了，你的競爭樓盤就更多了，而看房的人少了，買家的心裡價位更是一砍再砍，基本至少比樓市火爆時期打折10%-15%才能成交。

改善的難處就是難賣，交易過程又極其冗長。

甚至不少改善看著目前的市場不好，乾脆觀望，反正現在也有得住，等得起。

3

投資：感覺全國都是雷，哪都碰不得

樓市火爆時期，投資者看哪裡都是窪地，哪裡都遍地黃金，唯恐自己沒有充足資金，不然就滿倉干、一把梭。

看著北上廣深就想著雖然一線城市漲了這麼多，但是沒有最高，只有更高，一線城市有著全國最好的經濟和人才，主城區土地又是如此稀缺，供需緊張得基本面，一線城市未來肯定看漲。

而強二線城市又承載未來中國城市發展的下半場，而且搶人力度這麼大，房價豈有不漲之理？

三四線城市雖說人口和產業的吸引力不足，但勝在價格低啊，一線城市買一套，三四線城市買10套都不成問題。有價差就有優勢，不怕漲不起來，即使上漲動力不足，那少賺一點也沒有關係。

但是現在的投資者看全國哪都是坑。

一線城市長期嚴厲調控，政策打壓著，漲不起來，二手房遇冷是順其自然的事情。

他們還會擺出數據給你看，你看著2017年至今的調控，打的就是一線城市，三天兩頭刷屏北上廣深的二手房遇冷。

至於強二線城市，搶人落戶折騰了一通，房價也漲上去了，主城區的新房基本被清了一遍，現在多是剩下一些高冷的豪宅盤，要麼就是郊區盤，看不上。

而三四線城市，不用多說，更是碰不得，棚改一收緊，三四線城市就是釜底抽薪，沒有上漲動力，長期流出的人口、衰落的產業，以後只會是大量的房子沉澱在三四線城市，成為紙面財富。

至於你跟我說什麼環京環滬環深，現在都是投資客集聚，都是泡沫，未來也是危險。

所以剛需怕了、改善怕了、投資者更怕了，唯恐自己高位接盤，或者是想著還會再跌，跌的不夠深。

而且你發現了嗎？經過這個國慶長假，大家的看空預期越來越濃。

幾個月前還在婚姻登記處排隊離婚，然後趕著去排隊搖號買房，今天，還是幾個月前那波人，不一樣的是，當初和你競爭搖號的人，現在成了你的維權搭檔，一起拉著「開發商還我血汗錢」的橫幅。

原本毛衣戰和棚改收緊已經釋放了樓市回調的信號，731大會更是以摧枯拉朽之勢將一二三四線城市的看漲預期直接打下來。而後的土拍涼涼大戲正式宣告樓市回調，麵粉降價，麵包豈有不降之理。

至此，看空預期就基本形成了。

為什麼大家的預期突然間就變了？

在杭州的降價維權事件中，業主說：不是說亞運會前一直都是漲嗎？

你看，大家之前的預期都是房子就是漲的，漲才是規矩，你現在樓盤降價就是破壞了規矩。

中國人向來是買漲不買跌的心態，看著這一波行情，自然是膽戰心驚。

其實隨著新房開始在下調價格，二手房肯定不會獨善其身，肯定會受波及。而且很多二手房是不受限售影響的，短期內可能會拋售，造成踩踏。

這短期的波動接下來應該會嚇壞不少人，接下來最危險的應該是價格虛高的城市，應該都會通過一輪擠泡沫，但絕不至於全線崩塌。

或許有不少人會拿房價下跌燕郊死了一批炒房客來恐嚇你，燕郊的炒房客，其實不少都是「偽炒房客」，月入一萬卻敢背上2萬的貸款。通過各種渠道貸款，玩命加槓桿。

但是這樣玩的前提是：項目收益要大於資金成本，如果你的成本是每年8%，而你的收益沒有超過8%，那撬動的槓桿越大，虧損就越多，所以房價跌了他們受不了，都是屬於高槓桿的，一旦房價下跌他們就玩完。

而在現實中，更多的是平凡如你我一樣的升斗小民，都是老老實實賺的錢，有首付有月供，只是想通過投資房子給現金尋找一個依託，以實現資產的增值保值。

其實中國的房地產是一個政策市，行情的啟動需要優惠政策的支持，這裡面有很強的中央意志，但是這些又不是最終決定的。

房價短期看政策和金融，中期看土地，長期看人口，這是一定不會變的。

雖然我們一直說買房要看數據，但是有些官方數據又不能全信，因為它只能反應當下的客觀情況，但是又不能反應真實市場中的主觀因素和博弈，甚至是牽連糾葛關係。

一個市場是不是確實已經冷了，絕對不能看單盤的情況，現在各大城市主城區基本都已經沒有新房，基本都是郊區盤，地段不好配套不齊全的郊區，項目去化不好，降價促銷，這是很正常的事情。

例如重慶南邊的剛需大本營巴南在國慶期間因為降價，而且有地鐵的加持，所以整體是比較火的，但是重慶西區為山，居住體驗差，交通不便且人煙稀少，西區遇冷也毫不奇怪。

其實，不管是在市場冷熱，供需大勢才是最重要的。

市場是不是真的沒有住房需求了？

大家對美好居住品質的需求已被完全滿足？

市場是不是完全沒有購買力了？還是在持幣觀望？

難道房地產市場真的不能有哪怕一丁點兒的波動嗎？

是不是有一點波動接下來就是斷崖式下跌、腰斬、崩盤？

有了這些理論支撐後，我們來具體分析一下最近的降價潮。

首先說網上瘋傳的視頻——江西上饒碧桂園維權，原本是10000元/㎡，精裝，現在是7000元/㎡的毛坯。其實這樣的降價講的是裝修成本，這樣就引發業主打砸售樓部。

福建漳州融信壹號府，去年開盤價18000元/㎡，現在降至12000元/㎡，直降30％，導致業主拉橫幅維權。

上饒、漳州...這些降價維權的城市，不就是我們一直都不看好的三四線城市嗎？

大鬍子李俊懷老師屢屢在直播課中提到：隨著棚改收緊、本來就是需要擠泡沫的，即使有漲幅也是紙面財富，在樓市下行時期是最不抗跌的。

如果現在還持有甚至想去買三四線城市房子的投資者，基本都是小白投資者，資深投資者早就高位套現走人了。

除了這些三四線城市，新房降價的還有上海浦東惠南鎮碧桂園南郡，一夜之間將備案均價35000元/㎡直接降到26000-28000元/㎡銷售，違背了實際售價只能在預售備案價的基礎上浮動5％，引發業主維權。

大家對惠南鎮這個地方可能不了解，這個我都不用解釋，甩一張上海9月的房價地圖足以說明問題，在房價均價高達6萬+的上海，新房價格竟然是35000元/㎡的白菜價，可想而知，這就是一個超遠郊盤。

在樓市火爆時期，遠郊盤憑著大環境+概念炒作可以炒到35000元/㎡，但如今碧桂園加快周轉迴流資金，優先調整價格，一點都不奇怪。

還有當初因為高喊「活下去」之後，廈門翔安新圩鎮的「首開萬科白鷺郡」推出107套特價別墅，89-110平米的聯排別墅，贈送面積超大，原價500萬，現中間套一口價278萬，邊戶一口價298萬。

在此，還要提到一個數據：白鷺郡2號樓於1號在萬科雲璽開盤，五分鐘內售罄，去化率100%。雖然是降價，但是5分鐘就被搶光。

你看，降價，立馬就搶光了，市場真有那麼難嗎？

其實，這也是一個遠郊別墅項目，由於降價幅度過大，引發業主維權，萬科在昨天也提出了補償，給老業主補差價。

惠南鎮碧桂園南郡、萬科白鷺郡，這些都是屬於超遠郊盤，其次，像萬科的樓盤就是典型的CEO盤(也叫貴婦盤，價格比周邊貴、品牌、物業、裝修、園林各種附加值超高，拚命做高溢價，但其實沒啥升值空間的樓盤），本來就是市場上不受待見的高冷產品。

所以綜上，目前的樓市分化，和大鬍子李俊懷老師在課程中的判斷非常一致：

樓市下行時期，三四線城市會扛不住、一二線城市沒有地鐵和產業支撐的遠郊盤會扛不住、CEO盤等高冷產品會扛不住。

發生降價的僅僅是單個項目或者片區，並不是屬於全線崩塌，現在絕大多數的城市依然是量價平穩，並沒有白菜價甩賣，所以市場並沒有我們想的那麼艱難。

房地產行業、房價都是要看長周期的，看市場總體環境的，而不是一時、一地的得失。所以你只要你有首付的錢，也有讓自己維持3年的月供，又正好有需求，你覺得這個城市的人口、土地、產業、供需、城市都沒有問題，那就買唄，沒有什麼大不了的。

只要你熬過這個行情平穩的低谷期，基本也都是海闊天空。

剛需

剛需應該怎麼辦呢？

不管樓市冷暖，其實永遠不會錯的是「按需購買」，你竟然有買房的需求，而你的首付和月供可以負擔的起，那為什麼不買呢？

我們來假設一個幾個情景：

A情景：不買房，房價漲了

B情景：不買房，房價跌了

C情景：買房，房價漲了

D情景：買房，房價跌了

綜上，BC是兩個較好的結果，AD確實慘。我們來逐一分析。

C應該是最好的，說不定買房結婚生娃房價上漲，一不小心就暴擊了你的同學，完成了人生大事。在這輪房價上漲中，不少人最感謝的應該就是當初哭著喊著要買房的老婆了。買了房，雖然生活雞毛蒜皮，房子給你的安全感，可能是世界上其他東西都代替不了的。而且借著房價上漲，你的資產也快速升值了。

至於B，看跌，觀望，看似好像是沒有錯，但說不定就是你說的「再等等」「緩一緩」，小兩口就老是吵架，女孩子更是覺得沒有安全感。幸福和房子，看似兩者沒有什麼關聯，但除非你真遇上了一個不食人間煙火的姑娘，而且姑娘他媽竟然也不食人間煙火。

其實選ABCD中哪一個，無非是首先排除最差的那個，這是讓你最無法接受的結果，如果你最無法接受A，那麼自然是早點買。

不管在樓市冷熱，按需購買永遠不會錯，買你買得起的、需要的。

例如學區房剛需，孩子上學是一定要需要戶口本+爸媽房產證，而且必須得是戶口在所在房子下，才能劃入相應的學區，中國的房子將戶口和學位綁定，沒有房子你該怎麼上學。

而且現在房租都在上漲，你難道真的願意一輩子租房嗎？

在房價上漲時，無房剛需最喜歡說的一句話是「早知道」「後悔當時沒有買」，那如果市場回調，給你機會上車，你是不是又能夠把握呢？還是要在三年後又延續當初的那句「早知道」？

改善

對於改善來說，其實真的也不虧，一買一賣，而且市場上的選擇其實是不少的，尤其是現在推出的基本是改善型的新房。

即使是二手房，就像你會降低心理預期來賣房成交，你的賣家也是想儘快脫手，所以現在對於改善來說，依然是一個好時機。

自身居住環境的改善，是絕對不用猶豫的，其中還會牽涉到置換，我就再多啰嗦一點。

不少人會在後台提問，例如：

1.我在蘇州有個小三房，蘇州在本輪房價中漲得不多，要不要加點錢換成杭州去？

2.今年上半年，我在西安買房買在了高點，但是還沒有交房，我要不要想辦法把它賣掉，然後持有現金等著西安跌撿漏？

3.我在廣州有個兩房，但是老師一直說廣州的老破小沒有市場，未來是改善型的天下，那我要不要賣了換個三房？

唉...真是瞎折騰！

你可能說：「大鬍子李老師不是經常說要優化房產嗎？我這就是優化房產啊。」

置換房產一定是你有更好的投資選擇之下的置換，如果差不多，就別瞎折騰。

蘇州和杭州雖然在城市級別上會有差別，但是兩者的經濟其實是差不多的，而且以目前兩者的城市競爭力來說，放眼5年來看，這兩個城市的整體漲幅是差不多的，只是杭州的房價天花板要比蘇州要高，錢江新城和錢江世紀城兩者所能達到的房價高度與蘇州園區的房價高度是有差距的。

雖然買房買在了西安的高點，短期來看，不賣掉似乎是大錯特錯，但是西安也就是11000的基本面，房價火爆時期和低迷時期的價差，其實是不大的，看著要跌10%，其實也就是10000，且不說西安是限售，不給賣。

假設你賣了，你拿著一大筆現金要幹嘛？你想買房的話，你還有當初三成首付的房票和貸票嗎？

再來說廣州的兩房和三房，這兩種產品其實都是廣州的主流產品，對應不同的客群，買兩房的注重低總價低首付，買三房的人可能考慮居住的舒適性，這兩個產品本質上又是沒有什麼差別的，更重要的是產品的地段、配套、學區等，而不是戶型上的兩房和三房。

所以買了就好好持有，能買就買，能不賣就不賣。

投資

放長線來看，很多小白投資者買房經常犯的錯誤就是追高，在市場的火熱時期去買房。

在這一輪房價上漲中，很多投資者犯的錯誤就是，在一二線城市的行情末端，去追漲一二線城市的行情，在城市的主城區的新房都消滅之後又去追漲郊區的末端行情，甚至去追漲三四線城市的行情，最後甚至是去追漲不需要房票的不限購公寓的行情。

單純盯著價格看，低買高賣，這絕不是我們普通投資者所能做到的。我們所能做的，僅僅是選對籌，以相對合理的價格入手，然後看5年或短期的調控和周期帶來的價格波動，吃未來中國國力增強和城市發展的紅利。

你忍得住手癢，別瞎折騰，持有一個相當長的周期，那麼你的收益應該是不錯的。

以上，所有的一切，都是基於我相信中國房地產的天花板足夠高。

2016年成交12萬億，2017年13萬億，而以前人家說10萬億，大家打心眼裡覺得這個數字差距很遠。

12萬億擺在我面前的時候，下巴都要貼胸口了，而2017年是13萬億，我只是鄒了一下眉而已，已經不奇怪了。

不論你怎麼不相信再怎麼吃驚，這個行業就是這麼能耐，奧運會高喊的「更快更高更強」可能更適合房地產吧。

老百姓經過這一波行情的教育，房產投資的意識都已經蘇醒了，而且偏好度也超過了所有的投資品，就算三年之後再來一波行情，也絲毫不奇怪。

我想，房地產最本質的預期應該就是：全社會的人都以擁有房產為榮。

這才是房地產最可怕的地方。

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