除了股！債！房！投資多一項新選擇，但套路太深了

來源：米宅（yzyw0371），作者： 百夫長；轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

11月15日，央行聯合財政部、銀保監會，在一個名為《關於在全國銀行間債券市場開展地方政府債券櫃檯業務的通知》的文件中，發出一條最新指令：

個人，今後可以在銀行櫃檯買地方債了。

當然，個人投資者需要同時滿足「年收入不低於50萬元、名下金融資產不少於300萬元、具有兩年以上證券投資經驗」三條要求，方可購買。

這意味著，地方政府債券成為繼記賬式國債、政策性銀行債券和國家開發銀行債券後又一類可開展銀行間債券市場櫃檯業務的品種。

從前只在銀行間債市發行的地方債，如今終於面向中小個人投資者了。

1

地方債的問題，再一次出現在我們面前。

地方債今年的情況，顯然比去年惡劣了許多。

據有關媒體統計，2017年，政府債餘額為29.95萬億，其中，地方債大概有16萬億。但是，僅僅是今年1月-9月的地方債餘額，就高達18億之多，如果粗略計算的話，今年地方債的餘額將會超過24萬億，將是2017年地方債餘額的1.5倍。

這些還只是已經公布的，能公開討論的數據，還有更多隱性的部分。真正的地方債數據，大概率會更高。

甚至有很大一部分的地方債，並非地方政府直接欠債，而是由地方政府旗下的城投公司欠的，地方政府一般只負有擔保責任。

其實，這些問題放在過去，都會伴隨時間的推移而逐步消解。

但是，今年的日子尤其難過。

2

之前的地方債消解，有兩條路可走。

第一條路，通過銀行。

曾經，某個城市想修個地鐵這種基建項目。我們會先成立地方融資平台，再包裝基建項目，接著把這些項目打包，找到銀行融資。

銀行拿到債務包之後，出於風險考慮，會把這些包拆分賣給信託機構。

在信託機構的手中，這些債務包就變成了一個個的理財產品，放在銀行銷售。

代理銷售這些理財產品的銀行，把這些再賣給VIP客戶。

在那個時候，這些理財產品不僅是有人兜底，而且還剛性兌付。

看起來這件事兒是個多贏的事兒。地方城市基建搞得熱火朝天，隔三差五通個地鐵，房價一路向上；理財公司玩著資本遊戲，銀行吃著代理費；就連老百姓還能找到穩賺不賠的理財通道。

這世間的所有投資就怕一件事兒，就是剛兌。

只要有剛兌的存在，這個融資的大盤子就會在循環往複中越轉越大。最終，無人再敢兜底。

從去年年底開始，就出現一個詞兒，「打破剛兌」。

這個盤口轉的就越來越難，地方政府通過理財來騰挪的債務部分越來越少。

那麼就只剩下第二條路，就是地方財政。

或者在當下就可以直接說，就是土地財政。

離我們最近的2016-2018年，整個中國都籠罩在「地王」的狂歡之中。每一個地王的誕生，都是城市的吶喊，都是市場的狂歡。十幾個，甚至幾十個地王同時登台，超過400%的土地溢價紅利，源源不斷的流入地方政府。

但是，在今年，這條路也不好走了。

因為，開發商也沒錢了。

上層打壓、市場蕭條、金融監管、群眾觀望，幾乎所有的房企，都在今年縮了縮手，不敢拿地，不敢擴張。

截止到2018年8月，已經超過有890宗土地流拍，很有可能，今年的土地流拍將會超過1000宗，足以創造史上最多記錄。

對於房企來說，這世間最難過的事情就是：

身處最缺糧缺膽的歲月中，卻遇見了最想拿的地。

除了這兩條路之外，曾經熱火朝天幹了兩年的第三條路，在上半年也被攔上了一道柵欄。

這條路，就是棚改。

棚改不再一刀切。下圖是2016-2018年棚改規模縱向對比：

來源：21世紀經濟報道

回頭來看，棚改，尤其是貨幣化安置，在過去的幾年歲月里，簡直就是地方政府手裡的香餑餑。

從13年、14年7.9%、9.0%，到15年、16年的29.9%、48.5%，一躍變成2017年的60%。短短5年，貨幣化安置完成了從天使到魔鬼的轉變。

一手供給、一手需求，一場目不暇接的左手倒右手。

但是2018年，棚改政策的收縮，地方債的第一個錢袋子就此收緊。

1、山東省首次取消了貨幣化安置；

2、湖南省提出要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策」；

3、江西省也強調因地制宜實施棚改貨幣化安置；

4、廣東省則提出要控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置；

5、安徽省甚至強調，要進一步降低貨幣化安置比例

……

拉著地方債往前跑的三駕馬車，兩架都跟房地產相關，但在今年似乎都出現了一些問題。

3

說了這麼多，問題的關鍵來了。

看似如此嚴峻的地方債問題，對於房價來說意味著什麼？

現在很多人一談到這個問題，都覺得很驚恐。尤其是在當下這種樓市環境中，看空情緒尤為高漲。

他們認為是債務捆綁了地方，地方又捆綁了土地，土地又捆綁了房價。

前兩天，有一張圖片在朋友圈瘋傳——

來源：中新經緯

通過這張圖片，很多人都說，現在全美房地產佔全國GDP的比重才12.5%，但是看看咱們國內，一半以上的省份都超過了這個數值。

所以，咱們被土地捆綁了，咱們被房價捆綁了。

其實，在我看來，這就是扯淡。

地方債問題、地方財政問題，或者再往後說，哪怕就是地方土地財政問題，是每一個城市，在城市化的進程中都必須經歷的一個階段。

分稅制改革，讓初期地方財政的重要比例只能來自於土地。

地方是在通過出讓土地使用權完成城市的資本原始積累，以此推動整個城市化和工業化的進程。

幾乎所有的城市都是從這條路上走過來的。

我們看，現在北上深這些一線城市的房地產權重還是要遠低於國內平均水平，甚至低於美國平均水平。

但是，在早期，比如深圳也是通過賣地，實現原始積累，去支撐城市化的進程，去支撐經濟的升級和轉型。

這條路，一線城市已經走到中後期，甚至個別城市已經完成了城市轉型。

所以，我們看到了他們的地方財政和地方債問題，就並未如此嚴重。甚至，對房地產和土地的依賴程度也並未如此倚重。

但是，這條路上的二線城市，也只是走了一半而已。它們的城市才剛剛開始擴張，它們的地鐵才剛剛開始修建，人口的湧入和聚集才剛剛開始……

錢從哪裡來？

從債務中來，從土地里來！

最終，呈現給我們的就是——

二線城市的地方財政問題最嚴重，二線城市對於房地產的依賴度最高！

4

現在我們再次回過頭來，看這些問題會發現——

其實，說實話，也還好。

這只是城市化進程中的一個階段罷了，完全沒有必要以此來判斷房地產是否安全，房價是否安全。

對待我們的房價，看這些所謂驚悚的債務數據，還不如記住兩句話——

我們是一個擁有14億人口，但城鎮化率卻只有58%的國家。

所有的問題，在發展面前，都不是問題。

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