中國買家十年首次凈賣出美國房產後，加速撤離，美多城房價或大跌

美國樓市次貸危機後，美聯儲開啟美元印鈔機閘門，向市場釋放了資金流動性，在使美國金融市場度過難關的同時，也推動著美國樓市再度上行。在這一過程中，全球熱錢也紛紛流入美國樓市，一度為全球投資者製造了樓市盛宴。

不過，到了2015年底，美聯儲突然開啟美元緊縮，目前美元已加息8次，這直接導致美元融資成本上升，這一波動則又直接傳導給美國樓市等一系列美元資產中。

Mortgage Bankers Association數據顯示（如上圖），美國30年期平均固定抵押貸款利率已升至5.17%。這是2009年9月以來的最高水平。如果進一步升至6%，則將是2008年12月的水平。而這一固定資產貸款利率對應的美國樓市水平也處於歷史上的低位（如下圖）。

此外，美國國債收益率就是全球資本流動的風向標。隨著十年期美債收益率的不斷走高，全球大量投資者紛紛減持美債，這對美國樓市的負面影響也正放大。據美房地產經紀人協會報告，目前，有約90%的現房銷量卻出現意外大幅下降，跌入近三年來最低谷。

BWC中文網多次強調，儘管美國經濟當前運行良好，但在很大程度上卻依賴於美國人借貸太多、太快，並且利率過低造成的，但在美聯儲加快加息後，正常利率就會扼殺這種由債務推動的經濟和樓市繁榮。

疊加美國經濟優先舉措的持續，一些美國最受益於經濟全球化,靠外國資本大舉投資而出現商業繁榮的城市中，樓市將受到的衝擊將是非常大的。不僅於此，美國前財長勞倫斯·薩默斯（Lawrence Summers）當地時間11月15日表示，幾乎可以確定美國經濟增長已經放緩，自己預計未來兩年內美國經濟衰退的概率為50%。全球最大的對沖基金橋水創始人億萬富翁雷·達里奧近期表示，當前的經濟形勢正在按照美國大蕭條的劇本發展，將在2年內發生新的金融危機。

而正是在這些背景下，美國多個城市或正在上演房產甩賣潮。彭博援引Brown Harris Stevens的報告稱，在今年二季度時，紐約曼哈頓的二手公寓就以五年以來最大的折扣售出，在紐約，一周內就有800棟待售房屋降價銷售，這在最近12年來實屬首次。9月南加州新屋和成屋銷售較去年同期同比下跌18%，創8年來最大單月降幅，也創2007年房貸危機以來最差9月行情。

就連億萬富翁巴菲特等富豪近期也紛紛帶頭降價撤離美國樓市。據全美最大的房地產交易平台REDFIN近日稱，巴菲特位於加州海灘的房屋直到打了7折之後才順利售出。緊接著，影星布魯斯威利斯也緊跟其上，近日也以500萬美元成交了一套自2011起其以1500萬美元掛牌的豪宅。

圖片來源GOBankingRates

值得一提的是，今年以來，中國買家（企業和個人投資者）也正加速從美國樓市撤離，分析認為。比如，華爾街日報11月16日報道，中國一家民營綜合性企業巨頭同意出售加州比弗利山莊一塊引人注目的開發地塊，經紀商稱，這一地塊是洛杉磯地區高檔開發地塊之一。據知情人士，出售價格逾4.2億美元，這是中國企業連續多年買入美國房地產資產後抽身而退的最新跡象。

再比如，我們近期提及，據Real Capital Analytics9月發布的報告指出，中國買家在今年第二季度就已經在出售了近12.9億美元的美國商業地產，這也是，中國買家從2008年來以來（十年以來）出現第一次開始呈現凈賣出美國房產（同期中資買入1.262億美元）。分析認為，儘管中國買家出售的金額並不高，但由於大多都是豪宅及優質地塊，這也正在成為全球投資者撤離美國樓市的風向標。

資深經濟學家Aaron Terrazas表示，一些美國城市的樓市或正在進入房價斷崖式大跌的「雷區」，至少包括舊金山、拉斯維加斯、西雅圖、紐約曼哈頓、加州聖何塞、得州達拉斯沃斯堡地區、亞特蘭大、奧蘭多、南卡夏洛特這九個城市。對此，諾獎得主Robert Shiller稱，這可能是美國房價要走向新一場危機轉折點的開端。

圖片來源youtube

美國金融網站Zerohedge則表示，美國市場最近表現，像極了2008年次貸危機前夕的市場情況，無論東西海岸，美國高房價很可能將會陷入銷售困境和降價通道。而一些此前過於依賴海外資金的地區或將迎來高房價龐氏騙局的崩塌，這幾乎是美聯儲過去數年QE印鈔的「結果」。我們分析認為，儘管美聯儲此刻進入了美元緊縮通道，但卻可能是亡羊補牢。（完）

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