上海樓市最艱難的時刻已經過去

編者按：本文來自微信公眾號「真叫盧俊」（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫盧俊，36氪經授權轉載

最近參加一個活動，一個房企的營銷總問我一個問題：你覺得這個市場到底在什麼時候回暖啊。

我以為希望給這家房企後面拿地給點建議什麼的，沒想到的是接著他補了一句：我想看看我手上的房子應該怎麼盤整比較好。

後來第二天，我在小區里逛，一個中介朋友認出了我，特意一路的小跑過來問：覺得市場到底會持續到什麼時候，他們要做好心理準備。

講實話，這個話題已經越來越多的被人提起，當樓市快過掉10月的時候，大家都知道今年的結局大概率確定，所以此時此刻特別希望知道未來如何。

我想和大家就這個問題分享下我的態度。

我不太喜歡模稜兩可的答案，先拋出我的結論，不用多久，上海樓市即將回暖。

不過未免有杠精在後台抬杠，先聲明，這是我個人的判斷，不是權威也不是全是客觀，甚至你都可以覺得是胡說八道，畢竟每個人都有預測未來的權利。

第二，不要把回暖這兩個字簡單粗暴的等同於房價上漲，只關心這個邏輯推導的人，基本上房價也和你沒什麼關係了。

大概是這樣，下面是我的分析。

第一

今年上下半年上海樓市的一冷一熱已經把市場洗的差不多了。

在今年三四月份時候，上海有兩個大熱樓盤，一個在新天地，一個在前灘。新天地那個項目出現最極端的案例就是很多人哄搶一套房子的同時，很多人用公司名義買房，最典型的是有一個人註冊了30家公司去搶一套房子，而且那個項目反而面積越大越別人歡迎。

然後我們把視線從中環內移到外環外，10月10號，上海很多樓盤叫做促銷，有的項目說買房送寶馬，買房送賓士。這個項目最極端，買房送房子，怎麼送？買這套房子，我送一個外地房子首付款。

哪怕是在上海，市場也變得冷熱不均，你很難用一個很簡單的標準來判斷上海這個城市，因為上海在我眼裡它已經分層分列了，不同地段、不同位置、不同項目的受市場的認知程度已經不一樣了。

其實這樣的策略非常明顯

通過市區的熱，把投資狂熱的購房者洗的差不多了，後面緊接著出了一個限制公司名義買房，真正意義上實現了房子的去投資化。

通過郊區項目的冷，把定價虛高的一手樓盤也洗的差不多了，所以市場的均價很快的用這種模式抑制住了。

第二

那通過一冷一熱的控制之後，現在的樓市變得怎麼樣呢。

希望大家明白一個重要結論：如今的上海市場，已經不會再差了。

大概從2016年年底的時候，市場沿襲了嚴格的調控政策之後，市場一路走低，基本上2017年和2018年我們的感受是一樣的，市場速凍，樓市艱難，成交量萎靡。

但是在同樣萎靡的2017和2018這兩年，到底橫向對比又是怎麼樣呢。

再過去我們其實有很多數據進行對比，但是如今一手房預售證價格干預以及備案限制，二手合同實際備案價格等不同因素的干涉，樓市趨勢已經很難用數據進行呈現出來。

但是有一個數據是一定客觀真實的，就是二手房的成交量。

這是最近4年的二手房走勢，你會發現最近兩年真的是跌到谷底了

但是我們橫向對比下，同樣是政策一樣嚴格的最近兩年

你會發現一個很明顯的數據，就是從5月份開始，其實上海樓市的成交量比去年要好，而且好很多。

這起碼說明了一個問題：市場的基本面還在，政策嚴格的當下，樓市不會比去年再差了。

另外還有一個細分數據。

細分了不同的環線你會發現，一個重要的現象就是外環外的成交比例開始上升，這是非常重要的信號，一個城市的成交必須保持一個金字塔形才是健康，就是底部剛需必須夯實才能支撐得起樓市內循環，外環外的比例上升也表達了目前成交量回暖是健康回暖。

有了這個理論基礎，我們對未來的預測可以更加大膽一點。

第三

2015年-2016年的高價地差不多就出盡了，那一輪高位站崗的開發商如果在高地價和限價預售的雙重擠壓下沒有死，如果沒意外的話，在2020年的周期里會進入新的價格體系。

上海在2018年的住宅用地出讓環節，確實有樓板價降低的情況出現，雖然都不是很明顯，但是有一些細節可以窺測出。

最直觀的例子就是松江洞涇的這塊地，土地在2017年曾經以38000元的樓板價拿出來競拍，結果流拍了。

最近9月份重新拿出來了，樓板價調整到了27000，這樣下滑的程度不可謂不明顯。

當然這個可能是個案，但是目前上海住宅出讓用地毫無疑問基本都是底價成交，這什麼意思就是：就這個價格，能不能賺錢自己算，能賺就拿，不能賺就流拍。

換句話來說，如果房價保持目前的現狀一直到2020年，現在拿地的開發商，應該都有得賺。

但是有趣的是

這一波這樣的土地進入市場，開發商都換了品類，不是之前的民企央企，現在更多的是地方性的國企品牌開始入市。

比如洞涇這塊地的接盤人就是農工商，比如臨港奉賢的住宅，都是臨港奉賢的產業園自己拿的。

對於這個現象有點像2000年左右的上海，土地出讓制度不夠完全的上海，類似於鵬欣、大華、城開、綠地這樣的地方地頭蛇大量拿地創造了後面幾年的輝煌。

深諳地方規則的他們選擇對的時間去拿了划算的地。

當然這一輪會不會有輝煌我不知道，但是這樣的開發商在2020年，大概率不會活的太艱難。

當然，這一輪也不能忽略雞賊的萬科。

公開市場上上半年花了90多億拿了一塊綜合用地，下半年也囤積了一塊寶山用地，但是私底下通過合作包括收購囤積的土地就更多了，很顯然，在上海萬科依然在用腳投票。

第四

再看兩個小細節

今年8月房貸利率降低的烏龍事件。

但是換個角度來看，目前上海對於首次買房的客戶不論是放款時間和利率都是比較寬容的。

而且從全國角度來看，上海的房貸整體利率還是最低的，本質上從這個角度來看，上海依然支持自主性購房，以及上海的銀行對待房產的風險係數也是最小的。

第二個細節

我公司有一個小夥伴一到公司就哈哈大笑，很興奮跟我來講說，我老公上海落戶這件事情終於搞定了。

為什麼叫終於搞定了，她跟我講第一個他其實是符合上海落戶的標準的，但過去好像一直的消息就是在排隊，落戶人太多了，所以你要等。然後最近這段時間，她突然說，流程似乎加快了很多，讓那些能夠落戶的達到資格的人快速落戶。

這其實和房貸政策一樣，在整體的指導思想不變的情況下，但是在執行力和貫徹度上，上海依然保持著對每個個體足夠的寬容。

對於一些外地的，你是第一次剛需性想要買房的，在這個時候房票開始發放到你們手上了。

所以從這兩個邏輯上來看，有一個重要的現象：在資格這件事被束縛住的時候，但是在賦能這件事上，上海一直對用戶保持非常友善的態度。

這對用戶好，但是本質上這也是對房地產市場好。

最後

再說幾句

目前樓市依然處於低位，想要來一個驚天大逆轉或許依然需要足夠的耐心和等待。

但是幸運的是，最差的時候已經過去，可能好起來不會起伏那麼快，但是卻讓我們有足夠的喘息時間，不論是購房者還是操盤手都是如此。

對於普通用戶來說，目前最寶貴的就是在你的購房周期里你有了寶貴的時間，可以去選擇真正意義上你看得上的產品。

對於地產人來說，如果你去年這一年沒有絕望，那麼未來的你，希望你滿懷希望。

現在的樓市，雖然不是老天爺給飯吃，但是好歹我們還有飯吃。

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