上證再擊穿2600！匯率保7，2024前上海老市區房價破3萬

本周五上證再度跌穿2600點，這反應了市場信心還不夠，某些拋售就是急於兌現(落袋為安)，哪怕割肉也在所不惜。每一次反彈，信心不足的人，都會乘機拋售。對於上海房價來說，陸家嘴金融證券板塊金融民工的獎金就泡湯了，又少了一批能高位接盤樓市的人。

按照美聯儲當前的加息節奏，美股在2019年還將動蕩，這樣2019年陸家嘴的金融民工們，甚至會面臨失業(心理)危機。這對於上海的樓市，是一個相當大的利空。

人民幣兌美元，當前的匯率是6.947，這種保7節奏，一直維持到2024年的概率非常高。而現任聯儲主席鮑威爾，生於1953年2月4日，現年65歲，他在聯儲主席這個位置上，一直坐到2024年之後，概率也非常高。

如此一來，美元利率，按照他的中性利率3.5%，於2020-2022年間實現的概率也非常高。

2022年，國內銀行給儲戶的人民幣存款的利息，非常有可能高於：4%。貸款利率至少6-7%。

3.5%的中性美元利率，對於美股來說，股息現金流這個指標將非常重要。據美國銀行的分析師Savita Subramanian，美聯儲計劃2019年底時，短期美元利率達到3.5%，這比標普500的平均股息1.9%要高，(美國)投資者，現在有了股票之外的選擇：銀行存款(cash)。

這個場景，翻譯到我國就是：樓市與股市，將與銀行儲蓄相競爭。房租與股息，將與存款利率相競爭。

對於上海樓市來說，之前水漫金山預期下被忽略的：租售比，將再度被提出。因為我國2024年之後，還是會有水漫金山的預期，所以，租售比可能會維持在3%，而不是日本某些地方的6%以上。

上海老市區，圖片來自網上

上海老市區，圖片來自網上

總體來說，上海老市區的老破小，所以可能將在2024年跌破3萬每平方，利空原因如下：

1)匯率保7，美元加息，鮑威爾干到2024年之後。人民幣通脹暫停，銀行存款利率漲到4%上方。

2)散戶和機構，在股票市場都看重股息回報。上證和美股一樣，2024年之前都不會有大牛市，進而陸家嘴的收入，不會比張江高科技園區高。全國散戶資金，不會大量湧向A股，進而湧向陸家嘴金融民工的口袋，進而被用來買房。

3)上海之前的生地，如：松江，青浦等靠近市區的地方，逐漸變成熟地，這些板塊的新樓，將與老市區的老破小競爭。對於一個「沒見過世面」的外地本科生來說，松江就是大上海，市區又老又破，搞不懂上海人腦子怎麼想的。老市區的IP，在外地人那裡是不存在的。

4)全面二孩的執行，讓大部分中產家庭有條件的都願意一家4口。住房面積就不能低於80平米，這是市區老破小根本無法滿足的。而且1980年出生的首批三口之家，到2020年就是40歲，其市場競爭力太差，將逐漸被上海的新中產們，所認識。大部分賣得起市區50平米不到老破小的上海外地家庭，都會願意增加出勤時間，換取4口之家，為下一代多一個兄弟姐妹。所謂的學區房，松江青浦的中小學，只要家長願意捐錢，也能用錢砸成優質學校。

5)從汽車南站開始，往閔行，往青浦，一周圈繞著上海，這個城市面積，是老市區的4-6倍。就是說，有4-6倍的面積，在與市區的老破小競爭。結合3)和4)，上海的市中心正在遷移。而且，老破小吸引不了高收入人群入住，最終將租給中低收入人群，治安可能會惡化，進而出現「芝加哥市中心貧民區化」的現象。一旦小區治安惡化，房價直線下跌。新的市中心出現後，企業也會遷移，乘機卡位同時省點辦公租金。進而，老市區遠離就業中心。新中產們的上班通勤時間，也縮小。10後新上海人，才不去那種治安很亂，又破又爛老市區。

6)杭州在長三角的崛起，將截流浙江的90/00後，特別是：舉全浙江省之力，打造國際大都會杭州，與紐約對標。

7)武漢，鄭州，成都等省會的崛起，將截流該省的90/00後，舉全省之力，打造國內一線城市，與京滬對標。

8)2017/2018年，上海和北京，在常住人口減少上，達成了一致。

9)很久以前，「寧要浦西一張床，不要浦東一套房」，現在已不會有人用浦東陸家嘴的豪宅換浦西的老破小。2025年之後，我國一二線樓市，極有可能在新一輪水漫金山刺激下，出現新一輪的牛市行情，但上海的市中心已發生遷移。

如圖，2009年上海靜安區的房價，還未突破3萬每平方，接下來，每一年都有一個區開始突破3萬。

而2018年，上海青浦的房價，已經有跌破3萬每平方的趨勢。像這種鄉下地方，跌到2萬下方，也很正常。80平米，就跌破了150萬總價。

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