國家隊超200萬套公寓要來了

編者按：本文來自微信公眾號「公寓次世代」（ID：gycsd_），作者：   水雲06，原標題：《大轉折！國家隊超200萬套公寓要來，3年後中小二房東將「無路可走」？》，36氪經授權轉載

上海首幅集體土地入市建租賃住宅

樓面單價是商品住宅的1/12

9月30日，上海土地交易市場首次公開掛牌了一幅集體土地入市建設租賃住宅。

松江是上海市唯一的可採取集體土地入市方式建設租賃住宅項目的區域。從成為集體土地入市試點區域至今，入市的集體經營性地塊僅3幅，其中前2幅的土地用途均為商辦用地，第3幅即為本次推出的泗涇鎮SJSB0001單元07-09號地塊，這是上海市首次通過土地市場推出集體土地建設租賃住宅項目，標誌著上海發展長租公寓跨出了歷史性的一步。

全國範圍而言，「雙試點」（集體土地入市+集體土地建長租公寓）地區僅有北京市大興區、上海市松江區、廣東省佛山市南海區和四川成都市郫都區，即僅以上地區可採用集體土地入市方式建設租賃住房項目。

北京大興區集體經營性建設用地使用權作價入股建設租賃住房，北京萬科天恆產城建設有限公司擬出資15.86億元入股瀛海鎮租賃住房項目，持股比例為49%，剩餘51%將由北京匯瀛恆業有限公司持有。按照萬科出資價款計算，樓面單價僅10146元/平方米。

上海「雙試點」項目起始樓麵價僅3100元/平

根據出讓公告，該地塊位於松江區泗涇鎮，出讓人為泗涇經濟聯合社，出讓面積20166.7平方米，規劃容積率2.0，土地用途為租賃住房（R4），出讓年限為70年，擬建設租賃住房不低於825套。本次掛牌為無底價掛牌出讓，但設立起始價，以增價方式競價，起始價為人民幣1.2503億元。

上海對於該幅集體租賃項目建設，也有一些規定：

1、限制租賃住房物業整體或分割轉讓。

2、限制項目公司股權結構及實際控制人變更。受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等應按照出讓合同約定不得改變，確需改變的，需經出讓人或相關管理部門同意。

3、限制抵押物買受人的資格。不但禁止受讓人轉讓、銷售租賃住房物業，即使是在租賃住房用地和房屋抵押的情況下，抵押權實現時，抵押物買受人資格也須經政府相關管理部門認定，符合租賃住房運營管理要求。

4、通過對租賃期限和租金的限制禁止變相出售租賃住房物業。按07-09號地塊的《出讓預合同》約定，該項目租約原則不超過 6 年，租金水平應不高於市場同類房源租金水平。

5、根據泗涇鎮SJSB0001單元07-09號地塊的《掛牌出讓須知》，中國境內的自然人、法人和其他組織均可申請競買，這無疑為苦於「拿地難」的民營企業提供了一條可行道路。

一直以來，土地成本高是長租公寓繞不開的檻。而使用集體土地建設租賃住房，將大幅降低土地成本。以此次泗涇租賃住房項目為例，公開掛牌出讓的起始樓麵價僅3100元/平。而格力在泗涇拿下的商品住宅地塊，樓麵價高達37675元/平米，是集體租賃地塊的12倍。

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為趕「指標」 多個城市拼了

2020年「國家隊」超200萬套公寓入市

自去年8月份，全國啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點，目前第一批部署的13個試點城市已全部進入實施階段。2020年是一個驗收成果的關鍵時間節點。

為落實「租賃國策」，多個城市不僅公開了自己的5年計劃，而且為了完成租賃指標，在2020年「交差」，各地政府都拼了，正快速推進集體建設用地建租賃住房。

粗略計算，到2020年，集體建設用地建設的租賃住房項目規模預計不少於25萬套。這並非對商品住房的存量再利用，屬於貨真價實的增量。

據中國指數研究院數據，自2016年11月首宗自持地塊成交至2018年9月底，全國共計成交自持地塊293宗，可共計租賃住房1082萬平米！

按照北京（50萬套）、上海（70萬套）、廣州（15萬套）、深圳（ 「農民房」統一租賃不低於100萬套）四個城市的租賃住房「小目標」 ，至2020年，中國長租公寓市場新增租賃住宅在200萬套以上。

接下來，具體看下部分城市在集體土地建租賃住宅的最新進度。

>>>>北京

2017—2021年，北京將建設50萬套租賃住房。為了完成這個指標，北京將供應1000公頃集體建設用地用於建設租賃住房，建成至少17萬套租賃住房。（按60平米/套計算）

2017年北京已確定39個集體土地租賃住房項目，建設用地約203公頃，2018年北京將繼續供應集體土地200公頃以上用於租賃房建設。

>>>>上海

上海「十三五」期間計劃供應租賃住房70萬套，除了利用集體建設用地建設租賃住房外，上海市還推出了多宗租賃住房用地。據統計，截止今年9月，上海已累計推出38幅100%不可售的租賃地塊。

>>>>深圳

深圳在試點集體土地建設租賃住房上，主要從「城中村」入手。 「十三五」期間，深圳通將過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序後，統一租賃經營、規範管理。

>>>>廣州

至2020年，廣州將新建租賃住房15萬套！廣州計劃利用集體建設用地建設租賃住房建築面積300萬平米，每年批准建築面積按100萬平米控制。

今年9月20日，廣州首批村集體用地建租賃住房試點確定。番禺謝村、花都旗新村、白雲長腰嶺村將建42.4萬㎡，6400套租賃住房（按60㎡/套計算）。廣州支持房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業開展試點項目租賃住房業務。

>>>>鄭州

2017年初步選定龍子湖北部區域和白沙園區區域設立五個項目，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。今年6月，鄭州第一個集體土地租賃房項目已動工，項目規劃用地約90畝，分兩期建設，一期擬建設租賃房1000套左右，戶均建築面積約66㎡。

>>>>佛山

2018年，佛山今年將利用集體建設用地建設租賃住房約2400套，這批租賃住房將主要集中在臨近廣州的南海東部鎮街。預計未來三年南海預計利用集體土地建9000多套租賃住房。

目前，丹灶鎮新能源汽車產業基地集體土地租賃住房項目已動工，規劃建築面積約10萬平方米，預計可提供約2000套租賃住房。

>>>>合肥

今年3月，合肥出台集體用地建設租賃住房方案，到2020年提供租賃住房5000套。

今年8月24日，合肥首個集體建設用地租賃住房項目開工。該項目預計2020年建成。項目建成後，將以市場化方式運作，租戶可以享受「租售同權」待遇，即租房人可就近享受在子女教育、衛生服務、養老服務、社會保險、住房公積金提取等方面的公共服務權益。

>>>>南京

到2020年底，南京建設集體租賃住房總建築面積30萬平方米左右。按60平方米/套計算，將有5000套。

此外，在試點利用集體土地建設租賃住房的過程中，各地也出台了相應的政策體系。

試點城市政策對比表

（圖片來源：建緯律師）

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「國家隊」來勢兇猛意味著什麼

對本土公寓而言是好事還是壞事

當前，租賃試點城市的「國家隊」基本入場，成立租賃企業，開發租賃平台。按照既定的目標去擴大，到2020年，「國家隊」將是長租公寓市場當之無愧的「壓艙石」。這對整個行業來說意味著什麼？對中小公寓企業而言，究竟是好事還是壞事？

1、企業可以通過聯營、入股等方式建設運營集體土地租賃住房項目。對於開發運營能力強的企業這是一個好的機會。

2、政府通過「國家隊」把全國租賃住房盤子做大，並納入統一監管，化被動為主動，掌握市場話語權，引導規範化的市場運作，對中小公寓而言，或許也是道必過的檻。比如，租金監管、稅務強制執行或許都會來...

3、政策導向和國家隊的入場，使得行業快速步入正軌，「黑中介、吃押金、暴力退房」等租賃灰色地帶會越來越少。

4、集體用地大量進入租賃市場，一些原本傳統公寓供應量大的城市，租金可能會出現下跌，有些地域的公寓還會面臨很難租出去的境況。此前就有公寓老闆向公寓次世代透露，拿項目最好避開有政府人才保障公寓的區域。

5、資源和政策向「國家隊」傾斜，市場競爭加劇，短期而言，將會嚴重擠壓小二房東的生存空間，預計未來3-5年，多數小二房東都會轉行。

長租行業發展的車輪一直滾滾向前，從未停下。2020年是一個重要的時間節點，也是長租公寓醞釀大變革、大轉折的時期。形勢大於「人」，順勢而為，強化內功，開源節流，保存實力才是上上策。如果可能、那就走在時代的前面，如果不能、那就同時代一起前進，但決不要落在時代的後面！租賃市場經歷「優勝劣汰」之後，每一家具有競爭力的企業，都將迎來春天。

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