「剛需」究竟是什麼？

編者按：本文來自微信公眾號：90度地產，（ID：dc90du），作者：苗雪艷。原標題：《「剛需」是個什麼鬼？》36氪經授權轉載

這究竟是一個什麼樣的時代和邏輯。

知名品牌啪啪打臉，杜嘉班納「辱華」、俞敏洪「女人墮落」、盒馬鮮生「標籤門」，連累著上市公司股價暴跌、名譽掃地；車市出現拐點，2018年或將成為中國車市26年以來首個銷量負增長年度。然而，豪車卻在這個寒冬展現了另一番走俏身影。

樓市表現像霧像雨又像風，猶抱琵琶半遮面的局面更加讓人看不懂。此前絲毫沒有放鬆跡象的連漲房貸利率，到了年底卻傳出開始下調，放款速度較之此前的按月計算一下子變成了幾天之內就可以拿到貸款。但是，與此同時，拿到銷售許可證的項目價格卻悄悄高了起來。

曾幾何時，我們願意稱自己是車市樓市裡的「剛需」，即使有些調侃和自嘲，但它意味著「雖然我買不起好的、貴的，但我的需求總能解決」。

但如今，或許「剛需」這個詞以後就消失不見了。高階消費需求中再也沒有「剛需」的容身之地。

是的，買不起就沒有需求了。

剛需的「結構性分化」

市場上呈現出來一個有意思的畫面：房市車市均出現了「結構性分化」。

「金九銀十」這個曾經屬於「剛需」的節日，從去年開始樓市已經黯然無光，今年車市也風光不再。

乘聯會最新數據顯示，10月國內狹義乘用車銷售195.0萬輛，同比下降13.2%；今年1—10月狹義乘用車累計銷售1812.8萬輛，同比下降2.1%。至此，今年乘用車市場已連續5個月出現銷量負增長。由此，2018年或也將成為中國車市26年以來首個銷量負增長年度。

但今年車市、樓市裡卻不乏風光的身影。

從乘聯會公布的銷量數據來看，豪華車在10月份的零售量相比去年同期增長了7.4%，尤其是大部分豪華轎車車型都迎來了兩位數的增幅。而面對日益重要的中國市場，銷量分列前三名的德系三強賓士、奧迪和寶馬，也加快了其產品的國產化進程，大舉進一步攻搶市場。

對此，全國乘用車市場信息聯席會秘書長崔東樹向90度解釋稱，這是消費升級和樓市擠壓車市共同反應的結果，即普通百姓買房已經撬動了很大槓桿，更沒錢買車，因此，一般乘用車表現欠佳。但富人有錢買房也有錢買車，因此，在富人買車消費下，豪車的市場銷量很可觀。

樓市似乎也出現了上述分化現象。

「我們總價800萬的小戶型項目只有幾十套房源，但現在蓄客已經超過了1000人。」某樓盤負責人露出了滿意笑容。

可想而知，北京市場上這樣的「低總價」，絕不是普通「剛需」能買到的。

與此同時，今年第四季度，北京有個別「發證」項目的銷售價格已經開始有所微漲，不少豪宅項目選擇在四季度入市。

「作為一個有錢人，如今的限購限貸政策，都不叫事，豪宅永遠屬於稀缺，而且越來越稀缺，高端房源的保值增值也一直是最強的，所以大受歡迎也是自然趨勢。」諸葛找房分析師陳雷與90度地產探討時如是分析。

陳雷說，之前國家調控控制住了新高端樓盤開盤價，所以高端新開盤的少，供應少成交自然也少，現在一是價格稍有放鬆，二是高端產品的開發商預計短期內政策不會放開，迫於經營壓力，需要加快開盤速度，搶佔市場。導致現在高端市場繁榮。

車市、房市現象說明了一個共同道理：市場對富人的影響微乎其微，背鍋的永遠是底層的剛需！

保障房能保障多少真「剛需」？

最近，90度莫名多了一重「身份」——購房諮詢顧問。

「我看您朋友圈經常發很多專業的房產信息，想問一下，怎麼樣才能買到最合適的房子啊？愁壞我了。」

某天，90度的微信突然彈出一則消息，發問人是自從互加微信後就沒說過話的「牛牛」，雖然備註信息沒改，但我記得他，因為，他常給90度的稿件點贊。

牛牛是普通的工薪階層，家有一妻，沒孩子，手裡稍許存款，如果買房父母可以救濟一把。但如何買到一套合適房子成了他的心頭大事。

「剛開始共有產權房出來那會兒，我爸在網上看到新聞，還給我打個了電話讓我關注一下，說這類房子價格比二手房便宜好多。」牛牛說。

保障房的供應量並不在少數，就在11月底，北京還曝出2018年提前完成保障房供應的新聞。不過，自從共有產權房這個物種出來後，便一直存在「不受待見」的爭議聲音。今年3月份，還一度傳出某項目棄購率達到了70%。

對於共有產權房，牛牛也經歷了從最初的滿心歡喜到如今的垂頭喪氣。「位置偏遠上班不方便、房子品質比不上普通商品房、配套太差……」這些不僅成了大眾對共產房的槽點，也是搖號成功的牛牛棄購共產房的主要原因。

「限價房我也看過，位置好的價格也不便宜，價格便宜的要麼位置偏僻，要麼樓層戶型不好。」牛牛發了個嘆氣表情。

有數據顯示，北京截止9月30日入市及待入市的限競房項目共計70個，其中入市項目18個，供給房源近萬套，但僅有8個項目有網簽記錄，網簽套數在1100套左右，網簽率僅有11%。

另有數據顯示，目前市場上供應的16000多套限競房，網簽的僅有3000多，去化率很低。由於地段不好的限競房不好賣，限競房市場已開啟了另一場大戰——價格戰。

不過，一個後遺症難題是，今年僅僅是限價房集中入市的開端，預計供應了一萬多套，而明後年還要入市約四五萬套。剛開始就這麼難，後續怎麼辦？價格戰就能俘獲剛需族的心嗎？

在牛牛看來，像他一樣的剛需族不是沒有需求，只不過需求都被各種「限制」抑制住了，「你看，僅僅一個公積金政策就能打壓掉不少剛需族上車的熱情。」

春天來沒來還不一定

買房難，難於上青天，這句話或只適用於底層的剛需，與富人無關。但從年底釋放出來的各種信息來看，剛需族的「春天」似乎就要來了。

近日，深圳、杭州、南京等多個城市出現部分銀行下調房貸利率的現象。不僅如此，貸款放款也普遍提速。

某地工行人員就表示，資質審核通過後大概一周就可以放款。這相比此前動輒「按月」的放款進度，已大有改觀。另有銀行工作人員說，現在利率是處於全年較低的水平，是考慮購房貸款的合適時機。

人們不禁高呼，看，剛需們的「福音」來了，剛需族買房會變得更容易。真的如此嗎？

「會利好剛需，但買房也不會太容易。你看現在政策卡得多緊，5月份成交量回升，6-8月份成交量都還不錯，於是9月份就出公積金新政了。」陳雷分析，利率下調，如果成交量上去了，肯定還會有其他政策出台，目前就是要穩、穩、穩，沒有哄搶就沒有漲價，供需穩定，其樂融融！

不過，恐怕剛需族最意想不到的還在於一不小心被「誤傷」，到頭來再上車時才發現自己成了「高位接盤俠」。連觀望都成了時間換空間的成本。

一個佐證是，近兩年土地出讓中，無論是限競房地塊還是共產房地塊，同一區域和同一地段項目，價格均出現走高態勢，且還出現了「共轉限」後的土地價格飆升入市的現象。

比如，以北京丰台區花鄉白盆窯村的地塊為例，2015年1月成交的白盆窯自住房2.9萬/平米，2018年1月成交的共產房4.3萬/平米，不考慮政府共產掉的份額，年度漲幅16%。

但到了今年10月份，此前流拍的丰台白盆窯村地塊卻共轉限再入市，在總價上增加了5.42億，銷售均價也由此前的43000元/平米漲至67702元/平米。

因此，對於剛需族來說，一個新問題是：自2016年9月開始，北京出讓的新住宅項目主要以限競房和共有產權房為主，今年入市的限競房項目土地出讓時間較早，當時的限價還比較低，以後限價地塊的趨勢必然是越出越貴。土地價格都越來越貴，房價呢？！

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