巴菲特大幅降價拋樓，中國買家提前撤離，美國樓市或進入「雷區」

2008年金融危機後，美聯儲大幅開啟了QE印鈔機閘門，數量龐大的美元瞬間布滿了美元資產市場，除了華爾街不斷膨脹的紙醉金迷外，美國樓市也由雷曼時刻的低谷進入大漲模式。在美元助推美國金融快速復甦過程中，全球許多資本再次進場，由於美國樓市歷來都被全球投資者視為金融投資品，加上美聯儲的低息槓桿，美國樓市則水漲船高，並帶熱近十年的全球樓市，也就是說，上一輪全球樓市盛宴的始作俑者或正是美聯儲。

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然而，自2015年底起，美聯儲突然進入美元緊縮通道，在近三年間，美元已加息8次，鷹派預計是，美元加息將持續至2020年底，美元接下去至少還將加息7次。這是美國樓市的一個重磅打擊，意味著美國固定資產貸款利率將持續走高，意味著那些試圖藉助各種次級貸款炒作美國樓市的全球投資者提前進入寒冬。

一年之前，美國30年期固定房貸利率為3.83%，而伴隨美元加息進程，美國地產網站Realtor首席經濟學家Danielle Hale認為，今年全年，美元借款成本將繼續上升，30年期固定房貸利率將在2019年之前觸及5%。而2020年之前，比例或還遠不止這些。

全球融資基準利率美元Libor創十年新高

雪上加霜的是，美國經濟的優先舉措，使全球商業和資本都離美國漸行漸遠。比如近期美債收益率，無論是兩年期，十年期，還是三十年期，都不斷走高。以10年期美債收益率為例，要知道，10年期美債收益率突破3%，已經一直被認為是美國經濟衰退的一個重要信號，而近期則已突破這一警戒值，摩根大通預計在某些情況下，美債收益率甚至可能會上升到4%或者5%。這說明，全球投資者或將持續減持美國國債等美元核心資產，也進一步佐證了全球最大對沖基金橋水創始人億萬富翁雷·達里奧的觀點，當前的經濟形勢正在按照美國大蕭條的劇本發展，將在2年內發生新的金融危機。

數據來源Reuters

基於上述美元和美國經濟的背景信息，我們就不難理解，近期美國樓市正在上演的拋售潮和空置潮了。首先以全球金錢過去最青睞的紐約曼哈頓為例，房地產經紀公司Douglas Elliman的數據顯示，今年第二季度紐約曼哈頓區的購房人數較去年同期減少17%至2629套，這也創下2009年全球經濟衰退以來第二季度的最低成交量。同時，二季度曼哈頓房屋庫存共6985套，同比上升10.7%，為2011年以來二季度的最大值。

彭博援引Brown Harris Stevens發布的報告稱，今年二季度，曼哈頓的二手公寓正以五年以來最大的折扣售出。上東區（Upper East Side）三居室銷售價格中位數較上年同期暴跌16%，至307.5萬美元。相比於拋售潮，曼哈頓房屋的空置率更是令美國經濟措手不及。《紐約時報》近日援引引Douglas Elliman的調查數據顯示，目前曼哈頓約有20%的零售商鋪處於空置狀態，而這一數字在2016年僅有7%。

而根據紐約市政廳去年12月公布的報告顯示，從2012年到2017年，曼哈頓整體空置率自2.1%翻倍，升至4.2%。對比前面的數據，也就是說，2018年截至目前，紐約曼哈頓房屋空置率還在躥升。租賃主管Faith Hope Consolo直言，即使是過去零售商們爭破頭才能搶到的「黃金地段」麥迪遜大道，現在空空蕩蕩的房屋也屢見不鮮。

我們此前分析認為，紐約曼哈頓樓市或正在成為美國樓市或將進入風險「雷區」的風向標。果不其然，多米諾骨牌正在全美範圍內傳導。據美國房地產經紀人協會（NAR）日前報告，繼美國成屋房價在9月再創歷史新高後（連續77個月同比上漲），目前，有約90%的現房銷量卻出現意外大幅下降，跌入近三年來最低谷。

有一種觀點是聰明的投資者，正在大幅「拋棄」美國房產，而轉向更值得投資的全球其他區域。我們注意到，億萬富翁巴菲特和許多中國買家都在大舉拋售美國的房產。

REDFIN網站近日稱，巴菲特位於美國加州海灘的房屋已降價拋售。該網站稱，這棟報價1100萬美元海邊度假房產自2017年初掛牌就一直無人問津，直到巴菲特打了7折之後才順利售出，同樣，影星布魯斯威利斯更是以不到3.5折的價格，拋售了自己的一套豪宅，據悉，該房屋2011年掛牌價格是1500萬美元，而最終的成交價格則淪落為500萬美元。

圖片來源：GOBankingRates

另據Real Capital Analytics9月份發布的報告指出，中國買家（企業）在今年第二季度就已經在出售了近12.9億美元的美國商業地產，這也是，中國樓市買家從2008年來以來出現第一次開始呈現凈賣出美國房產（同期中資買入1.262億美元）。分析認為，中國買家大舉從美國樓市撤資，或正在成為全球資本撤離美國樓市的縮影。

在美聯儲不斷加碼的加息舉措及美國經濟優先背景之下，美國樓市的困境或剛剛開始，隨著全球熱錢的逐步撤離，美國多個城市房產或都將上演類似於紐約曼哈頓的「鬼塔「現象。諾獎得主Robert Shiller稱，這可能是美國房價要走向新一場危機轉折點的開端。值得玩味的是，《大西洋月刊》稱，紐約在這場房主等待遊戲之中漸漸失去了自己的特質。美國房主們寧願坐在空蕩的商鋪之中苦苦等待...（完）

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