金九銀十風光不再，中國房地產正式進入冬天
魯曉芙，財經作家，旅居歐洲，以荷比盧為基地，從事跨國投資併購業務。
中國經濟已經國際化了，不了解歐洲，有時候，你就不了解中國。
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秋天，是一年之中最美的季節，房地產市場也素有「金九銀十」的說法，不過，今年的金秋乏善可陳，中國的樓市提前「入冬」了。
房地產市場供大於需，成交量持續萎縮
中國房地產市場的觀望情緒濃重，成交量下降，房價漲幅收窄，不少地方還出現了下跌。
1-10月，全國40個主要城市中，累計成交面積，同比增長7%，但是，10月一二三線城市，均出現不同程度的下滑，環比下降5.9%，同比則上升3.32%。
其中，北上廣深4個一線城市的成交面積，環比下降33.44%，廣州降幅最大，為57.93%。
而帝都北京，10月新房交易面積，環比下降29%，二手房環比減少12.5%，均價環比下跌1.2%。今年1-10月，北京新房市場，累計供應32510套商品住宅，成交量卻不足2萬套，市場供需比達到1.7：1，庫存危機浮現。
再看18個二線城市的成交面積，環比下降4.92%，預計到年底，成交量還將繼續萎縮，其他三四線城市，也面臨較大的下跌風險。
而40個主要城市的庫存，10月環比上升4.6%，其中，深圳、杭州升幅較大，均超16%。
另外，中國指數研究院發布的土地市場成交數據顯示，10月，40個主要城市土地成交面積，環比少了22%，但是1-10月，40個城市累計土地成交面積4億多平方米，同比增長19.7%，顯示明年新房供應還會大量增加。
在土地出讓金方面，10月，40個城市土地出讓金，環比減少15.6%，同比減少27.9%。1-10月，40個城市土地出讓金累計18019億元，同比減少0.5%，為2016年初以來，同比首次轉負。
土地財政佔地方政府財政收入近40%，土地出讓金減少，會嚴重影響地方基建開支。從土地出讓價格來看，10月，40個城市土地成交均價，為人民幣4323元/平方米，環比下跌0.2%，同比下跌23.7%，土地成交均價下跌，對明年新房價格，有一定啟示作用。
中國的房地產繁榮，是以老百姓的全家出錢為代價的
中國房地產的牛市已經持續快20年了，累積了巨大泡沫。目前中國的房地產總值，超過了430萬億人民幣，是GDP的5倍（超過全球平均值的一倍）。人均住房面積，近40平方米，是發達國家水平，但是人均GDP，還不到世界平均水平。
過去3個月，全國40個主要城市成交量和房價漲幅均趨緩，土地出讓金快速下滑，房企現金流惡化，房地產行業開始「入冬」，但是居民、銀行、地方政府都有抗寒能力嗎？中國可以避免重蹈發達國家資產泡沫破滅的覆轍嗎？
中國家庭的資產配置結構中，房產配置已超過70%，買房已經掏空老百姓的積蓄，超過半數的家庭，成了無存款家庭，從2008年到2018年，全國居民10年間的存款增速，從18%下滑到7%左右。祖孫三代掏空「六個錢包」買房子，透支未來二三十年的收入。
近年來，非金融企業的槓桿率水平有所穩定，但是居民部門槓桿率快速上升，據人民銀行披露，2017年末，居民債務餘額，同比增長21.4%，部分購房者利用短期消費貸款等渠道，違規買房加槓桿，因此，買房的實際槓桿率水平，要比公布的高。
到今年6月底，居民房貸餘額，大約為23萬億人民幣，加上其他負債，居民債務餘額佔GDP的比重，已經達到57%，雖然仍低於主要發達國家水平，但是在新興經濟體中名列前茅。
而中國國內收入最終分配中，居民可支配收入只佔GDP的60%，因此，中國居民債務占居民可支配收入的比重，已經高達93%，明顯偏高。
房地產泡沫一旦破滅，中國的金融危機即刻爆發
目前，一線城市房市全面降溫，二三線城市房價漲幅也有所回落，但是政府樓市調控，並無放鬆跡象，年內各地發布超過400餘次調控政策，高層又頻繁表態，樓市調控將繼續從嚴。
但是，如果房價全面下跌，居民被動去槓桿過程難以避免，就會引發房企和銀行信貸危機。中國房企的槓桿率在80%以上，現金流緊張，1-9月，房地產開發投資，仍然同比增長9.9%，但是國內貸款同比減少5.1%，行業基本面變差。
從1998年香港樓市危機，和2008年美國次貸危機的教訓看，只要房價持續下跌，房貸的壞賬率就會上升。
而中國最大的金融風險，就是房地產泡沫破滅，與中國GDP 82萬億人民幣相比，銀行業150萬億的貸款中，有近30%與房地產相關。
2016-2017年，全國銀行新增貸款，近50%是房地產，今年上半年，房地產貸款仍佔新增貸款40%，房地產綁架了太多金融資源。金融風險居高不下，中小銀行尤為脆弱，許多中小銀行的緩衝資本十分薄弱。
2017年底，國有金融企業資產總額241.0兆元，負債總額217.3兆元，形成國有資本16.2兆元，資產負債率90%，資本槓桿率近15倍。
銀行資本不足，順周期時可以矇混過關，等到房地產泡沫破滅後，還能騙得了誰？
中國房地產的冬天來臨，恐怕真的來臨了。
編輯：Flora 格式：黃牛
