中國的房子空置率到底是多少呢？

最新 11-09

房價都是炒房客推高的，這是個很能引起共鳴的謠言。

炒房客怎麼炒房？靠自己捂盤的話，長期的大量資金限制在房上，少則幾百萬，大則幾千萬，靠租金回本不現實，如果等房價漲起來賣，那為什麼不見賣房只見買房？房價漲了20多年了，炒房客就要省吃儉用把錢放房子上20多年不套現？

如果說賣了，現在一手房交易佔了市場90%以上的份額，炒房者玩了半天，才用了市場10%不到的份額炒作？3手房以上買賣佔市場的2以下，這是多可憐的炒房客才能只玩這麼點份額，又是多厲害的炒房客能用2%的買賣左右市場？

不能說沒有利用房地產投資的炒房者，而且數量不少。但是在中國整個房地產市場的大盤子里，這些個炒房者只是毛毛雨。他們利用了房屋上漲的大環境掙錢，但是並不是引起房屋上漲的主要原因。就比如你在股市裡投了幾十萬，然後股票漲了，你能說這就是你拉動的股市嗎？

真正推動房價大漲的，還是中國城鎮化進程帶來的大量住房剛需、中國傳統土地情結帶來的強烈購買意願、以及中國經濟連年快速增長的集中體現。

空置房有多少？這個問題要分地區回答，在房價堅挺的一線城市，空置房少之又少。就算是郊區，我們看到房屋很多沒有燈光，不過這些往往是房屋利用率比較低，而不是空置。

真正意義上的空置房，是拆遷安置房，由於租金市場價偏低不願意出租導致的空置，以及三四線城市過度投資開發產生的空置。這些對房價的影響不大。

而且空置房不是主要由炒房客製造的，更多的是開發商售賣策略和購房意願之間產生的結果。

根據評論，我補充一個論點。大城市周圍存在空置房，三四線城市也存在空置房，但是這些空置房能對一二線城市市區內的房價有什麼影響？甘肅的房子空置50%，對北京的房價有影響嗎？反過來說，誰能給我找到北京市區內的空置房，被炒房客捂盤的房子？

政府對商品房限價是最近幾年的事。並且開始限價初期大多地產企業以毛胚房價和房屋裝修價或車位價分開計和合約的方式來規避限價監管，當然也有通過其他方式如要求購房者自行補齊差價來規避監管。這是後話，我們回到以前，那是拿到土地挖個大坑就來錢的年代，炒地皮倒手賺暴利當時是家喻戶曉，當然不是誰都能這樣玩。以實際較低的施工建築成本為基礎，修飾包裝成較高成本的財務及預算報備文件，再以品牌銷售炒作提升銷售價格實現暴利，這是以往的代表作。另外過程中地方上追求土地財政收入造就了眾多地王項目，這確實使地產開發成本有大幅度增加，這也是不爭的事實，而在市場沒有政府嚴格限價管制的情況下房地產市場麵粉貴過麵包也是常有的事。

好在地產開發企業都是滾動進行開發建設，他們都在一條船上互相照應。比如新地王的出現，自然無形中可以推高項目房屋售價，同時也會帶動周邊二手房和其他新地塊房屋價格同步提升，互相循環進行促使市場商品房價格連續提升。而其他渠道的投資資金大量的進入房地產市場再算上一定的剛需需求，也成為商品房不斷漲價的催化劑。當然這裡邊暗箱操作也是非常盛行，比如炒房群體用大量集中的巨額現金作為條件和開發企業溝通以一定底價暗裡購買全部或大部分預售房，解決了開發企業資金周轉和資金提前回籠壓力，再由開發企業出面通過市場銷售宣傳和控制房源等手段提高銷售價格，等同是再為炒房群體在賣房，這樣炒房群體最終獲暴利而歸，開發企業也不吃虧。

被炒高的商品房價格也就成為市場價值的一種必然性，剛需群體不得不買單。這裡很多套路和方法就不一一說明了。我之前說過地產開發都是滾動進行，拿到地開發建設並進行抵押貸款，得到的資金再投入新的樓盤，這樣不停滾動，水漲船高。前面項目或許是個鋪墊，後面項目也許才是追求的暴利。當然哪一天滾動不下去了，也就是大家經常提到的資金鏈斷了或者市場嚴重下滑，這可能就是布局在後面要賺的賺不到，而前面做鋪墊的也成了累贅，新賬老賬一起算，這個時候不倒下真算是本事。以上說的只是星星點點，地產行業運作是花樣百出，真是說不清也道不完。有人說待大水退去就知道誰在裸泳！如今還在路上的和半路上已經走不動的他們心裡最清楚自己的處境。

中國的空置房到底有多少，這是一個未解之謎，但有一點可以肯定的是那就是中國的空置房數量絕對是一個巨大的數字。這些房子大部分都掌握在炒房者手裡，而也就是因為空置稅數量太多導致市場上的供應不足房價才會出現上漲，所以從某種程度上來說房價的確是被炒房者推高的。

如果從人均面積來看中國人其實早就不缺住人的房子了，甚至還可以說房子其實已經過剩了，但問題是房價分布的十分不均勻，有房的手裡有幾十上百套的房子，而沒房的人手裡一套房子都沒有。而那些手裡有多套房的人都把房子囤房等待房價上漲再把房子拿出來賣，這樣做的後果就是房價會因為供應不足而出現上漲。

一、存量居住用房至少有4億套

1、商品住宅約有1億套。

在1998年-2016年19年來全國新增商品住宅的竣工面積為9,797,340,000平方米。以每套100平方米來計算，則這19年來，中國新增商品住宅為9797.34萬套。假設每個家庭人口數量為4人（雖然目前中國家庭平均每戶為3.1人，但因為以上統計沒有包含2017年和2018年上半年新增商品住宅數據，所以本文合理假設每戶為4人），則有9797.34萬（約1億）套房子可供4億的人口居住。

2、小產權房約有3億套。

估計「小產權房」（宅基地建房、集體用地建房、工業用地建房、軍產房等）數量是商品住宅數量的3倍及以上。也就是說，我國「小產權房」至少有3億套。

3、存量居住用房至少有4億套。

中國目前存量居住用房至少有4億套（商品住宅+小產權房=1億+3億=4億），足夠滿足16億人口的居住。

二、住房空置率約為18%（主觀估計），整體處於「控制危險區」

所謂住房空置率，是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率（不包含已出租的房子）。目前中國住房空置房率缺乏權威的統計數據。

1、原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文：房屋空置率在11.9%-14%。

2018年3月，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文說：2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農村房屋空置率14%。

2、《2015年5月全國城市住房市場調查報告》（騰訊）：主要城市住房空置率在22%-26%。

2015年5月騰訊發起的《2015年5月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。

3、《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》（西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心）：2013年城鎮住宅整體空置率為22.4%。

西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發表的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》報告中預測：2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，城鎮空置房為4898萬套；2013年六大城市空置率分別為：重慶25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武漢23.5%、天津22.5%、北京19.5%；三線城市住房空置率最高，為23.2%。

4、空置率平均取值為18%（主觀估計）。

匯總以上數據，雖然對中國住房空置率說法不一，但大都認為空置率在10%以上、接近20%左右。本文將空置率平均取值為18%（主觀估計）。

按照國際慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區；空置率在10%-20%之間為空置危險區；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。比照國際慣例，中國住宅空置率偏高，整體處於「控制危險區」，部分大城市甚至已經處於「商品房嚴重積壓區」。

三、結論：中國空置住宅數量約為7200萬套

按照中國存量住宅4億套、空置率18%估算，中國空置住宅數量約為7200萬套，住宅總量基本平衡，全國範圍並不缺房。

四、房價上漲有6大原因

在貨幣不斷超發的背景下，房價上漲還有6大原因（炒房客推高房價只是高房價形成的原因之一）。

1、土地供不應求是房價上漲根本原因。

不斷擴大的住房需求與大城市有限土地供應之間的矛盾，導致房地產價格不斷攀升。供不應求推動其土地價格不斷上升，這是房價上漲的根本原因。?