35萬億房抵市場，被稱為「最安全資產」，為何互金難以下口？

來源：一本財經

作者：一本財經

有數據統計，中國的房抵貸市場巨大，規模高達35萬億。

這裡的資產，被稱之為「史上最安全的」，因為用房子抵押貸款，還不上款時，房子可以被拍賣——跑得了和尚，跑不了廟。

然而，這片市場的互金玩家卻寥寥無幾。它們試圖將這個市場標準化和線上化，卻發現「難如上青天」。

但有趣的是，這個領域也出了巨頭玩家，也可以做到年放款數百億級別。它們是如何做到的？

這片35萬億的巨大市場，互金公司是否還有機會？

萬億市場

什麼是房抵貸？

就是用戶靠現有的住房，去金融機構申請貸款。

目前，房抵貸的貸款額度在幾百萬到上千萬不等，最長的貸款期限可以延長到30年。

佰瑞諮詢數據統計，截至2017年6月底，中國商業銀行發放房抵貸的規模，約為39.4萬億元。

2017年，房互網COO侯宇翔也曾表示，中國一線及省會城市房屋抵押借款業務，有近10萬億元規模。

也就是說，房抵貸業務絕對是一片萬億市場。

這片市場的資產，也被業內人士稱為「最優秀、最安全的」。

「房抵貸壞賬率一般不會很高，就算用戶不還錢了，可以將房子出售還錢，實在不行，還可以讓法院拍賣。」某房抵貸公司從業者牛明稱。

主打房抵貸的泛華金融，在向SEC遞交的招股書中顯示，2016年末、2017年末和2018年第一季度末，泛華金融的不良率分別為1.5%、1.66%和1.75%。

對比其他金融產品，這個數字很低。比如宜人貸的財報就顯示，逾期90天以上的借款壞賬率，截至2017年底，2015年促成所有借款的累計凈壞賬率為9.3%。

對比來看，房抵貸產品的壞賬率，遠低於一般普通貸款產品。

牛明表示，房抵貸的貸款額度多是抵押房產市價的六成左右，也就是說，只有房價下跌了40%，才可能有壞賬風險。

然而，國內的房價表現一直很穩定。

10月20日，國家統計局發布的全國9月70城房價數據顯示，31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格，分別上漲了1.1%和0.8%。

「尤其是一線城市，出現這種風險事件的幾率相當低。」牛明表示。

市場巨大，需求旺盛，風險又較低，但如此一片萬億市場，互金企業卻寥寥無幾。

目前涉及這塊業務的知名平台，只有房互網、團貸網、鏈鏈金融等。

規模巨大，資產優質，為何互金公司難以下口？

標準之困

互聯網金融公司並不是沒有發現這片市場。

「我們都曾調研過這片市場，但是，發現啃下來實在太難了。」多位互金平台的高管都透露過這個信息。

首先是因為監管。

30年前，中國的房抵貸市場就開始崛起。

在早期，國家希望房抵貸貸款流入小微企業，而非個人。

但是，最近兩年，國家卻發現大部分房抵貸，居然流向了房市，推高了房價。

貝殼研究院數據統計，2017年，全國居民購房交易的槓桿率，依舊達到了31.8%之高。

而這其中，房抵貸也在推波助瀾。

中國房價再加上槓桿，將是一筆多麼龐大的金額？

2017年9月，住建部、人行和銀監會聯合發文監管房抵貸，嚴控信貸資金用於購房首付款，嚴禁房抵貸等資金挪用於購房，並加大從業機構的違規查處力度。

在這個領域，監管設置了極為嚴格的審核標準。

另外，監管對互金的定位，是「普惠金融」，應該是小額貸款。

所以，監管規定，個人在同一網貸平台上，不能貸款超過20萬，而企業貸款，也不能超過100萬。

但房抵貸恐怕遠遠超過了20萬和100萬。

以北京為例，牛明經手的每筆貸款，金額約在500萬元左右，高的甚至可以達到上千萬。

所以，第一道監管門檻，就難以繞過。

而第二道門檻，就是房抵這個模式，成本太高，模式太重。

「你需要去全國開展業務，需要大量的業務員去拉客。」資深從業者王亮稱，這還只是銷售人員，還要有大量的風控人員。

房抵貸有三個必須在線下的流程：第一，下戶核查，看房子靠不靠譜，房屋的總體情況如何；第二，去房管局做抵押登記；第三，去公證處公證。

「整個流程，每一步都需要人工參與，而且耗時極長。」王亮稱，整個流程中，僅僅不動產公證一項，就至少需要3到7個工作日才能完成。

同時，因為單筆放款金額太高，也需要大量的現金流。

這就出現了第三道門檻：標準化極難。

對於互金公司來說，科技化、線上化、標準化，是它們的強項。

但房抵貸的流程繁雜，很多都需要線下完成，這就導致標準化極難，會嚴重影響效率和規模化。

而第四道門檻，就是相對來說，房抵貸的風險其實並不低。

因為單筆放款額太高，一旦出現風險，「就可能拖垮一家互金平台」。王亮稱，互金平台的抗風險能力並不高。

牛明表示，他們的風控嚴格，每年只有3筆壞賬，但金額卻將近2000萬。

「壞賬金額如此之高，實在很少有哪家互金平台能承受得起。」王亮稱。

可見，能玩得轉房抵貸的，都是膀大腰圓的金融機構。

所以，現在把控這塊市場的，幾乎全是銀行和信託。

「從始至終，這個市場最大的玩家，就是銀行。」王亮對一本財經表示。

目前，四大行都有房抵貸業務，而中信、浦發、哈爾濱銀行等銀行的業務中，房抵貸也占很大比例。

那麼，面對35萬億的巨大市場，互金企業真的毫無機會嗎？

深耕之道

其實並非毫無機會。

實際上，在房抵貸業務上，也有第三方公司和互金企業成為巨頭。

比如神燈金融、房互網。

一位內部人士透露：「神燈金融的年放款量高達數百億。」

對於銀行來說，這個模式重線下、重人工，實在不是輕鬆活兒。

而大部分銀行，已經習慣了「躺著賺錢」，所以，它們會選擇和一些渠道方合作。

「就算你去銀行櫃檯問，可不可以抵押房子貸款，它也會給你推薦一個渠道方，讓你去談。」王亮稱，繁雜的風控系統和流程，銀行並不願意親力親為。

而這些渠道方，通常就會收取2%到10%的服務費，比如，放款100萬，就要2萬到10萬——這些渠道並不便宜。

厚澤金融客服表示，他們會向用戶提供年化利息5.8~7.5%的貸款服務，另外再向用戶收取貸款總額的2%作為服務費。

要從普通渠道變成行業巨頭，如何才能做到？

「最有效的戰術就是人海戰術。」某第三方分析師郭陽指出，互金公司可以參考此前運營車貸的模式。

在這裡，強調的不是技術，而是深耕。

王亮曾經在房抵貸行業的一個巨頭公司工作過，他發現，這套龐大的金融機器，居然是「靠人工一點一點磨下來」。

線下的「人力三部曲」：下戶、房管局、公證處，他們一點點吃透。

比如，房管所的政策經常變更，各個區所需要的資料也各有不同。

「為了拿到一手的消息，我們每天趴在房管所的窗口，有時候業務員被問煩了，不理我們，我們就將頭伸進窗口去，死纏爛打。」王亮說。

而很多相關部門的負責人，並不好說話。

「很多人說今天要坐飛機出差，改天再幫你辦，這就是刁難。」王亮說，這時候他就趕緊說，自己給他補一張機票，用這種方式變相「賄賂」。

面對如此複雜的關係網路，特別是人情網路，他們就是靠著這種「死磕」精神啃下來的。

「有些行業，科技可能會失效，在數據尚不完備的前提下，只能先通過人海戰術。」王亮稱，但這些積累並非沒有價值，在數據積累到一定程度、關係打通後，就可以開始點滴嘗試線上化。

儘管互金公司不能在這個領域獨擋一面，卻可以和銀行合作，開闢出一條深耕之道。

「大部分公司，並不想吃這個苦，或者覺得不可能，就主動放棄了。」王亮稱。

但願意深耕的人，最終可以成功摘下果實。

結語

科技發達，要對傳統金融機構進行降維攻擊，這是大多數互金公司對自己的定位。

但實際上，還有另外一個定位：做傳統金融機構的補充，而不是替代；和傳統機構合作，而不僭越。

儘管做的是臟活、苦活、累活，但依然有可能成為巨頭和佼佼者。

（應受訪者要求，文中人物為化名。）

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