花了十年，我把房子從北京買到了香港

撰文/朱江明

有個朋友說了這樣的金句：沒有什麼中年焦慮是買套房解決不了的，如果有，那就再買一套！確實，很少有哪個國家像中國一樣，買房置業成了全民參與的財富投資運動。在過去10年間，買房與否已經成為普通人的人生及格線，所謂論成敗人生豪邁，不過是有房沒房。

租房、買房、換房，在這三件事上只要走錯一步，就是天堂與地獄的區別。十年買房，從北京買到香港，我到底經歷了什麼？

年輕人都糾結過租房還是買房的問題

幾乎每一個大學剛畢業的學生，都曾被灌輸過這樣一個理念：買房不如租房好。不僅剛剛畢業的學生容易相信這個概念，有不少經濟學家也愛論證這個觀點。我博士剛畢業時（2008年），人設尚未崩塌的「打工皇帝」唐駿在接受北青報採訪時就放言「買不如租！我居住在上海一家五星級酒店的長包房，250平方米月租金是10萬元。如果買類似房產的話，約2500萬元一套。自己做投資，一年回報率為30％左右，2500萬元一年至少就是400萬元。而租房一年的租金才120萬元，等於賺了280萬元。」

「打工皇帝」唐駿

我看這篇報道時頗以為然，畢竟買房不僅需要好大一筆錢每月還款也壓力山大。此時我剛剛畢業，月入不過幾千塊，還和同學合租在學院路的一套老房子里。每月我的租金才區區800塊，還在繼續吃旁邊學校的食堂，使用學校的自習室看書，生活也算頗為愜意。

所幸我媽固執地認為租房子就是幫房東養房子，讓我趕緊找個房子買下來，然後準備結婚生孩子。我跟她說了唐總的理論體系，她老人家不以為然就一句話：你別跟我說那麼多！趕緊去看房！錢不夠我借你！作為自幼還算聽話的我，開始了購買人生第一套房的艱辛歷程。

第一次買房這件事和第一次約會一樣，你很容易想很多事情且患得患失，比如買了之後房價暴跌怎麼辦？不買房價暴漲怎麼辦？買了自己收入暴跌還不起貸款怎麼辦？還有一個問題就是，我不夠錢裝修買傢具怎麼辦？

我有個祖籍福建的同學，沒畢業之前鼓足勇氣跟家裡要錢在北京國貿買了套房，卻遲遲沒有請我們去參觀他的豪宅。真相是，他買那套房，家裡只出了個首付款，根本沒錢裝修，現在還是毛坯，勉強通了水電之後，照明靠燈泡洗澡靠電熱水壺燒水，睡覺就在水泥地板上打地鋪。由於這位老兄的生活狀態在我看來實在有些觸目驚心，於是我決定第一次買房一定要買精裝房，這樣起碼不至於在水泥板上打地鋪。

說起當年的看房史，也是一把血淚，會獲得很多人生經驗，比如會有中介或暗示或明示，他可以私下幫你操作一套看起來還不錯的房，能節約1萬塊左右的中介費。當時中介公司和中介個人，處於爾虞我詐的野蠻生長期，有不少腦子靈活的年輕人拿著公司的資料庫，幫買家賣家私下操作。我也曾動心找個靈活的中介幫忙，好在我的一個朋友中了招。他私下給房主幾萬塊定金之後，中介和房主迅速消失在人海中，那個房主根本就是假的。有了他的倒霉經歷，我自然不敢冒險。

看房就像相親一樣，你永遠認為會有一個更好的在等著你。然而，在你挑花眼的時候，房早已經不在了。我工作的地方就在國貿附近，所以優先看了國貿周邊的房子。當時在距離國貿大廈只有2公里不到的小區，有套100多平的小三居開價128萬，而我的心理價位是100萬整，在砍價無果的情況下我放棄了。這是我人生辦過的最愚蠢的事情之一，因為在我患得患失看房期間，北京的房價平均每月每平米漲1500塊（當時北京均價也就1萬出頭，每月漲幅10%以上），沒多久我就發現已經買不起三環邊的房子了。到2009年年底，在看房看了大半年後，我終於花128萬在北京五環外買了自己人生中的第一套房子，是一套房本面積86平米的小兩居。

這時候我才想明白，唐駿的話根本就是胡扯。首先，大部分人根本沒能力投資年利率達到30%的理財；其次，大部分人買房都要貸款，價值2500萬的房子不可能花2500萬買，用2500萬當本金計算收益率這件事根本不科學。好在我聽了媽媽的話，否則後果真是不堪設想。

除了唐駿的買不如租，當時的中國房市還有另一金句，是中國房地產研究會秘書長顧雲昌說的：「房價上漲，是因為丈母娘的需求。」跟我同期一起買房的小夥伴們，多數也是在父母或者丈母娘的鞭策下，才順利完成了買房。我想，當年被丈母娘催著買房的同齡人應該感恩，畢竟沒有丈母娘，他現在可能活得很慘。

勸人不買房不如勸人離婚

由於我不算成功的買房經歷，朋友圈中還未置業的朋友，往往想跟我聊聊心得和體會，畢竟他們也想買套房。2011年，我有個師妹忽然約我吃飯，她剛畢業暫時沒有在北京購房的資格。她家裡願意出錢讓她在北京周邊的燕郊買房，她在糾結。我告訴了她一個現在已經爛大街的概念，那就是首次置業等於上車。

上車這個概念來自於房價高不可攀的香港，他們認為在飛速增長的房市中，攢錢猶如走路，不可能趕上在快車道上狂飆的房價，因此買第一套房就相當於上了車，無論房價如何狂飆你也是在車上坐著，而不是靠兩條腿跑步追趕。

燕郊雖然地處河北，但房價漲跌基本與北京市同步，既然不能在北京買房，那不如在燕郊上個車先。在燕郊落戶4年後，這位師妹在獲得北京購房資格時又順利在北京市置換了一套住房。

我的另一位朋友則沒有這麼幸運，她剛剛畢業時也很想買房，無奈她男朋友及男方家人都反對。到了2012年，房價再次暴漲才終於買了房！原因是她跟男朋友分了手，可以自己做決定了！眼見著身邊不少男女，因為買房的問題分手甚至離婚。我的朋友們開始遵循一條人生規則：寧勸人離婚，也不勸人別買房。畢竟，另一半相對好找，現在不買房很可能下輩子也買不起。

有趣的是， 2013 年，"新國五條"面世，規定名下無房的，首套購房才能享受低首付和低利率，於是出現了一輪買房離婚潮。不買房要離婚，為了買房還得離婚。

不換房不知道天地厚

大約在2013年，我考慮到婚後家庭成員可能增加，開始將換房提上日程。

當時我公司團隊中有個剛畢業的女生跟我說，買房這件事情已經out了！90後認為買房不如租房。這對我當然不新鮮，唐駿當年就是這麼說的，也許這位姑娘也不知道唐駿是誰。

這位堅持不買房的年輕人，她的人生導師不是我這個實習導師，而是一名喜歡到處旅行的暢銷書作家。那位作家賣掉了自己的房子，在雲南開了個民宿，於是開啟了詩和遠方的瀟洒生活。當年逃離北上廣這個概念方興未艾，去大理麗江開民宿是文藝青年們對浪漫生活的美好嚮往。然而經歷了自己買房和勸人買房多次的我，已經無法接受這種聽起來很美的新生事物，只能下定決心砸鍋賣鐵換個大點的房子。

好在2013年"新國五條"開始，由於限購加強且銀根緊縮，北京的房價開始有所鬆動。我和我妻子也開始了新一輪的看房生活。相比起5年前，這次我徹底想明白了幾個問題：

絕不買精裝修的房子，因為裝修不值錢！

絕不買旁邊沒地鐵的房子，因為生活不方便！

絕不買樓道里能看見小廣告的房子，因為這樣的小區物業多數都不怎麼樣！

經過半年的看房，我們終於相中了現在住的這套房子，由於房主著急套現，所以價格比當時的市場價低了不少。

完成過戶手續之前，房主忽然跟我們說：其實我在雍和宮旁邊還有一套300平米的大平層，你們還想買一套嗎？我當時倒吸了一口涼氣：您真看得起我啊！那不得2000萬啊？

房主笑了笑說：我相信你很快會買得起，你這兩年要想再買房還可以找我，我有很多想處理掉的房子。我一時好奇就問道：很多是多少啊？房主說他自己有10來套，他夫人名下也有10來套。我當時就驚呆了，趕緊請教他是怎麼做到的。

這位房主反問我：2001年你要是有100萬，你能買幾套房？

按照他說的時間我一算，100萬現金能全款買2-3套房。

然後房主又說：如果當時你跟銀行貸款，你覺得你能買幾套？

按照當時首付20%的比例計算，100萬現金起碼能買下10套。

然後房主又說，如果你身邊的人都知道你有100萬，你也知道他們起碼有100萬，你跟他們借錢買房，那麼你能買多少套房？聽完他最後這個問題我徹底明白了。此人原系京郊的農民，城市擴建拆遷後獲得了一筆拆遷款，他覺得房子還會漲價，就把左鄰右里的拆遷款都借來買房。幾年後，他只需要賣掉其中兩套就還清了所有的債務，並且身價過億了。

這位房主教會了我一個道理，讓我終身受益。在房價飛速增長的時代，買房上槓桿才能利益最大化。香港TVB拍攝的紀實電視欄目《有樓萬事足》裡邊金句頻出，比如最著名的那句「有房有高潮，沒房別白撞」就是出自這個節目。在我看來真正發人深省的金句，出自節目里一位靠買房在香港實現財富自由的大哥：「你不買房跟銀行借個幾百萬試試？人家願意借給你嗎？利息能有購房按揭那麼低嗎？」

總之，現在我除了不會勸人別買房之外，還勸人不要提前還銀行貸款，因為兩者看起來都是非常不理智的行為。

作為一個大俗人，我只有眼前的苟且，然而在意詩和遠方的朋友們卻也未必逃得過買房賣房的魔咒。

香港房價暴跌的真相？

今年年初，由於家裡第二個孩子馬上要出生，我開始認真思考一個問題，到底應該讓我家的兩個孩子接受什麼樣的教育？

在北京接受教育是首選，畢竟家長的陪伴對孩子成長很重要。出國接受教育當然也是個選擇，西方教育體系能給孩子不一樣的成長空間。期間，我太太提出了一個新的建議，為什麼我們不研究下中國香港或者新加坡？畢竟這兩個地方的教育兼具東西方的特點，在那裡學習，自然不用擔心他們長大了不會說中文。

於是，在今年8月我踏上了去香港買房的旅程，畢竟事關將來孩子的教育問題，當然也帶有一定的投資性考慮。

在我去香港買房之前，這個城市的房價已經連續上漲了10年，從去年到今年更是漲了20%以上，現在已經是高處不勝寒，到處都是財經媒體在看空。

打開國內的自媒體，關於香港房市的看法無非就是兩個主流基調：

1.這是個痛苦的城市，75%的土地沒有被開發，老百姓卻住在鴿子籠里苦不堪言。

2.香港房價馬上要撲街，最近跌了20%起步，97年負資產的悲劇將會再次重演！

這兩套論調讓我身邊不少人相信香港房價很快就會插水，然而作為一個書獃子博士我卻始終堅信紙上得來終覺淺，還是應該實地去看看。

到了香港之後，我發現內地媒體對香港樓市的判斷存在一個基本邏輯錯誤：他們通過二手房價格指數進行判斷。儘管二手房指數一定程度上反映了房價的變化，但沒有反映出一個最大的變數——6月底香港有關部門建議徵收開發商空置稅。這個計劃中的空置稅將對空置6個月以上、並未作居住或出租用途的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」，大約相等於樓價的5%。而根據香港政府公布的數字顯示，2018年3月，香港有9000套空置超過半年的一手房屋未曾出售。

儘管香港當局建議的這個空置稅，因為相關部門並未審議通過，到現在為止還沒有正式實施，且在2019年上半年通過的概率並不高。通常，這種茲事體大的徵稅，往往會留半年到一年的寬限期。但由於房地產開發項目往往是幾年前開始興建的，要短時間之內賣光確實不太容易，所以各大開發商都在加緊出貨。

我在香港斷斷續續待了3個多月，發現每個周末不止一個樓盤在開盤銷售，而且銷售的項目遍布港島、九龍和新界。為了能夠儘快達成交易，香港開發商的定價也變得比較務實，基本和同區二手房價格接近，而且提供了一些按揭利率優惠或者現金、傢具、物業費回贈等等。這導致著急買房的剛需購房客，全部只看新房不看二手，二手房交易數量暴跌以及價格回落也就成了順理成章的事情。這才是最近香港房市成交價格鬆動的根本原因，畢竟著急套現的人只能考慮降價出售。

看清香港房市的真實情況之後，我覺得現在雖然吹淡風卻並非不能入手。因為根據以往的經驗，樓市淡風階段往往選擇餘地會比較大。從投資常理來看，買入時踩上最低點的可能性並不高，所謂追高難追峰頂，殺低難殺谷底！精明的投資者一般不會追求峰頂和谷底，而是求個平衡。更何況，長遠發展來看開發商肯定會改變策略，拖長開發周期不再囤房，那麼1年後出貨出得差不多，香港新房供應量會下降，在土地供應沒有增加的情況下，房價還是有依託的。

看明白這個形勢，我決定還是根據自己的需要買入一些值得投資的房子，無論作為將來子女教育還是作為長遠投資，都可以說是不枉此行。

香港房價並不算貴得離譜

最先入我眼帘的是香港西九龍地區的一個大型住宅區，位於西部鐵路和港島東涌線的交匯站上蓋，而且與當時還未開通的高鐵站相距不遠。從投資角度考慮，這個位置大約相當於北京的雙井或者西直門，地段相當不錯。

與北京買新房差不多，香港買新房也需要提交購房意向和身份證明文件，才能靜待開盤。開盤當天到了現場可算是嚇到我了！總共預售70多個單位，現場有超過300人排隊認購，只能靠抽籤來決定購買次序。

大約是第一次在香港買房有新手加成，我當天居然抽到了不錯的順序，並成功買入一套兩居室。現場沒抽到的購房者自然一片落寞，像我一樣成功中籤人士個個喜於言表，至少從這次買房的經歷來看，香港房價不像要馬上崩盤的樣子。

搞定了第一套房之後，考慮到將來兩個孩子過來讀書，我想再買一套學區房。最終選中了香港大學旁邊的一個樓盤，該區域是大名鼎鼎的11區校網。所謂11區大約相當於北京實驗二小的本部學區，是學區房中最好的選擇，所以價格自然也不會便宜，每平米約為35萬港幣。

完成了在香港的置業之後，有不少朋友問我香港房價到底貴不貴？我個人的看法是，這個問題其實很難判斷，比如我在香港買的首套房每平米價格大約28萬港幣，說貴當然很貴。然而由於香港新房面積是按照實用面積計算的，如果按照建築面積計算至少應該可以打個八折，算上港幣和人民幣的差價又要打個8.8折。如此算下來每平米約等於19.7萬人民幣，與這個位置對標的北京西直門或者雙井，次新房價格也接近10萬了，這麼對比倒並不算離譜，畢竟這是一個洗碗工都月入超過1.5萬港幣的城市。

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