中國買家十年來首次凈賣出美國房產後，美國樓市或進入「重災區」

近期，美債市場不斷讓演收益率上升，30年期美債收益率與2年期美債收益率利差一度擴大至逾三個月高點，其中10年期收益率刷新2011年5月以來最高。全球投資者正掀起美債拋售潮。而美債收益率曲線倒掛一直被許多資深分析師認為，是美國經濟衰退的一大重要指標。

我們知道，美國聯邦債務總額已高達近21.6億萬億美元，聯邦預算委員高級政策主管馬克·戈德魏因說「最新預算案顯示，美國已永久性進入一個萬億美元赤字的時代。」

對此，富翁投資人吉姆·羅傑斯認為，在龐大的債務問題重壓下，美國面臨著比2008年金融海嘯還要嚴重的一場危機，受美國債務及美股高估值的影響，美元資產或將成為徹頭徹尾的威脅。全球最大的對沖基金橋水創始人，美國億萬富翁雷·達里奧在接受彭博社採訪時也預測，美國的下一次債務危機將在「幾年後」出現。這就不難理解，近期美債市場上出現的大舉拋盤。

與此同時，美國經濟優先舉措和美元信用的不斷減弱，也正在為美債的拋售潮推波助瀾。我們知道，近期，中國、俄羅斯、德國、印度等多個美債的外國債權人不同程度地減持了美債。而在許多分析師看來，這僅僅是開始，美債的拋售潮也正進一步蔓延，並將傳導至持續數年的一大美元資產市場--美國樓市中，引發全球投資者集中拋售美國房產。

值得一提的是，美國樓市的拋售潮或正在由中國買家（企業）掀起，據Real Capital Analytics近期的報告指出（如下圖），中國投資者從2008年來以來出現首次開始拋售美國房產。中國買家（企業）在今年第二季度內出售的美國商業地產總計達12.9億美元，遠遠多於中資買入的美國地產1.262億美元，第一次呈現凈賣出11.64億美元。儘管中國投資者在美國樓市交易的數量並不太大，但由於大多數中國買家投資的美國樓市往往是中高端項目，這或將成為全球投資者拋售美國房產的一大風向標。

果不其然，房地產經紀公司Douglas Elliman的數據顯示，今年第二季度紐約曼哈頓區的購房人數較去年同期減少17%至2629套，這也創下2009年全球經濟衰退以來第二季度的最低成交量。彭博援引Brown Harris Stevens近期發布的一份報告稱，今年二季度，曼哈頓的二手公寓正以五年以來最大的折扣售出。上東區（Upper East Side）三居室銷售價格中位數較上年同期暴跌16%，至307.5萬美元。

另有數據顯示，美國7月二手房銷售總數也創下近兩年半最低水平，為連續第4個月下降，是2013年以來的最長連跌期。其中，價格較低的二手房銷量大跌，同比降幅達到17.9%。而到了8月，美國成屋銷售連續六個月同比回落，有分析稱現房銷售已經見頂。過去大舉在美國多個城市囤積房產的全球投資者正不惜降價欲從美國樓市中抽離。

資深經濟學家Aaron Terrazas表示，在美國樓市中，有一些城市的房價膨脹程度已超過了十年前美國樓市鼎盛時期的最高水平。這也意味著，它們或正在進入房價斷崖大跌的」雷區「，例如至少包括，紐約曼哈頓、加州聖何塞、舊金山、拉斯維加斯、西雅圖、得州達拉斯-沃斯堡地區、亞特蘭大、奧蘭多、南卡夏洛特這9個城市。值得注意的是，美元資產對應的貸款利率也是全球投資者對美國樓市望而生畏的一大原因。

《華爾街日報》援引房利美首席經濟學家Doug Duncan指出，抵押貸款利率的上升，加上強勁上漲的房價，已經拖累美國樓市。標普道瓊斯指數公司負責標普凱斯席勒全美房價指數編製的主席David Blitzer也曾表示，不斷提升上行的按揭貸款利率正在侵蝕房市購買力。有分析認為，一旦30年期固定房貸利率「破5」，將嚇跑很多住宅買家，加速美國樓市下行趨勢，進而影響更廣泛的經濟領域。

然而，截至10月11日的數據顯示，美國30年期固定抵押貸款利率跳漲至4.9%，創2011年4月中旬以來最高，打破了上周4.71%的七年新高紀錄。我們知道，美聯儲今年以來，已加息3次，而始於2015年底的美元加息周期或將持續至2020年，這意味著，在今後兩年內，美元固定資產貸款利率或也將隨之進一步上浮，也就是說，美國30年期固定抵押貸款利率「破五」的概率幾乎是板上釘釘，甚至還會更高。

抵押貸款網貸市場平台LendingTree的首席經濟學家Tendayi Kapfidze表示，利率上升可能令美國購房者借貸額度較一年前減少了10%，由於大多數買家的購房預算是基於每月還款，買家有能力參與競爭的中位數報價會逐漸下降。有分析師認為，在市場上大舉拋盤和高額利息的重壓下，當前的美國樓市像極了2008年次貸危機前的景象。美國樓市或正在進入被全球投資者拋棄的「重災區」。

圖片來源KINGAFP

要知道，當年次貸危機的引爆點正是為美國樓市提供各類次級貸款的雷曼兄弟破產。而今年恰恰是雷曼兄弟破產十周年，這不得不為美國樓市等美元資產再次敲響警鐘。無獨有偶，據CNBC報道，億萬富翁沃倫·巴菲特近期發出警告稱，美國經濟再度誘發「雷曼時刻「是不可避免的。「未來某個時候肯定還將再發生一次（金融危機）。」巴菲特解釋道，這因為人的本性就是嫉妒和貪婪。（完）

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