黑馬房企上市，大發地產借力資本演繹高速增長

來源：格隆匯

一、港股新股上市，幾家歡喜幾家愁

最近全球資本市場在美股崩盤的影響下，可謂一片愁雲慘淡，作為國際資本中心的港股市場同樣也難以獨善其身，恒生指數進入十月以來截至目前（10月15日）累計跌幅已經超過了8%。在這樣的弱勢行情里對於還要硬著頭皮上市的新股來說可謂悲喜交加。本月上半月共計有九家新股上市，其中有5家目前處在破髮狀態，僅浦林成山（1809.HK）、大發地產(6111.HK)及贛鋒鋰業（1772.HK）表現還算不錯，有接近或超過一成的漲幅，而美的置業（3990.HK）雖然仍守上市價，但漲幅並不大僅為2.02%。

這裡面兩家地產股大發地產和美的置業表現較為值得令人玩味。兩家公司上市首日雖然同風逢"黑色星期四"但表現出來的走勢風格卻截然不同。一邊廂是大發地產上市首日即企穩，守住上市價並在隨後幾日一路向上，連同上市當天走出三根陽線，在港股破發潮魔咒陰影下表現出了獨樹一幟的風格，而另一邊廂，美的置業上市首日即破發，當日跌幅一度超過7%，雖然收盤迴調但仍免不了破發跌了逾4%，而隨後兩日，該股又再度上漲，但仍明顯遜色於大發地產的大陽線行情。

今年來港股市場多數新股上市即破發已成定勢，從當前的市場環境來看，對新上市企業來說確實並不利，尤其是房地產企業，行業持續悲觀的情緒令資本市場承壓不少，今年內房股走勢更是一片慘淡，年內跌幅已經超過26%。

然而大發地產即使在環球市場一片慘淡行業整體悲觀的行情里仍然卻走出了截然不同的走勢，顯示出來較強的抗跌能力，那麼這家公司究竟有何獨特之處呢，為何能在大盤大跌中表現出巋然不動的姿態，而又能在上市企穩後一路向上展現持續爆發的動力，值得我們為此琢磨一番。

二、大市不佳，大發何以如此抗跌？

首先關注到大發地產的股權結構我們即能找到一些原因。該股目前大股東持股比例處在較高位置高達75%，這也正說明公司外面的貨量其實並不多，流通盤相對較少，由於大股東有持股做高股價的動力，所以拋壓也不大，同時又有較強的上升預期。

在當前宏觀市場資金面缺緊的弱市環境下，這類股票的機會相對來說也比較大，一方面有足夠的抗跌能力，能夠守住風險，而另一方面也能在市場回暖後有較高的抬升潛力，能夠有望贏得報復性的上漲時刻，為投資者的押注埋下精彩的伏筆。

另一方面再聚焦大發地產所在的行業——房地產板塊，當前雖然市場對該領域仍然呈現較為明顯的悲觀態度，但是連同美的置業的上市表現來看，市場並非完全盲目一味唱空，對於單獨的房企來說各家也有各家的特色，不能一概而論，因此從中找尋其獨特的亮點也是能夠挖掘出投資機會的重要法門所在。

雖然在當前情形下整個房地產板塊的企業面臨估值重構的壓力，估值體系也在不斷下移，但是對於整個行業來說，未來的前景並非真的就如此不堪。

一方面，從整個中國城市化的進程來看，當前房地產市場仍然還有較大的機會，尤其是經濟發達的長三角、珠三角地區，受益於經濟的轉型升級、人民可支配收入不斷增長等這些地方房地產市場仍然大有可為。雖然較過去的黃金十年而言，房地產高速增長已經逐步接近尾聲，但對於大型房企來說增長的動力或許會遇到瓶頸，即難以維持過往的高速增長常態，而對於中小型房企而言，由於自身基數本身就低，所以增長的空間仍然還是足夠大的，所以企業的成長性也是可以值得期待的。

另外在中國地產行業分化格局進一步加劇的背景下，也給了後來者突圍的機會，當前房地產的已經從過去粗放的「拿地—開發—賣房」的模式逐漸演變成對住宅生活、產品品質的追求。所以從這點而言，真正的贏家並不僅僅只是靠規模取勝的"草莽"，而很有可能是靠品質突圍的"工匠"。

而聚焦大發地產這家新上市的房企，其一方面積極紮根於長三角地區，在該區域實現多點布局於上海、南京、寧波、溫州等多個核心城市積累優質土儲，並積極探索在其他優勢經濟地帶相關城市如廣州、武漢、西安等城市的布局。由此可以看到其透過押注核心區域的重點城市由此享有該區域經濟增長和人口遷入的雙重紅利帶來的房地產板塊的機會並實現其自身的大跨步發展。

此外另一方面，作為"情景地產"的開創者，大發地產在品牌、產品等各方面也已經形成了自身獨特的競爭優勢。簡要而言，公司以消費者需求為導向，立足於"為生活而創造"的品牌定位，不斷優化升級產品，為客戶提供優質物業及創造特定生活場景。

目前，大發地產擁有29個多元化的項目組合，開創5個住宅產品系：凱系列、歐陸系列、融悅系列、雋府系列及現代系列，每個系列針對差異化的客戶群體，涵蓋了首次置業者、改善型客戶及高端客戶。

而透過這種在產品理念上別出心裁的創新和品牌效應的發散，公司實現了毛利率等多項指標的優化升級。2018年前4月大發地產毛利率已達到30.1%。銷售費用和管理費用在2017年創出新低，分別為2.1%及2.9%。2017年已交付面積的平均售價也由2016年的4613元每平增長至2017年的14130元每平。由此種種無疑也再度佐證了公司透過差異化發展能夠在房企中贏得突圍機會的實力所在。

三、上市後時代，大發將向何處去？

上市對於許多中國民營企業家而言是一件夢寐以求的事情，而在當前融資渠道收緊，宏觀調控承壓的背景下，對於急需靠資金補血的地產地產企業而言更意味著一個意義非凡的時刻的到來。

從行業情況來看，今年來已經有包括正榮、弘陽在內的多個境內房企登陸港股市場，而在最近一個月內，河南的恆達集團、南京銀城國際、杭州德信中國亦接連在香港聯交所披露招股書。不難能發現，靠資金驅動的中小房企們在宏觀環境不佳的境遇下正積極尋求自己的融資渠道。

然而對於已經上市的大發地產而言，其上市的邏輯卻遠遠不只是依靠資金來補血，其謀劃的更大的一步棋是如何快速的實現擴張。

而此次開啟上市之路，大發地產首席執行官廖魯江於上市儀式後還就此表示，未來中長期的戰略是拓展華南、西南和中部地區的核心城市群，並表示公司經過多年的積累，相信團隊的能力足夠應付更大區域的發展。董事會主席葛一暘則對於中國房地產的中長期發展"是非常看好的，也是樂觀的。"，也對公司之後的業績增長有信心。從管理層的表態來看，大發地產顯然還將在企業的規模擴張上大有動作。

實際上近幾年來，大發地產也一直處在積極擴張的階段。從招股資料來看，公司2017年年度收益為45.70億元，較2016年的7.05億同比增長549%，2018年前4月收益同比增加897.2%至8.78億。與此同時，大發地產2015年純利僅為0.534億，到2017年達到了1.442億，增幅高達1.70倍。一系列數據反映出來大發迅猛的增長勢頭。

而隨著公司成功登陸香港資本市場，公司的融資實力和品牌實力再次邁上了一個新的台階，上市後企業規範化的治理也將推動公司的運營優化，憑藉多元化的融資渠道和負債水平的降低，企業運作效率的提升，上市後的大發地產相信還將帶給市場更多的期待。值得一提的是，大發地產申請在港上市後，其拿地的力度也明顯加大，公司自2018年4月30日至最後可行日期之間，迅速獲取了16個項目，其中位於湖州、鎮江、鹽城、徐州、寧波、蕪湖、嘉興、成都、重慶、清遠等地的10幅地塊通過公開招拍掛獲得，大發地產儼然已經開啟了加速起航的征途。

結語：

相較於同期上市的新股慘淡的表現，大發地產在陰雲籠罩的資本市場上走出了逆勢上揚的樂觀行情，這顯然反映出的是市場對這一新股的認可。而這種認可的背後與公司近年來在房地產市場強勢崛起，積極擴張，並成功打造出了其自作為"情景地產"開發商的獨特價值息息相關。

如今隨著公司成功上市，在融資渠道、融資成本、品牌溢價等多個方面公司也將實現新的飛躍，大發也將邁入一個全新加速發展的新階段，公司持續做大規模，做精品牌，憑藉資本的力量，公司有望強勢跑出，成為一顆地產界的耀眼新星，值得我們期待。

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