2019香港樓市最慘會暴跌超30％！瑞銀：澳洲樓市將跌30％

關注香港樓市的分析師們，現在普遍的預測是，港樓2019年會跌15%，或者以上。據CNBC一篇文章，JLL預測15-25%，CLSA預測15%，Portwood Capital的CEO Peter Churchouse預測15-20%。

因為有了一個普遍的預期，存了港樓的珠三角囤房者，就會開始高位拋售，一波賣盤即將來臨。

然而，若是考慮到香港10月份的外儲已下降至4231億美元，相比9月份下跌了33億美元。考慮到港幣，本質上是美元的代金券。那麼在經濟下行，港樓價格下調之際，香港的7.8的匯率，與港樓的跌幅，以及香港的外儲，不一定能同時維持住。

如圖，英鎊兌美元從前幾年的約1.6，回落到了現在的1.3，跌幅超20%。這一方面是因為英國脫歐，更為關鍵的是：英國當年的去工業化，擁抱金融產業。與英國兩相對比的是德國，汽車製造業還是非常發達，雖然9/10兩月德國汽車銷量下滑，第三季度德國經濟負增長，但即使有義大利這樣的累贅，歐元的表現還是要好於英鎊。瑞士法郎，也獨立於歐元，可見英國脫歐至少英鎊疲軟的外相，內因則是英國經濟去實就虛，現在脫歐後，虛的金融就無法支撐英鎊。

香港也經歷了去工業化，而且比英國更徹底。港幣的7.8的匯率，完全靠4231億美元的外儲。

根據公開數據，香港1984-2005年期間，平均每年建設了6.7萬套房；2006-2015年期間，平均每年建設了2.4萬套房。相當於前20年建設了134萬套，後10年建設了24萬套。假設最近3年也每年建設2.4萬套，則相當於1984-2018年間，香港共建設了：165.2萬套。

從6.7萬套每年，降至2.4萬套每年，這是香港過去十年房價暴漲的重要原因。

據FT，香港的住房中間價，已經達到180萬美元一套。如圖，從2010年開始，香港成交的住房均價，大部分季度都高於100萬美元。

按照4231億美元的外儲，若以150萬美元一套的住房，只需拋售28.2萬套香港住房，即刻將香港的外儲掏空。

香港是自由港，這意味著，若是有14.1萬套香港住房被拋售，並將到手的港幣換成美元，還是存在香港的銀行。香港金管局的外儲，就將降至2115.5億美元。

就是說，即使從180萬美元一套，降價到150萬美元一套，降價幅度20%；同時，美元還是留在香港，港幣兌美元的匯率，也經不起樓市泡沫兌現的衝擊。

今年1-10月我國進出口總值17593.2億美元，順差為2123.6億美元。10月底我國外儲超2萬億美元，即使這樣，人民幣還是面臨著保7的壓力。香港幾乎已無製造業，自然就沒有順差。

港幣，在美元加息背景下，除非香港樓市以美元標價，並以美元交易，否則港樓2019年跌幅，極有可能會超30%。

瑞銀最近預測，澳洲樓市2019年將下跌30%。

澳洲樓市與香港有點類似，來自中國內地的買家，將房價推高。既然澳洲2019年，瑞銀預測要跌30%，同時，英鎊過去幾年暴跌超20%，情況類似，且去工業化更徹底的香港，樓市下跌30%的可能性非常高。

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