地產大亨破產之後，變賣母親留下的首飾套現，終於迎來翻身機會

1883年的上海金融危機，導致了包括胡雪岩在內的很多東南富商巨賈破產，買辦徐潤也慘遭滑鐵盧般的慘敗，他的寶源祥房產公司也關門歇業，而且他遭到政敵盛宣懷的打擊，在輪船招商總局的會辦職務也被革除。

革職、破產之後，徐潤陷入了困頓，靠親友幫助和一些尚未賣出的零星地產維持。其困頓的情形可以由某次他的母舅問他「你到底有飯吃否」看出。母舅還對徐潤說「那年因你之事，累我三天不能合眼。各人論你脾氣太大，非服毒，即投河。」

正當所有人以為徐潤會從此一蹶不振的時候，他卻在謀劃著東山再起。為了激勵自己，徐潤自書「放寬肚皮袋氣，咬緊牙根吃虧」聯句以自警，將精力投放在工礦業上，努力還債，並時刻關注房地產市場的走勢，期待翻身的機會。

徐潤

1888年，徐潤與上海洋商合資成立業廣房產公司。1889年，徐潤與老同事唐廷樞合作，在廣州設立開平礦務局的分公司。徐潤的興趣並不僅僅在於將洋務實業延伸到廣州，他更關心的是實業拓展帶來的地價升值空間。

徐潤買下了廣州城南林桐芳沿河坦地，合建商場，兼作棧房碼頭，組建了廣州城南地基公司。這家公司共計股本三萬兩，開平礦務局認股一萬兩，掌握控股權，其餘由徐潤、李玉衡、唐廷樞、鄭觀應各認股五千兩。

廣州地產公司的成立並不意味著徐潤的東山再起，他期待著事業更進一步的復興。1890年，徐潤發現「天津地產業大可發達，擬為籌辦，但非有真實巨本未易舉行」。天津地產業有著巨大的投資潛力，但是所需資本巨大，當時的徐潤手頭的現金流並不是很多。

清末廣州街頭

或許是因為對當年身陷債務危機還心有餘悸，這一次徐潤「將自己衣服佩戴、古董玩器、字畫書籍變賣，約得價一萬五六千金，又擬將先母楊太夫人遺飾及亡室吳夫人所遺金珠各物約略計之，亦值六七萬」，籌到了八萬餘兩。

徐潤並沒有馬上將籌得的資金投入天津房地產市場，而是採取先穩住上海、後進天津的策略。徐潤當時在上海的老介福房屋「因房子過舊，間架太小，地盤亦屬低洼」，故而房租回報有限，「收租只得三千六七百兩，除年中修理千兩外，實收亦僅有限」。為了獲得更高的房租利潤，徐潤對上海房產投入兩萬兩維修升級資金，一經改造，收租七千餘兩，遞年更增，得益不少」。

清末上海外灘

在穩定上海市場之後，徐潤開始進軍天津地產業，「置地產，造房屋」，在塘沽、法界先農壇、灤州等處置買不少，「統共一千八九百畝，進價以五兩、十兩、百兩貴至二百兩為止，其中亦有得利沽去者」，徐潤此番投資非常謹慎，有著很明確的成本底線，而且獲利即出，有落袋為安的心理。

1901年，徐潤賣出津沽灤的一些土地和房子，獲益二三十萬，剩「灤州五百畝，塘沽二十餘畝，北戴河十餘畝，老龍頭一百三十餘畝，南門外三百六七十畝，均成本不大」。到1909年，他在這一地區還有「廣益房產合股公司及零星小段塘沽地二十餘畝，灤州四百餘畝，每年約可收租近二千金，又北戴河十餘畝不值幾文」。在這期間，由於八國聯軍侵華戰爭，各國佔領天津之後，設立租界，徐潤損失不少地產，「少賺百餘萬亦殊可惜耳」。

清末天津碼頭

徐潤不僅熱衷投資城市住宅和商業地產，還涉足農業地產的經營。早在1881年，徐潤第一次破產之前，就與唐廷樞、鄭觀應等人及開平礦務局集資13萬兩，在今塘沽火車站一帶，以「普惠堂」名義購買荒地4 000頃，成立了被稱為「如今第一個有歷史記載的墾殖公司」、近代中國第一家股份制農場—天津沽塘耕植畜牧公司。

1891年，徐潤赴東北考察建平金礦，途經錦州大凌河牧場，發現該牧場「曠渺無垠，土販膏沃，水陸相通，且地上積有歷年牛馬鳥糞數尺，就地種植，可省肥料，獲繁孽而得大利，蓋操左券必矣」，便附股五千兩，與孫慎欽等合辦錦州大凌河天一墾務公司。1901,1902年他又分別在天津和廣東入股創辦了種福台墾務公司和粵東香山東岸同益種植橄欖松柴公司。

天津租界洋房

到1898年，徐潤的房地產生意重新回到巔峰。這一年，徐潤贖回了金融風潮之後抵給招商局的永業里和源芳衡地塊。1901年，徐潤分析天津一帶「百廢具舉」，而「當務之急，莫急興商」，於是與洋商合作開設先農房產公司、廣益房產公司。1904年，他又在上海與人合設地豐公司，進一步拓展上海房地產市場。

1911年3月9日，徐潤病逝於上海靜安寺路寓所，大清帝國即將走到歷史的盡頭，中國房地產市場的精彩尚未結束。

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