出於對資產配置、風險分散以及國內限購政策的考慮，很多人選擇到美國購置房產，但眾所周知，美國房產市場制度相對完善，持有房產者每年都需要繳納房產稅，但此外，作為外國人，在持有美國房產時還需要繳納哪些稅務呢？海悅家HHause帶你一起來了解下！

個人所得稅

通常投資人在美國購買房屋後都會出租，而一旦有租金收入就需要繳納個人所得稅。

對於外籍人士來講，對租賃所得進行繳稅的方式由房產擁有者參與租賃經營活動的程度而定。如果只是單純出租，即租戶在支付房租外，另外自行支付房地產稅、維修費用和保險費，那麼房產擁有者被視為被動參與經營，這種被動租賃收入採用統一的30%稅率。另一方面，如果外籍人士參與了日常管理、運營和維護出租房屋，那麼房產擁有者就屬於積极參与經營，租賃收入可以依照普通累進稅率進行納稅，這時抵押貸款利息、房產稅、維護費用、修理費用和折舊等費用都可以做為支出來抵免稅費。

作為外籍人士，如果在美國除房屋出租產生的收入外無其他收入而且也沒有成為美國的稅務居民（如何確定自己是否是稅務居民參見海悅家往期文章介紹），則僅需對在美產生的租金收入報稅以及按照對應的稅率交稅。

資本利得稅

如果持有美國房產一年之內賣出，增值部分按照個人所得稅繳納。但如果持有房產超出一年算長期持有，這時候想賣出，賣出價還比買入價高，那麼就需要繳納資本利得稅。增值稅稅率分為三檔，0、15%，20%。

為了避免外國人賣了房子不報稅，讓美國政府損失稅款，美國出台相關法案規定，任何外國籍的賣家，必須從合同成交額中預扣10%的稅（不同州稅率可能不同），並且還要在成交後的20天內，把這筆稅金上繳美國聯邦稅務局，否則可能面臨高額罰款。

如果是換房子則可以使用1031延稅法則，在賣掉舊房的180天內，購買另一棟房，就可以避免繳納任何資本利得稅。

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贈與稅和遺產稅

當持有者想將自己的美國房產贈與兒女或他人時，這時又會產生贈與稅。贈與人需要繳納贈與稅，具體稅款視房產價值而定。

根據美國聯邦稅法的規定（不同州要求可能不同）贈與稅的免稅額部份分為年度免稅額和終生免稅額，年度免稅額是按照每個受贈人計算的。2017年，個人對每個受贈人的免稅額為14,000美元，如果是夫婦共同贈與同一人，免稅額則為28,000美金。另外，超過年度免稅額的部份可以享受贈與和遺產的終生免稅額度，不過對於非美國稅務居民來說，終身免稅額度僅有60,000美元。

如果房產擁有人將房產視為遺產的一部分進行轉移，則需要繳納遺產稅。遺產稅的稅率是40%。2017年,美國稅務居民的贈與和遺產統一終身免稅額為5,490,000美金，在此範圍內的遺產無需繳納遺產稅，但是對於非美國稅務居民，贈與稅和遺產稅的免稅額一樣，僅有60,000美金，超過的部分需要繳納遺產稅。

特別注意的是，贈與稅和遺產稅上定義的「稅務居民」比所得稅上定義的「稅務居民」更加嚴格，除了要求納稅人有永久居住權以外，還要有長期居住美國的意向，美國國稅局對長期居住意向的判定比較主觀，主要考慮因素包括留美時間、家庭及朋友居住地及商業活動所在地等，僅僅持有綠卡不能自動符合贈與稅和遺產稅上定義的「稅務居民」要求。

雖然美國稅務頗多但是依然阻擋不住中國買家的購買熱情。根據美國全國房地產經紀人協會（NAR）最近發布的2018年度報告顯示：美國房產的海外買家中，中國人穩居第一，其購買的美國住宅金額高達304億美元，這已經是第6年排名第一了，其有58%的買家選擇全款購房。

中國高凈值人群熱衷投資美國房產不僅是因為美國房產永久產權和優質的教育資源，還是因為美國房產政策完善、法律健全且美國房產穩健流動性強，投資美國房產可以讓投資者合理配置資產，分散風險，做到資產的保值增值。

聲明：以上信息僅作為參考，不作為法律諮詢，如有需要建議客戶委託專業會計幫自己辦理。

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