柬埔寨金邊地價四年漲三倍，東南亞五成外商地產投資來自中國

家庭收入中位數約為1.1 萬美元的柬埔寨金邊（上海約為 3.9 萬美元），正成為全球房產價格增速最快的市場之一。

彭博援引地產服務諮詢公司世邦魏理仕的數據稱，今年第二季度金邊高端公寓的售價達到 3200 美元/平方米，較五年前高出 60%。當地高端商務區隆邊（Daun Penh）的地價超過 9000 美元/平方米，幾乎是 2014 年的三倍。

與此同時，金邊公寓的供應量預計將在今年翻一番，達到約兩萬套。對於這個東南亞第二貧窮的國家，地產供需兩端的市場規模和資產價格都在上漲，顯然不是靠當地人購買力推動的。

「只有極少數的柬埔寨人有能力買這些公寓。」國際房地產公司萊坊在柬埔寨的負責人 Ross Wheble對彭博社說。目前柬埔寨房價/人均 GDP 的倍數高達 227.93 倍，高居亞洲第二（第一是印度）。

中國資本被認為是柬埔寨房地產價格上漲的重要推動力

跟剛改革開放之後的中國經濟結構類似，當下柬埔寨的經濟非常依賴外國直接投資，它們用市場交換東盟、日本、韓國、中國、美國等國家和經濟體的資金，讓後者在柬埔寨大興土木，興修基建，革新製造業。

製造業依舊是柬埔寨獲得外資最多青睞的領域，28% 的外資投入該領域，但裡面鮮有中國資本。在日本電裝公司、NHK 公司在柬埔寨建立它們生產線的時候，中國資本大概在 2016 年前後流入柬埔寨房地產業，使地產投資占 FDI 的比重直接從 2015 年的 0% 躍升至 16%，並且中國地產開發商供應的金邊公寓數量已經成為當地第三大供應源。

廣州粵泰集團在金邊沿河建有 24 棟高層建築；總部位於澳門的新建業集團（Sun Kian Ip Group）準備投資 27 億美元，建設一座 133 層的雙塔世貿中心，該建築將成為為全球最高建築之一。

「從歷史上來說，中國在柬埔寨的投資主要集中在基礎設施上，」Ross Wheble 今年 1 月對《紐約時報》說，「只不過是在過去 18 個月以來，我們開始看到很多中國開發商和個體投資者的到來。」

根據當時紐約時報在金邊看到的情形，漢字宣傳招牌正越來越多的出現在新起的金邊工地上，一個名為 Casa Meridian 的樓盤銷售經理向他們介紹說「大陸人很厲害，特別是上海人。他們不用貸款，他們就直接用現金來付錢。」

東南亞一年 36.38 億美元外商地產投資，中國佔比 55%

實際上包括柬埔寨在內，中國買家和地產開發商正在東南亞「廣撒網」。

全球中文房產平台居外網彙編的數據顯示，去年中國居民去年在海外置業上豪擲 1197 億美元（可比口徑 1077 億美元），同比增長大約 18%（可比口徑為 6.2%），其中住宅項目大約有 659 億美元。

儘管美國、中國香港和澳大利亞是中國人最熱衷的海外置業目的地，排名較前一年基本沒有變化，但泰國、越南、馬來西亞、菲律賓、新加坡等國都已經或者正在成為中資最感興趣的市場。

跟柬埔寨吸收的外資流入情形類似，中國資本更多流入東南亞房地產領域。目前日本仍是東南亞地區最大的投資者，東南亞國家的 FDI 有 20% 來自日本(230 億美元），大部分投資去了製造業。中國的 FDI 流量佔比是 14%。兩國佔東南亞 FDI 佔比分別從 2011 年的 14% 和 7% 增長到目前的水平。

2015 年所有東南亞國家獲得的 FDI 有 31.19 億美元去了房地產，中國佔了其中的 19.51 億美元；2016 年中國則是佔到東盟國家 36.38 億美元外商地產投資中的 20.22 億美元。

去年來自大陸、台灣和香港的買家佔東南亞國家外國買家總交易量的25％，高於 2016 年的 21％。如果按照詢盤量統計，泰國 2017 年在最受中國買家歡迎的置業市場排行榜上的名次從第六上升至第三。同時，馬來西亞的排名也上升了六位，目前位居第九名。

詢盤量是居外網記錄的買家通過電郵電話微信等方式，向居外網了解某國房產所做的購房諮詢。詢盤量不是交易量，但其變化被證明與交易量有相關關係。

不過中國日趨嚴格的外匯管制措施，以及地產企業本身的去槓桿壓力可能會對正在蓬勃增長東南亞房地產市場澆上冷水。在柬埔寨，中國長城工程公司以「嚴重不可控風險」為由終止了一項 27 億美元的地產開發項目。一些做外國人租房生意的公寓業主今年已經降價 40%，開發商開始建造更小、更便宜的項目，或轉變已有項目的用途。

製圖/馮秀霞

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