如果你要買新房，請一定要帶著我這兩條建議

編者按：本文來自微信公眾號「魔都財觀」（ID：moducaiguan），作者： 魔都財觀的觀觀，36氪經授權轉載

我上一次買新房，大概是11年前，那是我人生第一套房，買了結婚用的。

自那以後，我就一直沒有買過新房，全部是二手。因為我很看重買房後的漲幅，我想買到盡量便宜的，合算的房子。在我的買房視角里，我一直認為新房的性價比偏低的，不容易出現折扣筍盤。

理由很簡單，新房的定價權只由1個人決定——項目的營銷總監。你再厲害，通關係通到大區的營銷總那裡去，領導打招呼，最多也只能拿到3個點的折扣，這個已經是非常非常給你面子了。

但是二手房就不一樣，二手房裡的定價權由無數的二手房東決定，每個人情況各異，你總能找到個別有誠意、要急用錢的賣家，然後抄到底部。我們買的房子，套套都是9折，甚至更深的折扣。關鍵是看房200套、布局御用中介和耐心。

所以如果你要成為一個有志於在房產路上長期深耕的買房人，應該關注二手市場。辛苦背後，帶給你的是動輒數十萬的真金白銀的回報。值得。

以上是我對買房人建議的長期打法，是沒錯的。

但是呢，凡事都有例外。

最近一段時間，我搞茶話會，搞線下課程，和不少買房人，還有其他樓市達人見面。總結下來，這兩年，新房市場其實也存在階段性機會。而且在一些買房人的體系里，新房可能是他們的必經之路，那麼我們今天就重點聊聊，新房的買房打法和你要關注的點。

我不是地產人，我只是喜歡買房。我總結出的這些新房打法，是從一個買房人角度看待這個市場的經驗。

也許正因為是地產局外人，可能會用客觀的角度看待新房市場，因為我們只看買了合不合算，不會有過多售樓處的營銷視角。

01 新房市場的機會

為什麼以往我們不看好的新房，現在卻出現了買入機會，原因是

——限價。

2016年10月14日住建部發布《關於規範房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》，並召開電視電話會議部署進一步整頓規範房地產市場秩序工作，要求：各地房價不允許突破2016年10月的價格。

這種一刀切的限價，直接導致很多開發商拿不到可以賣高價的預售證，只能按照2016年10月份的價格來賣。

要知道，每個城市都有自己的輪動，這一輪全國樓市大牛市，各個城市上漲的輪動是這樣的：

第一波（2015年）：深圳、上海、合肥

第二波（2016年）：南京、廣州、北京、天津、鄭州、長沙、杭州等

第三波（2017年）：重慶、瀋陽等

在2016年10月的時候，深圳、上海、合肥已經基本完成了主升浪，價格已經到位，對於這些城市限價幾乎沒有影響。而剩下的其他城市，基本上都沒漲到位，只要政府預售證管的嚴一些，開發商就只能折價賣，就出現了一二手倒掛的現象。新房有打折抄底的機會。

主升浪沒完成，卻被政府限價，這是新房有機會的根本原因。所以在南京、在杭州、成都、長沙、瀋陽這些地方，我們推薦朋友們去買當地的一手樓盤。一方面，當地的限價的確合算，白送的折扣，搖號搖到就是送錢。另一方面，一部分人去二線城市是跨城作戰，過江龍戰鬥力打七折，新房風險相對少一些，容易辦妥。

對於房子多、房票多的買房人，新房限價是十年一遇的機會。我有一個南京的粉絲，非常牛逼，玩出限價新房換房打法。她在南京本來就有多套不錯的房產。趁著這一輪新房限價，她備了不少房票，全部去搖號，搖中了，就買下來，然後同步把手上區位差不多的二手房賣出。就這樣，她已經買了好幾套河西南的限價房了，同步賣出了手上一些大標或者品質不好的存貨，不光吃到了85折的價差，還刷新了房齡，簡直是完美套利。有實力又不想疊槓桿的朋友，可以複製下打法。

02 新房的走勢

從目前各大城市一二手房的格局來看，一線城市的新房有性價比的不多，整個上海我看了下也只有前灘和外高橋的某項目有明顯價差，可以去搖號試試看。北京和深圳真正的市場筍盤其實也不多的。新房市場主流定價，還是旁邊二手房加10%的價格，算不上坑，當然也談不上便宜。

而在二線城市就是另外一番風景了。南京、長沙的新房，每個都是良心價，買到就是賺到，杭州淘一淘也是能找到不少便宜折扣的。這個限價帶來的階段性機會，是前無古人，十幾年一遇的好機會。都應該是可以去試一試的。

現在是一輪牛市的尾聲，未來各地的二手房市場價格會逐漸回撤，一二手房價差會收窄，新房限價的吸引力會下降。大家買新房，關注漲幅的，一定要買85折的新房，15%的讓價空間基本能夠保證安全邊際，千萬別為了買新房而買新房。有句話叫，沒有不能買的房子，只有不能買的價格。

不要看現在的新房不管有沒有限價，都是挺緊俏的。但是到明年，新房也會遇冷的。每一輪牛市上漲的方向是：

地王引爆——新房上漲——二手房上漲

房價上漲，都是新房輪動二手房的。很少有二手房自己漲上來，因為新房有標杆效應，地王有眼球效應，帶動預期，房價上漲。

但是靜淡市，房價回撤的時候，方向就是反過來的：

二手價格回撤——新房滯銷降價——土地流拍

因為二手房價格回撤，新房限價空間減少，新房吸引力下降，導致新房賣不掉。新房賣不掉，開發商拿不到現金，土地開始流拍，進一步壓低一手價格。

另外一方面，大部分開發商的負債壓力也在增加。很多開發商，特別是閩系開發商，玩的都是快周轉流派，需要快速出貨才能兜得住。只要市場回撤，大概率會降價賣房。

所以等到明年新房市場遇冷的時候。現在買不到的，要搖號的新房，也可能會出現回撤。大家現階段的新房選籌要注意好安全邊際，控制好折扣，非85折不買（與二手房市場價相比）。現在很多城市的土地市場已經出現了流拍，就是因為新房被限價，開發商覺得賺不了錢，所以不買地了。未來還會出現流拍，因為新房市場也會走淡，開發賺不了錢，拍地熱情就不高了。土拍市場就是開發商的攻勢，而新房賣房回款就是開發商的守勢。現在進攻已經有些疲軟，可以看出不少開發商是有些窘迫的。未來現金流一旦緊張，開發商加大防守力度，在新房上放寬供應是大概率事件。

如果你不是剛需，那麼可以等等看明年的新房，價格不見得比現在限價房低多少，但是好搶很多。

03 買入的建議

給大家總結下對新房買入的建議：

如果你買房是為了賺錢，那建議一定只看價格。在買房賺錢這個模式里，信貸你是要跪銀行的，漲幅你是要看政策的，未來賣不賣得掉是要看接盤俠的喜好的。只有買入的成本是你可以控制的，所以你一定要儘可能的壓低。以往折扣筍盤這樣的好事不會發生在新房市場上，但因為這一輪限價調控的原因，終於出現了前無古人，未來不知道有沒有來者的新房賺錢的好事。請大家一定要把握住。記著85折（相比周邊二手房）的筍盤折扣率，可以扛住足夠多的安全邊際，哪怕是未來房價回調，你大概率也不會浮虧。

如果你買房是為了自住，而且你又有處房情節，那你要注意了。建議能買就早買。新房比較特別，它錯過了就再也買不到的。我們都說買自住房，是要講緣分，看很多套，才可能買到中意的房子。這種事在新房更加珍貴，因為每個房子的處房權只有一次，你錯過了就是永遠。所以你如果要自住的，建議不要顧及什麼漲幅，什麼投資屬性，堅定地買。買到一個住得舒心但漲地慢的房子，永遠比漲得快，但住得不舒服的房子，幸福感會強很多。如果你是自住+投資，那請優先考慮自住。

最後說下，我對未來樓市的預期，還是樂觀的，並且用真金白銀在投入。最近政策面依然很緊張，也出了不少喊話宣傳。今年樓市調控不放鬆，這已經在我們之前文章中有預測過。明年是不是會放鬆，還需要觀察，等等看年末的中央經濟工作會議的結果。但是拉長看，房產是資產配置必需品，是對沖通脹風險的最佳方案，是拉動經濟的支柱產業，這個認知沒有變化。

從比誰更好的角度來看，房產過去十幾年的收益不曾讓你失望過，你沒理由不選擇它。從比誰更爛的角度來看，除了房產之外，你現在也選不到更靠譜的資產。

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