房產下一輪上漲何時到來？重磅乾貨分享

編者按：本文來自微信公眾號「魔都財觀」（ID：moducaiguan），作者：魔都財觀的觀觀，36氪經授權轉載

如果你一直關注樓市新聞，最近應該狠抓狂。

一邊是央媽降低存款準備金率，這一次一點也不娘，一把降了1%，央媽變虎媽。這個是樓市利好。手上有房子的，應該挺高興。隱隱約約是不是感覺到樓市寬鬆政策又要到來？

另一邊是碧桂園打8折，合肥院子降價，「房子開始吃人」。售樓處前開始拉橫幅。房產交易繼續走向靜淡市，負面新聞讓你覺得樓市藥丸，買房沒有前途。

樓市每隔幾年都會進入靜淡市。在靜淡市裡會出現眾多相互衝突的信息。

各種市場的慘狀和政策放鬆的吹風，會弄得你有點不知所以。如果你沒有對買房這件事的深刻認知和堅定信心，你很快就會放棄。

但是人類最高級的智慧，就是能夠在腦海里保持兩個自相矛盾的概念，並且邏輯自洽。在我們看來，樓市短期回撤和長期做多，並不矛盾。相反地，我們暗自慶幸，每一次調整都給我們一個更低價位買入的機會。

關鍵問題是，你有沒有看穿房產上漲背後的本質。

01 長遠看法

過去十二年，上海房價大概普漲了6倍左右，一線城市都是這個漲幅，二線城市大概在4倍左右。

主升浪分別是2005年至2007翻倍行情，2009年上漲30%，2013年上漲30%，2014年至2017年翻倍行情。

上海的房價也不是一直都在漲的，在2008年、2011年、2012年和2014年初，都有過5-15%的回撤，當時上海的樓盤也出現過售樓處被砸的情況。二線回撤更深，像杭州這樣的網紅城市都出現過回撤30%的局面。

但是總體來說，房價易漲難跌，這裡面有兩方面原因，一方面是貨幣寬鬆帶來的通脹導致資產價格的上升，另一方面是中國的城鎮化還未完成，不斷有新移民湧入大城市。

這些都構成大城市房價上漲的長期基礎。

我個人對大城市樓市的未來依然十分看好，我之前就在微博預測上海房價未來十年後的格局是內環單價25萬、中環20萬，外環15萬，這裡說的都是一般的住宅，相比於現在內中外，10萬/7萬/5萬的格局，大概還有一倍多到三倍的漲幅。

一線城市都差不多會是這個幅度。二線城市房價應該是一線城市房價的6-7折吧，絕對價格夠不到一線城市，但漲幅更大。

我對上海樓市和中國樓市的信心在於，我們面臨著潛在的人口老齡化問題和科技創新不足的問題，內生的生產效率並不高（對經濟學有興趣的可以查一下索羅模型）。中國有需要在未來相當長的一段時間保持利率的低位，通過貨幣寬鬆來刺激經濟增長。

回顧歷史的長河，沒有任何一個人口老齡化國家採取的是緊縮政策。我每次去日本、韓國旅遊，都驚嘆於東亞國家特別偏好的低幣值慣例，1000円買瓶水，10000韓幣買個漢堡，都讓我對中國未來的寬鬆有很大想像空間。

房價漲並不是房子真的增值了，而是貨幣購買力被稀釋了，真到了房價25萬那一天，可能吃一碗大排面就是100元甚至更多了。這是宏觀分析內容，以後有機會專題講，今天不做展開。

02 內因

長遠看好，和短周期操作還是不一樣的。宏觀分析是賺不了錢的，宏觀專家最終也是要落地到當下，落地到眼前。

讓我們把視線拉的更近，看看一輪房產行情啟動的具體內因。

從2000年以來，我們國家就保持了長期的貨幣寬鬆，M2增速毫不手軟。這麼多年來，我們國家的貨幣也衝到了180萬億，是GDP的2倍多。

雖然近年來貨幣增速沒那麼誇張了，但總量絕對數也是夠大的。所以社會上是從來不缺錢的，對樓市一直很有熱情。這是有房產行情的第一層內因。

而且剛才也說了，大城市有城鎮化需求，老百姓首先要解決居住問題，解決完上車問題，接下來就是把房子買大，有了一套，就想買第二套。人們住大房子、住好房子的物質文化需要總是存在的。這是第二層內因。

別看房價歷來不便宜，但房子從不是一個簡單的消費品，它也附著了金融屬性，有投資增值的作用。只要看好房價上漲，有人就會買入。這是第三層內因。

不差錢

住更好

有看漲

有這三個因素在，不管牛市熊市，樓市的購買慾望一直都是在的。

但真正能夠引爆大行情的，需要的是一個契機。

03 契機

從2011年新國八條開始，中國樓市就已經不再是一個純正自由化的市場。

新國八條是個具有里程碑意義的調控文件。它第一次嚴格規定了全國各地政府可以採用限購、限貸等手段進行調控。

從那年開始，你在中國的大城市買房子，不光是要看房票（限購），還要看貸票（限貸）。這一輪還新增了婚票（限離婚），和賣房票（限售）。

中國樓市在這麼多緊箍咒下，還能不斷上漲，這也驗證了我們前面說的上漲內因有多麼強大。

限購、限貸嚴重扭曲了樓市的購買力，把房產交易變成了一個政策博弈。就是你光有錢還沒有用，你還得突破種種限制，才能買到房子。

平心而論，作為專業的買房人，越是政策限制，對我們越是有利。因為政策幫你限制了你的競爭對手，壓制了房價。

當別人因為房票、貸票的原因，買不了，借不到錢的時候。如果你能搞定，那在你面前就是獨享的大塊資源。越是複雜的市場，越是能拉開買房人能力差距。

不過拉回到大眾市場上，政策限制的確是在影響房產周期。房價下一輪上漲何時到來，還是要看廣大接盤俠能不能買，買不買的動。

中國樓市目前已經成為典型的政策市。我們把判斷房價上漲的關鍵放在兩點上：

限購和限貸何時放鬆，是決定房價走勢的關鍵。

04 限購

限購放鬆是房價上漲的第一個關鍵點。

首先，我認為一線城市的限購在五年內不會取消，也就是說一線城市的限購將長期存在。

這不意味著一線城市就拿不到房票。政府在一線城市可以有很多暗自放鬆的手段。

比如深圳已經在做的，放鬆戶口管制，現在落戶只要6個月。未來廣州也可能會放開，上海、北京因為控人，不會大幅跟進戶口放鬆。

但是四個一線城市，預計未來會出現，補繳社保和補繳個稅的放鬆。如果實體經濟足夠差，這個時間最快會發生在明年下半年。如果經濟強勁，拖延到後年也是有可能的。

其次，二線城市直接取消限購是大概率事件。

回顧歷史2010年開始的那一輪調控，當時全國大部分二線城市都是限購的。

但是樓市從2012年進入靜淡市後，二線城市紛紛開始取消限購。最後到2014年只有4個一線城市和三亞保留了限購，其他二線城市全部取消了限購。

這一次，二線城市限購取消不會那麼快，因為這一輪漲幅實在兇猛。應該會等到一線城市放鬆限購之後。那時間至少也到等到明年下半年了。

當然二線城市暗中放鬆的手段可以很多。完全可以在取消限購之前，通過補繳社保、放鬆戶口等方式逐漸放鬆限制。

最近有幾個事件值得關注，就是深圳、杭州、廈門分別不約而同地放鬆了戶口管制。這個正好代表了一線、強二線和普通二線的態度，就是樓市一旦遇冷，地方政府是有相當大的興趣，降低樓市准入門檻的。

即便前面說的一、二線限購不放鬆，也有一個時間點值得關注

——2019年3月。

當時一線城市比如上海、深圳的2年限購期延長至5年限購期，是2016年3月公布的。也就是說，當時被限購升級擋住的一大批人群，將在2019年3月逐漸獲得購房資格。

而上海等一線城市的這一輪房價見頂，是在2017年3月，到2019年3月已經調整了將近2年。無論是購買力的釋放，還是房價底部的磨平，到2019年3月時間也差不多了。

所以我們樂觀估計（政府不調控升級），把2019年3月作為第一個下一輪行情的起步時間點。如果2019年3月的兩會傳來樓市暖風，有一波小行情。如果2019年兩會繼續強調房住不炒，那行情可能要到2020年。

從目前的經濟走弱形勢上來看，我們偏向於樂觀估計。

05 限貸

如果說放鬆限購是樓市寬鬆的大招的話，那放鬆限貸簡直就是樓市寬鬆的核武器了。

在限購、限貸、限離、限價、限售，所有這些調控措施里，限貸也就是認房又認貸，是最要命的政策，沒有之一。

因為再難的房票，也會有耐藥性，隨著群眾們社保年限的增長，慢慢得到破解。

但是認房又認貸這個事情，只要你用過一次按揭，就是跟著終身的。認房又認貸，讓改善需求賣一買一變得不可能。

買房人想買大房子，自己會去盤算，如果賣了小房子，賣房子的錢還不夠大房子7成首付。買不了大房子，自然就不想賣小房子了。這樣大房子沒有成交量，小房子也沒有成交量。樓市被徹底凍著了。

說一個例子，大家就知道認房又認貸的威力了。2010年以後，上海樓市採取的就是極為嚴格的認房又認貸，隱忍了3年，才在2013年上漲了30%。但是到2014年底為了去庫存，放鬆了認房又認貸，2年內就完成了翻倍。由此可見認房又認貸的威力。

就是因為認房又認貸如此重要，所以我覺得政府更是不會輕易放鬆的。一、二線城市政府有可能會在明年下半年開始暗自放鬆限購，如果房價能夠小漲，拉動樓市成交起來，足夠補強經濟的話，那就不會放鬆限貸。

只有出現GDP破6的風險，才可能考慮放鬆限貸。一旦出現限貸放開，那就是一輪上漲30%以上的大行情了。

放鬆限貸這個畫面太美，以至於我也不敢去想。我更關注的是一些創新融資的方式。

從我和熟悉信貸市場的朋友了解到，今年下半年開始，為了鼓勵中小企業融資，國家放鬆了小企業融資貸款的准入、利率。

目前小企業貸款的融資利率最低竟然能做到5.7%，已經接近了按揭水平。

我大膽預測，在這樣的金融創新的支持下，明年上半年開始，會有大量資金通過曲線方式流入樓市，對樓市形成購買力。

雖然這種曲線入場的方式，只有少數買房人會使用，不至於扭轉趨勢，但這些購買力會扎紮實實的托住樓市，出現的情況是，房價表面不漲，但帶折扣的筍盤在去化，樓市在回暖。這也有助於明年初市場的回暖。

這些是我的一些預計，需要明年初市場數據的確認，我們會繼續關注一、二線城市的二手房成交量，M2貨幣同比增速和人民幣信貸增速，還有兩會的講話。

最後給大家總結一下：

1、一線城市下一輪上漲的第一個可能的時點是2019年3月，大概10%以上的漲幅。前提是2019年兩會樓市調控吹暖風，大城市不會進一步升級調控，且經濟進一步走弱。我們傾向於此樂觀估計。

2、如果2019年3月，一線城市樓市調控依然從嚴的話，行情的起點可能要等到2020年3月。這是比較悲觀的估計。

3、二線城市行情要晚於一線城市半年到一年的時間。

4、如果2019年下半年，暗自放鬆限購的話，有利於提升行情規模。限購越松的城市，行情規模就越大。如果放鬆限貸的話，行情會達到30%以上漲幅。

5、目前一線城市像北上深已經接近底部。如果資金富裕，能買到市場價9折的筍盤，已經可以拿了。如果要大規模借貸的話，建議繼續等待，避免過高的資金成本。

6、二線城市目前並未看到特別大的行情，不建議無腦買入。需要找到市場折扣85折以上的限價新盤或者二手筍盤才能入。

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