曼谷市中心樓市繁榮勢不可擋|環域居
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儘管泰國政府禁止外國公民擁有土地，但不同於其他許多國家，泰國對外國買家和本國居民一視同仁，並未對他們購買的住宅物業徵收高昂的印花稅和額外費用。圖片來源：PRIMEIMAGES / GETTY IMAGES
作者 JENNIFER WANG
根據萬事達卡公司(MasterCard)發布的全球旅遊目的地城市指數(Global Destination Cities Index)，2015年至2017年曼谷是世界上接待遊客數量最多的城市，其憑藉相對低廉的高端生活成本而備受讚揚。正因如此，當地的豪華公寓市場蓬勃發展，價格穩步上揚，而且絲毫沒有放緩的跡象。
去年，泰國房地產開發商Sansiri因推出超奢華樓盤98 Wireless登上頭條新聞。該項目包含77個住宅單元，每平方米55萬泰銖（摺合1萬7040美元）的價格一舉打破當地紀錄。所有單元均配備品牌電器和傢具、私人電梯、進口白橡木人字紋地板、由珍稀紅木打造的厚重房門，以及精心挑選的義大利大理石磚。
配套設施同樣奢華無比，如每兩層樓專設一位私人管家，以及賓利豪車出行服務和世界知名禮賓公司Quintessentially提供的全方位貼心服務。買家僅需支付每平方米1萬7040美元的實惠價格便能享受這一切。根據佳士得國際地產的報告，香港同類物業的每平方米均價在5萬2740美元左右，相當於三倍不止。
目前，所有目光聚焦曼谷湄南河畔，因為三個新建超豪華住宅項目即將亮相市場，分別為預計於今年底開盤的四季酒店私人住宅(The Four Seasons Private Residences)和文華東方酒店公寓(The Residences at Mandarin Oriental)，以及有望於2019年推出的悅榕酒店公寓(Banyan Tree Residences)。在文華東方酒店公寓項目，坐擁世界一流設施和全景河濱風光的頂層單元售價突破每平方米15萬泰銖（摺合2萬130美元）。雖然該定價遠超當地的平均水平，但與香港的房價相距甚遠，甚至低於紐約市每平方米2萬2230美元的住宅均價。
然而，仲量聯行泰國公司(JLL Thailand)報告稱，2014年至今，曼谷沿河地區的住宅價格已經飆升80%。自2011年以來，超豪華和豪華住宅市場的整體價格上漲約30%，分別達到每平方米36萬9000泰銖和21萬7000萬泰銖。
該公司董事總經理Suphin Mechuchep稱，這些數據將進一步走高。她解釋道，"由於開發成本不斷增加，而且樓盤質量有所提升，新建項目的價格勢必會繼續上漲。"Mechuchep指出，大批超豪華和豪華公寓項目計劃於2019年至2023年完工，屆時將額外提供約1萬9000個住宅單元。
曼谷豪宅市場的繁榮景象能否延續？
豪宅市場保持健康態勢
專家一致認為，曼谷豪宅市場將繼續蓬勃發展。
房地產代理公司Richmont』s Luxury Real Estate首席執行官Tim Skevington說："雖然曼谷的土地價格正迅速上漲，但與新加坡和香港等亞洲其他主要城市相比，曼谷的性價比相對較高。對於外國買家而言，新建公寓的稅費幾乎可以忽略不計。"儘管泰國政府禁止外國公民擁有土地，但不同於其他許多國家，泰國對外國買家和本國居民一視同仁，並未對他們購買的住宅物業徵收高昂的印花稅和額外費用。
他補充道，"曼谷房地產市場將繼續吸引外國買家，特別是那些正在物色第二、乃至第三住房的中國買家。正是這一群體推動曼谷房價屢創新高。"
據世邦魏理仕泰國公司(CBRE Thailand)執行董事兼研究和諮詢部主管James Pitchon，與雅加達、吉隆坡和胡志明市等同類城市相比，國際買家能在曼谷獲得更高的投資收益。但Pitchon表示，高端物業銷售增長的四分之三份額由國內買家貢獻，這才是他長期看好曼谷豪宅市場的重要原因。對此，他解釋道，"泰國富裕階層希望住在曼谷市中心附近，以便享受全國最好的設施和服務，包括辦公樓、零售店、酒店、餐廳、醫院和學校等。"
另一個好兆頭是公共交通得到大力發展。到2025年，曼谷的火車和地鐵線路將增加一倍以上，線路總長度接近200英里，並建成207座車站。此外，人口結構和生活方式的轉變也促進當地住宅市場繁榮，因為年輕一代青睞於擁有安保服務、豪華設施、絕佳視野和舒適體驗的高端物業。Pitchon說："曼谷的豪宅市場已經變成一個內向型市場。"
仲量聯行泰國公司研究和諮詢部主管Andrew Gulbrandson說："曼谷的購房需求十分旺盛。"他指出，當地聚集了大批高收入群體和資產富足的家庭，其中前10%的家庭掌控著近30%的財富總量。
在泰國，富裕家庭向來習慣於全家共同生活，但如今時過境遷。Gulbrandson說："年輕買家逐漸擯棄這種家庭生活模式，更傾向於選擇獨立生活。根據人口普查數據，曼谷的平均家庭規模縮減近一半，從1980年的每戶5.2人降至2017年的2.7人左右。"
開發商爭搶買家愈演愈烈
由於市中心優質地段的土地資源日益減少，住宅價格水漲船高，但強勁而持續的購房需求促使開發商在高端住宅項目上投入更多資金。目前，曼谷有二十多個樓盤被世邦魏理仕評為"頂級"產品，其標準為每平方米單價至少達到30萬泰銖。
Pitchon稱，世邦魏理仕於1988年、即上世紀90年代進入曼谷，當時全市僅有約5000個公寓單元，我們曾試圖在一個高度投機性的市場中銷售猶如"水泥盒子"般的毛坯房。如今，我們身處非常成熟的市場環境，大批設施齊全的豪華公寓可供買家挑選。此外，當前市場擁有可滿足買家需求的本土優質開發商。他們必須不斷完善項目配套，才能獲得買家的垂青。
與此同時，越來越多的國際開發商進軍曼谷樓市。
例如，新加坡開發商吉寶置業(Keppel Land)和曼谷本地開發商KPN Land最近聯合推出了落戶於高檔社區素坤逸(Sukhumvit)的新建豪華公寓項目Shaa，其每平方米均價高達32萬泰銖。明年，日本開發商東京建物有限公司(Tokyo Tatemono)和泰國開發商雷蒙置地(Raimon Land)將在曼谷新建兩棟造價85億泰銖的豪華公寓塔樓。
仲量聯行報告稱，截至2018年底，曼谷的公寓庫存總量將達到57萬7000套，其中2萬4400套屬於豪華和超豪華房源。
Gulbrandson說："過去兩年左右，豪華公寓的供應量大幅增加，主要原因在於一些公開上市的大型本地開發商積極轉向高端市場，此前他們的目標群體以中低收入的買家群體為主。不斷增加的住房供應導致開發商爭搶買家的行為愈演愈烈。"
由於開發商急欲爭奪買家，意味著設計方案和配套設施——甚至是營銷活動——都對項目的成功至關重要。其中，大型開發商吸引買家興趣的手段之一便是提升項目的奢華程度。
Skevington說："我們可以肯定，在他們開發的每個項目中，配套設施和整體裝修都日臻完善。"
Pitchon說："眼下，曼谷樓市已經擁擠不堪，但並非所有開發商都能取得成功，有些較量已經分出勝負。現在的買家十分精明，僅憑市中心區位或黃金地段並不能讓他們買賬。除了對五金品牌和廚房電器等細節錙銖必較以外，他們還會關注設計方案和施工標準等方面。
他補充道，"幸運的是，我們並未身陷投機泡沫。隨著房價上漲，泰國的高端買家也變得愈發挑剔。"
富裕階層青睞超豪華生活
Skevington表示，曼谷的土地價格和公寓價格將雙雙上漲，但相對於其他市場，曼谷的住宅物業仍具投資價值。他說："雖然當地的房屋價值無法向其他市場看齊，但隨著火車和地鐵線路為曼谷市中心輸送更多人口，當地房價將繼續攀升。"
到2025年，曼谷的天際線將因一系列新建開發項目發生翻天覆地的變化，其中包括總高315米的全市首個純住宅型超高層建築Magnolias Waterfront Residences，以及造價120億泰銖的多功能項目One Bangkok，後者集豪華公寓和高級寫字樓於一體，包括一幢90層高的摩天大廈。豪華生活格調雜誌《Monocle》在對全球價值數十億美元的超豪華公寓項目進行梳理時，將曼谷選為首個推薦目的地。
值得一提的是，曼谷市場還擁有其他優勢。Gulbrandson說："由於相對低廉的生活成本以及世界一流的餐飲和娛樂場所，加之四到五個小時的飛行時間便能覆蓋擁有全球一半以上人口且巨大經濟總量的國家，泰國和曼谷非常宜居，所以從長遠來看，我們預測曼谷的豪宅價格將保持強勁的上升動力。"
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