為什麼樓盤現售會要了高房價的命？

最新 10-19

文/ 華商韜略張津京

9月21日，廣東省房地產協會當天向各副會長單位下發《關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》，並報送住建部。據相關看過文件的人士表示，該通知提出為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的「窗口期」，對預售制進行改革，降低預售制帶來的高槓桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。

消息一出，市場一片嘩然。雖然隨後有官方部門進行闢謠，稱文件只是徵詢意見稿，並非真的實施。但就在眾多專家們還在議論紛紛的時候，廣東部分地區，已經悄然出現全現售樓盤。

有專家在接受採訪時表示，這可能是這個文件報送住建部後得到的回復，或者可以認定這些地區的土地和房屋建設管理部門，從國家部委得到了相關的授權，就房屋現售開展試點工作。「有時候國家為了避免市場動蕩，有可能在某地私下開展重大事件的試點。」中原地產首席分析師張大偉這樣表示。

【全現售樓盤出現】

5月份開始，有一個住建部的文件在地產界流傳。據看過公文的人士透露，住建部這個文件是發給6個省的住建廳，內容是就減少房地產領域的行政審批徵詢意見，其中多處涉及「預售制」的問題。

之後，廣東出現這個轟動一時的文件。現在看可能就是廣東省對住建部文件的相關回復。

很有意思的是，最近一段時間如果問地產大佬最關注那裡，不是幾乎快腰斬房價的廈門，也不是喊出「活下去」的北京，廣東一個地級市——中山，吸引力絕大多數地產從業者的目光。

究其原因，就是中山一塊塊要求「現售」的土地開始掛牌。據當地媒體統計，目前已經有15塊土地要求「現售」。並且，從9月下旬以來，中山掛牌的土地幾乎沒有「預售」。

中山15個的「現售」地塊

當這個數量被披露，以及現在幾乎再審批的「預售」項目，只能代表一件事，就是中山被廣東選中，成為這個取消「預售制」的試點，甚至可能這個試點的級別還會更高。

為什麼會是中山

中國住房制度改革是1998年之後全面展開，但「預售制度」在1994年正式實施。所以，如果取消「預售制度」，需要最終修改《城市房地產管理法》。而涉及相關法律，如何修改都要相關部門謹慎施為。

因此，一般重大的圍繞經濟民生的修法，都會先尋找試點，待時機成熟再推到前台。

而取消房屋「預售制」，恰恰就是一個人民關注、市場熱度較高的政策。而修改之前，擇地試點是必然的。

但為什麼是廣東中山？

有研究者認為，首先中山人口不到300萬，人口結構卻和大型城市類似，在這樣的環境中試點可以為大型城市推廣取消「預售制」積累經驗。

其次，中山一直以來地產存量較高，本身就需要儘快調整地產槓桿，選擇中山試點，能一箭雙鵰。相關數據顯示，2017年全年中山網簽住宅僅2.55萬套。根據數據推算，中山現有的一手住宅存量完全被市場消化，需要用大約三年半。而如果從目前開始全面推行「現售」，相當於在「預售制度」下停止供地2年，有利於消化樓盤庫存。

因此，再多重因素作用下，中山的房屋「預售制」取消，正式開啟。

【影響幾何】

最近中山推出的「現售」試點，進展並不順利。

到現在中山共推出「現售」地塊15宗，據財新網報道，其中7宗到期，成交4宗，流拍3宗，流拍地塊合計起始總價為8.40億元。

有相關參與拍賣的房地產開發商表示，對中山的「現售」制度拿捏不好，是此次流派較多的原因。在他看來，中山要求房屋現售，必然增加開發商的資本佔據，降低開發商的資本周轉，這會給開發商帶來較大風險。因此，在政策不明晰的情況下，開發商觀望情緒濃厚，並不奇怪。