中國房地產市場已到轉折點

隨著各地房地產市場出現的用戶退房現象，房地產市場又一次走到了轉折點，買家終於相信了房地產市場原來並非只漲不跌的，這其實與當下中國所面臨的內外環境有關。

在全球市場來看，中國和美國是僅剩的兩個經濟大環境還不錯的國家，而這兩個國家都存在一定的泡沫現象。對於美國來說，其地產和股市存在明顯的泡沫，其中股市泡沫尤為明顯，美股指數已創下歷史最高記錄，美股的PE等多個指標同樣顯示處於歷史記錄水平。

對於美國房地產市場來說，在2008年金融危機之後，美國房地產價格迅速回升，到2016年的時候已回升至2007年的水平，到如今美國的地產價格也已超過2007年的峰值水平，顯示出美國地產價格同樣存在泡沫。

美國加息可能刺破美股和地產泡沫。加息會導致資金的成本上升，這將導致投資機構的資金成本上漲，而一旦投資機構發現美股的上漲所賺取的利潤已難以抵消資金成本的時候，它們就可能拋售股票；加息將導致企業的利潤下降，這又導致美股的PE上升，可能導致投資機構對美股的恐懼，進而刺破美股泡沫。

對於美國房地產市場來說，加息對購房者的壓力是巨大，美國近幾年來的房價持續上漲，購房者本來就承擔著巨大的供房壓力，加息無疑相當於在壓力巨大的供房者身上再加一根稻草，別忘記了日本地產泡沫的破裂原因之一正是日本快速加息導致供房者無法承受供房壓力的快速上漲所致，這對美國的供房者來說同樣如此。

加息對房地產市場的影響在香港較為明顯。由於香港跟隨美國加息，導致香港的地產商和購房者都對前景悲觀，香港的新房價格已出現較為明顯的下滑跡象，甚至出現了部分買家連數十萬定金都不要也放棄買房的現象，香港市場是一個高度資本化的市場，對全球經濟環境的變化較為敏銳。

當然香港房地產市場的變化與香港的政策變化也有很大關係，在連續推出空置稅、加息、地產商降價之後，香港行政長官近期更表示要推出40萬套住房計劃，千萬不要小看這一計劃的恐怖前景，如果回想起當年董建華時代的八萬五計劃導致香港陷入負資產時代，就可以想像一下這40萬套住房計劃帶來的恐怖後果。

全球經濟處於不穩定的狀態，中美之間的關係影響，在這個時候香港樓市崩潰恐怕並非是一種想像，而是一種正逐漸接近的現實。當然對於靠近香港的中國大陸來說，如果香港樓價率先崩潰，對中國大陸同樣會有不利的影響。中美處於膠著狀態，看誰先倒下，中國樓市泡沫，美國股市和樓市泡沫，這些泡沫都是很可怕的，那麼到底誰會先破呢？香港會不會成為大陸的導火索呢？

大陸的地產市場也已發生明顯的變化，如本文開頭提到的各地已出現退房現象，一些新盤甚至幾個月時間就降價三成，這讓購房者難以承受財富短時間內的快速變化，進而導致了目前這種退房的現象。

當然筆者覺得中國的經濟基礎要好很多，依然保持著貿易順差，9月份的數據顯示中國對美貿易順差再創記錄，這證明了中國製造依然擁有很強的競爭力，在中美處於如此微妙的階段，中國對美貿易能取得如此成績是值得中國鼓舞的。

中國的一年期貸款基準利率為4.35%，這意味著中國依然有較大的調整空間，中國央行行長易綱表示如果需要，中國在利率政策和準備金率仍然有足夠的空間調節。貿易順差、高額的外匯、較高的貸款利率都讓中國有較多的手段維持經濟的穩步增長，央行行長的說話證明了中國在應對經濟挑戰的時候有足夠的底氣。

對於中國的房地產市場來說，經歷了長時間的快速上漲之後，如今確實也是到了一個關鍵的節點，房地產價格的未來走勢會如何就看各人自己的把握了。

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