東京人口密度比北京還大，為什麼還能一家一棟房？

文/方大  本文選自【知乎日報】

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一個地區的居住房屋類型與其人口密度、土地所有制、城市規劃、居民日常使用的交通工具、居住習慣等有關。

東京都人口密度高於北京，但鐵路將東京圈的一都三縣（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）連接成一片，東京都市圈的人口密度低於北京市區。

東京都公共交通發達人口流動性高，降低了人們在都內的居住需求（夜間人口少）

土地與住房的私有，提高了人們建築獨門獨戶型房屋的意願。

日本城市規劃按區域對建築物高度有劃分，法律禁止在低層居住專用區域（建築物高度低於 10 米或 12 米以下）建造高層建築。

人們居住看重交通便利，車站附近地價高多層公寓樓較多，市區的獨門獨戶主要分布在離車站較遠的居民區。

北京與東京的人口密度

東京都佔地面積 2,191km2， 2015 年的推算人口為 13,506,607 人，人口密度為 6,160 人 /km2（數據出處：日本總務省統計局）。

2014 年時，東京圈都市面積為 8,547 km2，人口 37,843,000 人，按都市地區面積計算的人口密度約為 4,400 人 /km2。

北京市佔地面積為 16,800km2，都市地區面積 3,820km2，2014 年時的人口為 21,009,000 人，按都市地區面積計算的人口密度約為 5,500 人 /km2。

我們可以看出，東京都按總佔地面積計算的人口密度高於北京按都市地區面積計算的人口密度，但東京都市圈整體的人口密度低於北京市區。

數據出處: Demographia World Urban Areas: 11th Annual Edition: 2015.01.

http://www.demographia.com/db-worldua.pdf

註：圖表中的 Tokyo-Yokohama 指東京都市圈。

東京都的高樓與低層建築

日本 47 個都道府縣中，人口最多的東京都 180 米以上的高層建築共有 46 棟。目前為止最高的是 2012 年竣工的晴空塔（634 米）

東京都的高層建築主要集中在 23 區，其中新宿區是最早的日本超高層建築物開發區。其開端是 1971 年竣工的京王廣場酒店。

晴空塔與新宿高層建築樓群及其周邊樣貌如下：

圖片來源：東京スカイツリー建設プロジェクト

圖片來源：東京スカイツリー定點観測所 : 新宿の超高層ビル群と東京スカイツリーの空撮（2015 年 1 月 25 日）

包括東京都 23 區在內，日本的市區同樣分布著獨門獨戶型房屋。

其實從圖片我們可以看出在新宿高樓群和晴空塔周圍有很多低層建築物。而那些低層建築物中，就夾雜著獨門獨戶型房屋

不過東京都與東京圈的其他三縣相比，獨門獨戶型房屋相對較少。但並不罕見。

東京塔

註：東京塔附近的低層建築主要是神社、寺廟、庭院和公園。周圍居民住房主要為公寓樓。

城市規劃與相關法律

到 1963 年為止，日本建築基準法規定建築物高度不得超過 31 米（百尺規制）。該基準法改革後建成了霞關大樓（竣工與 1968 年）。

對於城市規劃，

日本有低層居住專用區域的劃分。各行政區規定不同。一般來講，根據類型不同，要求低層居住專用區域內建築物高度在 10 米，或者 12 米以下

也就是說，雖然土地私有，但房子的建造不能隨心所欲。不過，低層居住專用區域內也不都是獨門獨戶。普通個人擁有的土地，也可以建成公寓樓，但建公寓除對土地所有面積和資金有要求，還存在固定資產稅的問題。

交通

由於鐵道的發達，各個都市圈內移動方便。很多人白天在商務區工作，夜間在地價相對較低的周邊城市居住。

根據 2010 年的「國勢調査」（人口普查），東京都白天人口為 1557.6 萬人，夜間人口為 1315.9 萬人。由於縣與縣之間移動方便，在東京工作與學習的人，有很多居住在周邊的神奈川、琦玉或千葉。東京都市圈（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）2010 年人口為 3561.9 萬人。

下圖為首都圈鐵道圖。鐵道連接著東京、千葉、琦玉、神奈川。

居住習慣

在日本租房，首先要看的是最近的電車站在哪條線(換乘次數)和公寓與最近車站的步行距離。車站附近土地通常都被鐵道公司在開發鐵路前就購買了，所以很多車站附近有鐵道公司修建經營的超市和公寓樓。車站步行 5 分鐘以內較高層公寓樓較多，獨門獨戶型住房離車站相對較遠。

由於東京都市圈連成一片，而即使是東京 23 區也存在離車站較遠的低層居住專用區域，所以獨門獨戶的房子分布在各個區。

東京都內的地價雖然高，但由於城市連成一片，交通發達，在某種意義上抑制了都內居民區的地價

日常依賴的交通工具不同使得日本的市區內也分布著獨門獨戶的房屋，而美國人的主要交通工具是汽車，獨門獨戶型房屋主要集中在郊外。

還有，日本地震頻繁，雖然高層建築也有著很好的防震設計，但晃得太多，容易讓人煩躁。所以很多人喜歡居住在低樓層建築物內。

最後我想說，北京的房價比東京貴多了好嗎？

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