全國33城房價下降 是真降還是假摔？

來源：好規劃網

最近「房鬧」的事鬧得沸沸揚揚，大家又開始對房價走勢議論紛紛，今天規劃君也來聊聊這件事。

先上一組數據：

「據全國100個重點城市二手房價格顯示，2018年9月份，全國100個重點城市二手房價格環比上漲0.59個百分點，但房價環比下跌的城市由上月的29個增加到33個。」

不妨大膽地猜測一下，房價在未來十年到底會出現什麼變化？

我覺得吧，「結構性調整」。

結構性這個詞，大家再熟悉不過了，經常在各大官方新聞中出現。對於房價來說，結構性調整的樣子大概是：

一二線大城市先微漲、或持平、或微跌，簡單說就是價格不會出現太大變動，之後的價格漲幅≥通脹；

而三四五六線城市泡沫會被明顯擠出，然後價格漲幅和通脹基本一致或略低於通脹。

說幾點理由：

1、老齡化

規劃君先不擺數據，咱們說點貼近生活的，如果你家附近有一片比較空曠的地方，比如小公園、小廣場，甚至是商場前面的一大片空地，清晨或晚上一定是被跳著廣場舞或是保健操的大爺大媽佔領的。

咱們父輩大都是50、60年代的，那會沒有計劃生育，幾乎家家戶戶都好幾個孩子，人口在60年代激增，十年多出了約3億人。到了70年代，大家意識到僧多粥少的問題了，開始全面推行計劃生育，1982年把它定為基本國策。堅持了三十多年後，人口增長不給力了，於是就造就了老齡化的狀況。當然，現在已經沒有計劃生育這麼一說了，可方方面面的原因導致大家的生育意願寡淡，老齡化問題依然不能得到很好的改善。

別以為規劃君說跑題了，上面的情況很可能就會導致一種這樣的房市現象：

老一輩在三四線城市囤積的幾套房產，將置換成兒女所在的一二線城市的一套房產。因為父母年紀大到一定年齡後，甭管有錢沒錢，肯定是離子女越近越好。而子女又是唯一的，此時大城市一定會出現大批老人湧入，和子女同住帶來的是改善性大戶型的需求，和子女分住的老人大多會選擇買一套一居室或小兩居。

不管怎麼說，大城市的需求都起來了。

反觀三四五六線城市的房市，就不容樂觀了。

從這幾方面看：

一來，要遭受出走大城市老人們的拋售；

二來，不可避免的老齡化和生育意願低造成的人口下降，導致總需求量減少；

三來，棚改貨幣化的退場，使得一部分進城購房的農民們打消了念頭。

如此看來，小城市房價下跌理由還是很充分的。

2、吸引力

一定有人會問，既然大城市房子那麼貴，會不會讓大家都迴流到小城市呢？這樣一來大城市的房子不也沒人買了嗎？

這個邏輯沒錯，不過影響力並沒有你想像中那麼大。

城市的擠出效應是，大城市的生活成本過高，收入水平不等，部分低薪族被生活壓力所迫，只能「逃離」，即低收入人群被擠出城市。可是，這種效應的中槍者僅限於「低收入人群」。咱們把一線城市的平均工資數據拉出來看看就知道，1w+的高水平背後肯定是由一批高收入人群撐起來的。擠出效應主要對大城市人口起到置換作用，實現城市人口的均衡合理，避免人口爆炸。同時，從實際購買力來說，低收入人群本身也很難成為大城市購房的主力軍。

所以說，城市的擠出效應對購房人數沒有太大影響。

3、觀念

還有人有這樣的疑問：90後00後甚至10後，會不會對買房無所謂了？租房不也一樣嗎？

代際觀念的確有差異，可能新一代對房子沒有老一輩那麼執念了，但能買房的人大概率還是會買的。自己的房子和租的房子，真的不一樣，比如物業的態度，居住的便利度等等，還有一個很重要的原因，就是學區。

別一股腦地詬病學區房，確實，裡面有一定程度的炒作成分和不合理因素，但咱們國家的人口基數擺在這，資源就那麼多，用什麼標準怎麼去分配呢？最直觀的方式可能就是房產了。

整體看，大城市比較難跌，小城市不得不跌。各類房產中，具有特殊性質的，比如學區房地鐵房等，勢必更有競爭力和保值效果，因為價有所依。

當然，未來難以預測，房價的多空之爭持續這麼多年也沒消停過，輿論媒體說的「房市拐點」也好，「區間大底」也罷，你還是得靠自己的獨立思考力。如果你真的需要一套房，那就努力去買，沒必要用別人投機的眼光，去左右你自己的生活。

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