預售變現售實錘已落！要買房的，請再等等！

9月21號，一紙標題為「關於請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知」的紅頭文件，引發大家對取消房地產預售制度的遐想。

不到一個月，在眾人還沒來得及反應之餘，取消預售已經在多個城市出現苗頭，如同星星之火。

地產商們哀嘆：「50%的房地產將倒閉，房地產企業也將面臨一場重大洗牌。」

更多的人則高呼：「打倒無良地產商，讓老百姓迎來購房保障新時代。」

在這樣一個看似不起眼的問題上，為什麼會引來空前爭議？

取消預售制度，是購房者的幸運，還是地產商的窮途末路？

1.

預售制度，也稱「炒樓花」，是香港地產商霍英東首創，堪稱點亮地產業的跨時代發明。

在霍英東之前，香港的居住條件一直很差，一棟稍好的房子，就是全城追逐的稀缺品，即使有錢，也不一定能夠買到。

建不好房子，原因不在於建築師有問題，而是地產商們往往資金不夠用。

他們只有竣工，賣掉所有的房子，才有資金開發下一個樓盤，建房速度與人民日益增長的購房需求之間，充斥著巨大矛盾。

「想買房的人買不到房，想建房子的人沒錢。」這個問題，一直困擾著香港業界。

預售制度，就在靈光一閃中，匆匆登上歷史舞台，連接了橫亘在「居者無其屋」困境中的兩方，開啟了香港地產的一路騰飛。

霍英東也因此奠定「香港土地爺」的地位，一年之內，賣掉3棟樓，凈賺1000萬。

這種模式成功後，被當時住房極度匱乏的內地所青睞。1994年，房改前夕，北京頒布《城市房地產管理法》，宣布引入商品房預售制度。

至此，為內地接下來20多年狂飆突進的房地產行業奠定了堅實的基礎。

接下來這24年，人們的居住條件大為改善，炒房搖身一變，成為發家致富之秘籍，買期房更是秘籍中的秘籍。

為了推進預售制度，降低回款壓力，開發商往往會在期房上做文章，給予最好的戶型選擇，以及最優的折扣力度。

早期不少炒房客，即使是買期房，賣現房，也盈利頗豐。

而開發周期越短，交現房越守時的企業，更是因為迎合了炒房客的心理，從競爭中脫穎而出，喊出xxx速度，成為日後的地產巨頭。

這24年里，永遠不缺為買期房徹夜排隊，擠垮大門，踩踏受傷的新聞。

在地產黃金時代的吶喊之下，預售制度以一己之力，讓中國人的居住水平提高了10年。

只可惜，黃金萬兩易得，周期卻只有一個。

24年過去，預售制度的歷史使命似乎已經超額完成，留下的，卻是一個綁架了整個中國宏觀經濟的地產業，讓人愛也不得，恨也不能。

看著房價而左右為難的新韭菜們，或許不曾知道，如今這種需要掏空六個錢包的局面，也曾有預售制度的一份功勞。

2.

預售制度並不是完美的，它依賴極致的高槓桿和高周轉，讓地產商可以用極少的本金撬動極大的盤面，但也會因為某個環節的崩塌而滿盤皆輸。

一棟爛尾樓，哪怕最後只缺一塊錢，等待著它的，也很可能是漫長的糾紛、維權。

因此，所有在地產圈呼風喚雨的大佬們，本質上也都是資本圈的能人。

只有靈活運用各種金融槓桿，才能保證穩定的現金流和安全的資金鏈，笑到最後。

但根據梳理的統計數據來看，地產業的現金流現狀不光是讓人感到擔憂，還有震撼。

從2000年至今，整個房地產業的宏觀凈現金流為–33萬億，光是今年前三個季度，房企就「倒貼」1.77萬億進入市場。

這意思並不是說開發商良心發現，虧錢賣房子給你，而是意味著從2000年起建的新樓，很可能還有近一半壓在開發商手裡，尚未銷售變現。

也就是說，地產公司還要賣掉30%的房子才能回本，這33萬億回不來，惡果將被全行業，乃至整個金融體系吞下。

而如果貿然取消預售制度，更是行業的滅頂之災。

本來還有可能一邊賣期房還債一邊慢慢壓縮槓桿。堵死了這條路，短時間去哪裡湊錢，拿什麼開盤？

但不堵也絕不是長久之計，借1還2，借4還2的槓桿遊戲只會越玩越大，玩到最後，給地產商們一個支點，他們還真敢撬起整個地球。

實際上，這種打不得，罵不得的高槓桿現狀，就是預售制度種下的惡果。

在光景好的時候，地產商們把預售當偉哥嗑，覺得全世界沒有人比自己更厲害，空手套白狼，想建多少房子建多少，反正有大把的資金造作。

一旦資金鏈斷裂，風險也已經轉移給買房人和金融機構，大不了大家抱著一塊死。在這樣的認識下，一條船上的人，誰也不敢引爆這個地雷，風險越埋越大。

但審判的時刻終將來臨，取消預售制度，在去槓桿的大背景下，也一定是大勢所趨。

3.

2018年7月31日，中國中央政治局會議上，關於房地產部分，有了空前強硬的明確表態：

下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

在這短短73個字里，「下決心」和「堅決遏制房價上漲」尤其醒目，這暗示問題已經到非解決不可的關鍵時點。

但更重要的是，如何建立長效機制？

畢竟，調控只能管得一時，管不了一世。而取消預售制度，或許就是建立長效機制的重要探索。

廣東的紅頭文件發出後，深圳的第一個現售試點，龍華金茂府也即將竣工，對外銷售。

二線城市合肥，也即將進入現房銷售時代，其房管局發文鼓勵現房銷售，並同時提高預售門檻。

中山市更是一次性推出十餘宗地塊，不許預售，只許現售，為廣東省取消預售制試水。

而在取消的過渡期內，必然會有大量房企嗅到風聲，加速回籠資金，力爭活過冬天，挨到市場復甦。

這也是為什麼現金流看似充裕的萬科第一個高喊「活下來」，融創的孫宏斌一反常態表示安全第一，不再拿地，碧桂園為了加速回籠資金，強推高周轉，釀出多起安全事故的根源。

房地產野蠻生長的時代的確已經終結，短時間內，或許還會有更多的腰斬盤，爆倉盤出現，大量中小房企在資本驅動時代也將被迫淘汰。

但這也是這個行業走向更加成熟和規範的必經之路，未來的地產市場，將真正進入強者恆強的大鱷時代。

對於普通購房者來說，取消預售制度也許能夠帶來更好的買房體驗，但在此之前，房價下跌的陣痛，資金出逃的恐懼，也在所難免。

昨天新華社的放話，更是對上周房地產市場出現的某些不切實際「幻想」，潑下了一盆冰涼的冷水：

投機買房者、土地財政的依戀者乃至全社會都需認清大勢，丟掉調控會因經濟下行壓力加大而放鬆的幻想，摒棄房價「復燃」的幻想，及時調整心態回歸理性，沉下心來做一些有利於國家經濟長遠發展的實事。

有位長者說過：一個人的命運啊，當然要靠自我奮鬥，但也要考慮到歷史的進程……

當事情正在起變化的時候，耐心地再多觀望一會，又有何妨呢？

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