美國經濟形式大好，但為何房地產卻依舊疲軟？

隨著在美國越來越多的人有更高薪水的工作，以及相當多的千禧一代達到購房的黃金年齡，美國經濟也正在蓬勃發展，美國房地產行業照理來說應該前途一片大好。但事實上，房地產市場走軟，拖累了整體經濟，而不是推動經濟向前發展。

9月新單戶住宅銷售較2017年11月的高點下滑22%，9月成屋銷售下滑10%。這種不溫不火的住宅投資抵消了2018年前三個季度GDP增長。住房價格並沒有在全國範圍內下跌，至少根據最廣泛關注的指數來看是這樣。但他們的增長速度已經下降，越來越多的房屋賣家發現，他們必須降低要價才能找到買家。鑒於住房在美國整體經濟中舉足輕重的地位，住房已經成為了大多數家庭負債或積累財富的重要原因。房地產的興衰成為了過去經濟蕭條或繁榮的重要原因，現在房地產的疲軟對於希望保持經濟強勢勝景的美國人來說可謂是沉重的一擊。

所以到底發生了什麼?才會讓房地產市場如此疲軟？

當我們仔細觀察這據時，會發現，強勁的經濟和疲弱的房地產市場這一矛盾現象，其核心原因是經濟學一條基本規律的例證:如果事情不能永遠持續下去，它就不會永遠持續下去。一個地方的房價最終取決於住在那裡或想住在那裡的人的收入。但在過去6年的大部分時間裡，這種關係已經破裂。

在全國範圍內，個人人均收入自2011年底以來增長了25%，而標準普爾/Case-Shiller全國房價指數(S&P/Case-Shiller national home price index)上漲了48%(這兩項數據均未考慮通脹因素)。

在工資高、就業市場繁榮的沿海大城市，這種差距甚至更大。但在這些城市，法律和其他障礙使得建築商難以增加住房供應。在舊金山地鐵地區，2011年到2017年，人均個人收入增長了40%，而房價上漲了96%。類似的模式在洛杉磯、西雅圖、波士頓、紐約和華盛頓也很明顯。

在不那麼繁榮的市場，房價和收入上漲仍然存在脫節。例如，在明尼阿波利斯地區，收入增長22%，房價上漲46%。這些上漲的房價得益於多年來非常低的抵押貸款利率，在一定收入水平上，人們可以購買到更昂貴的住房。在2007-09年房地產市場崩盤後，一些反彈效應也可能提振了房地產市場的活躍程度。2012年末，30年期固定利率抵押貸款利率降至3.31%。從那以後，它們一直在斷斷續續地上升，僅去年一年就上升了整整一個百分點，達到近5%——按歷史標準來看仍很低，但與導致價格大幅上漲的超低水平相比已經很高。

毫無疑問，人口結構有利於住房需求。千禧一代的出生高峰期是1990年;這是一個今年即將邁入28歲的群體，因此進入了購房旺季。碰巧的是，在銀行利率調查中，28歲恰恰是成年人購買房子的理想年齡的中位數。但如果價格相對於收入而言超出了人們的承受能力，那就無關緊要了。此外，貸款標準仍比上一次房地產繁榮時期更為嚴格，因此，人們購買住房的難度加大了。從避免另一場危機的角度來看，人們無力購買自己無法負擔的住房是個好消息，但對住房市場的近期前景來說就不那麼好了。

在經紀公司Redfin的首席經濟學家達里爾?費爾韋瑟(Daryl Fairweather)表示:「買家只能忍受如此多的價格上漲，直到價格變得不可持續。」她說:「房價達到了一個臨界點，買家已經忍無可忍，開始考慮其他選擇。」她說，包括租房，以及遠離那些價格與收入最不相符的昂貴沿海市場。

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