幸福太難，祝你平安

（作者簡介：包叔。 房地產行業「百曉生」， 《神葯推手》，《綠地的接班人》等百萬+作者，以地產、金融獨家消息和行業分析見長。）

10月底，華夏幸福開了一次大會。會後，前華潤置地的隱秘掌舵者吳向東就正式就任副董事長。

你包叔之前披露了平安委派吳向東過來華夏幸福。那時我就說，「寶萬之爭」的策劃者吳向東可能是最被低估的狠人。

到了華夏幸福，他延續著自己的管理風格——第一件事就是繼續裁員。他說：

沒有業務也不產生產能的公司，就清理下。

這便有了11月3日，華夏幸福第一次舉行了全體視頻會議，王文學在會上說：我們要優化組織架構，縮減行政開支。

華夏幸福小鎮集團被歸屬於沒有產能的業務。最鼎盛時期有1500人的小鎮集團，年初裁員裁到了600人。這次吳先生一聲令下，直接裁到了5個人。

這五個人的工作，也就是處理小鎮集團的資產，哪怕有些小鎮項目已經投入了幾千萬，但是也被叫停，賣地換錢。

除了小鎮，產業新城集團也在裁員，你包叔獲悉可能會裁一半人。只有「現金牛」孔雀城是安全的。

這樣的裁員和退出，不僅意味著此前辛苦跟當地政府建立的關係全部白費，而且意味著未來3到5年都將被拒之門外。金庸先生把這種治療方法叫做：

揮刀自宮。

吳向東帶著財務到了華夏幸福，他做決策沒有商量餘地。

華夏幸福歷來以「老人文化」聞名業界，核心高管都是王文學的親信：孟驚是他的發小，馬萬軍是當年在火鍋店後廚切菜的，陳懷洲是他第一個地產項目的銷售。

如今，在吳向東治下，孟驚在維持局面，管理產業新城和孔雀城；馬萬軍到了知合控股；陳懷州在小鎮集團原地待命，似乎已經成為棄子。

華夏幸福水潑不進針插不入的「八大金剛」，以這種方式煙消雲散了。人們只記得泰坦尼克，誰會記得那些平安無事抵達對岸的船呢？

1

華夏幸福故事的高潮，發生在2016年12月底，在海南三亞。

那天，華夏幸福在海南開年會，三亞亞龍灣的幾個酒店都被包場。會場設在喜來登酒店的露天花園裡，來的人太多，酒店不得不把周圍的綠植和樹都拔掉。

酒店外面，停著幾排披著大紅花的寶馬商務車，它們都是從4S店提出來調到酒店去的。王老闆喜歡現場發車鑰匙，直接把寶馬弄成了長期友好合作單位，可以享受8.8折優惠。

2015年會，華夏幸福也發的是寶馬。別的公司獎品iPad mini，華夏幸福是發寶馬mini。

幾位朋友的回憶中，那都是一個彩色的畫面。

華夏幸福的員工坐在海邊吹著海風，享用著不限量供應的龍蝦、鮑魚、烤豬。郎朗、汪峰，還有王文學的偶像崔健輪番上台演唱。

他們對一句話也印象深刻，宋小寶在台上說：

誰說三亞暖和，可把我凍死了。

喜歡唱《一無所有》的王老闆沒有唱歌。晚會開場前，王老闆帶著父母妻兒站在舞台上，從火鍋店說起，講述過去二十年的創業心裡路程。

說到煽情之處，一家五口在台上哭成一片。

開火鍋店起家的王老闆能走到今天，非常不容易。很多時候生意都是喝出來的，一位華夏前高管說，2016年他跟王老闆去馬來西亞談判，酒桌上王老闆吹了一瓶多紅酒。

散場後，華夏十幾個員工自己宵夜，王老闆跟十幾個員工一人吹了一瓶啤酒。十幾個員工沒辦法，也跟王老闆回吹了一瓶啤酒。

二十多瓶啤酒呀！我從來沒見過酒量比他大的人。

第二天，王文學照樣起來跑了十公里。

2016年是華夏幸福和王文學的人生最高峰，銷售過千億，賬面上還有一千多億現金。

2

從一千多億現金到斷臂求生，華夏幸福只用了一年半。

你包叔獲悉，下半年開始，公司所有的工程款都延遲支付，農民工拿不到工資，華夏幸福的所有員工年終獎歸零，高管的工資也全部打折。

即便這樣，現在依然有好幾千萬的資金缺口。

這還是那個花四千萬開年會的華夏幸福嗎？很多華夏幸福的員工都不理解，二股東平安帶來的140億都到哪裡去了。有些人甚至跑來問你包叔。

月薪兩千八的我經常半夜被華夏員工的微信叫醒，難道我長得像140億？

從華夏幸福引入平安的公告中來看，與平安做交易的是上市公司的四位股東——北京東方銀聯、廊坊幸福基業、融通資本和廊坊龍達投資。

其中，前兩家公司是王文學100%控股的公司，後兩家公司則分別屬於郭紹增與王彥軍。也就是說，平安的137.7億元會先打到三人的賬戶上，至於他們會不會拿錢來輸入上市公司，三人可以自由選擇。

有華夏幸福的高管告訴你包叔，平安入主後，王文學開了小範圍的高管會，在會上說:

平安的錢進了我的個人賬戶。

據說從去年年底開始，王文學在看海外的資產。說這話的人，真是一點都不懂我國的換匯政策。

你包叔詢問了華夏幸福的發言人，得到的官方回復是：

華夏控股的股價轉讓款除了交稅以外，其他大部分用於華夏控股自身的債務付息以及解股票質押。從控股股東層面去槓桿，保證上市公司安全。王文學的舉措並不是為了一己私利。

一位華夏幸福的前高管說，王文學可能已經在給自己安排後路了。2014年9月成立的知合控股，很可能就是這條後路。

知合控股是王文學個人100%控股的公司，在華夏幸福的體系之外。從工商資料來看，2017年12月到2018年1月，在華夏幸福已經陷入泥沼的時候，知合系還出資成立了新能源汽車共享出行平台「番茄出行」。

在最近的人事調整中，跟隨王文學多年、華夏幸福基業的總裁馬萬軍被調任到了知合控股。

即便破敗不堪，華夏幸福只要三四百億，就能盤活了。平安入主後，又提供了百億的金融支持。

2018年，華夏幸福整個支付才一百億，面對著眼下的捉襟見肘，一些人問：

錢都去哪了，這真是個問題。

3

很多事情回頭看來，都沒法區分究竟是經驗還是教訓，只能統稱它們為「命運」。

2014年和2015年，華夏幸福孔雀城的銷售額分別是300億和600億。2015年底，陳懷洲做了一個800億的銷售規劃交給王文學，被他罵了回來。

王：2016年一定要賣1000億；

陳：這不可能呀，我們手裡總共貨值就800億。

王：我不管，你一定要賣1000億。

你包叔的好友獸爺每次和他女朋友們吵架，一定是以女方大喊「我不管我不管我管」結束的。

幾天之後，陳懷洲牽頭在大廠喜來登開了一個會，決定借鑒萬科和碧桂園的激勵模式，把5個區域裂變成十個城市公司。十個城市公司總經理自己認領任務，但是獎金只和增量有關。只要能超額完成任務，直接獎勵1000萬。

很多華夏幸福的人認為「喜來登會議」奠定了後來的勝利，認為正是王文學領導藝術，手下才爆發了巨大的潛力，完成了1000億的銷售額。

王文學和華夏高管沒有注意到：

十個城市總經理，只有固安總經理拿到了1000萬獎金；這一年，華夏幸福的土地投資任務只完成了40%。

換言之，千億銷售額不是擴張得來的，而是華夏打光了所有子彈，800億存糧全部變現，而且全部是高位變現。

風口來了，豬都能飛起來。香河五個月時間從1.8萬漲到3萬，涿州從6千漲到了1.8萬......

華夏幸福環京的房子好賣到什麼地步？一位高管和你包叔描述過一次開盤，這個項目只拿到了國土證，還沒有規劃，甚至售樓部還沒有建起來。

項目部找了當地一個農家院做售樓處，外面搶房的人山人海，項目和中介公司的高管們在後院吃火鍋。沒有規劃圖，沒有戶型圖，只告訴客戶面積，真的是吃著火鍋唱著歌就把房子賣完了。

你猜猜，華夏幸福2016年賣掉1000億元的房子裡面，有多少是沒有預售證的？

4

須防佳節元宵後，便是煙消火滅時。

三亞的海風，終究沒有越過山丘。2016的三亞年會，是華夏幸福的最後一次年會。

年會之後，王文學拿著1000億開始撒幣，他做了很多新業務——LED顯示、新能源汽車、孵化器、養老，什麼熱門投資什麼。那年華夏幸福球隊投入特別大，好幾千萬一個球星。

沒多久，雄安的規劃就出台了，華夏幸福在那兒的2000畝土地引發了員工在朋友圈一片歡騰，說王老闆有戰略眼光，公司將一飛衝天。歌功頌德了兩天，王文學在內部發了個通知：

不準發任何華夏幸福和雄安有關的微信，不許轉發。

不久華夏幸福就把地都退了，4月2日，華夏幸福發布公告：

堅決擁護設立河北雄安新區的國家戰略、堅決服從國家設立雄安新區的總體安排。

很多事情，再小心都沒用，如果時候到了。

如很多人所知，這家公司的轉折點，在2017年4月來到了。

房地產雖然為公司提供了大半業績，但是從來就不受重視。孔雀城之於華夏幸福，只是一隻現金奶牛。

許焰林曾經想實現孔雀城產品的標準化和流程化，做一些標誌性的產品。但是房地產業績下降，觸犯了王文學的底線。2017年11月，王文學第一次去孔雀城開會，在會上直接宣布：

許焰林不再負責孔雀城工作。

他讓手下直接和許談了離職補償。

無論如何，大勢不可逆轉。2017年，華夏幸福的銷售目標是2100億，結果實際上連一半都沒完成。

房子賣不出去，產業新城模式的虛弱就逐漸暴露了。

2016年某天，王文學與政府簽完產業新城的合同，他甩著六張紙，洋洋得意地和手下的高管說：

這六張紙的列印費都是政府出的，但我馬上就可以從銀行裡面拿出五個億。

這樣以懸殊的差價去獲取資源變現的機會，從此再也沒有了。

與平安談判時，華夏幸福的代表打開PPT講了五分鐘產業新城模式，就被對方打斷了：

別講了，這個我們也聽不懂。

他們只願意看孔雀城，因為只有這個業務的現金流最清楚。

一年前的集團大會上，王文學說要「誠意正心干好產業新城」不動搖。產業新城是華夏幸福的核心業務，是一項有情懷的事業。他曾經非常忌諱別人說華夏幸福是一家房地產企業。甚至有一段時間，誰說開發房地產，王文學就和誰拍桌子。

那些曾經驕傲的堅持，被談判桌對面的人輕描淡寫地就抹去了。

平安入駐後，王文學已經不太管經營的具體事務了。

有一位大師曾經說過，王文學將來是要成為中國首富的。

首富們的崩潰，往往以一句「我沒事」結尾。因為他們知道，自己的殘局只能自己收拾。

今年，我的微信朋友圈，已經有好幾個創業者不會再發新的動態了，倒是多了幾條猝死的消息。

前幾天一個地產商半夜給我打了個電話，說真想就這麼睡過去。因為明天一睜眼，都是跟你要錢的人，員工、合作夥伴、供應商，都是張手要錢的人。

我跟他說，活下去，活著，就有希望。但真的，那個躺著都能掙錢的黃金時代，落花流水春去也。

客到但知留一醉，盤中只有水晶鹽。

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