2019年，中國房地產市場確定的10大趨勢

來源：大偉看樓市（zdw123zdw123zdw），作者：張大偉；轉載已獲得授權，不代表鳳凰網房產觀點

還有2天就到12月，還有32天就到2019年，2018年不論如何撲騰，樓市已成定局。全年銷售額14.5萬億左右，銷售面積在17億平米左右。

銷售額大約上漲10%，銷售面積基本持平。

難以避免的是，各路大神又要開始這年會那年會、聯盟那聯盟的預測房地產市場。雖然從來不靠譜，但樂此不疲。回顧2017年底最2018年的預測，錯的最不要臉的當然就是居然有人預測房地產稅2018年落地。

筆者也挑選了一些相對不容易被打臉的方向預測預測：2019年樓市會如何？

1：政策底部已經出現，市場底部何時出現未知！

11月整體看，房地產政策基本平穩，相比之前頻繁收緊，11月房地產政策面最大的特點是收緊約束性政策銳減。截止上周末，11月來，各種房地產調控政策合計僅20次，相比之前平均單月40次明顯減少。

11月樓市政策明顯減少，只有蘇州一地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調控政策發布。大部分調控都是重申之前的調控政策，針對房地產調控內容基本以落實之前政策為主。

從全國看，嚴格落地之前的調控政策，整體市場已經出現平穩表現，部分城市房價開始明顯調整。

市場漲幅明顯放緩，是約束性政策減少的最主要原因，樓市告別高燒，房地產調控再收緊加碼的市場基礎不存在。

中原地產研究中心統計數據顯示：金九銀十成色不足，大部分熱點城市成交均出現了環比的下行。20個熱點城市合計成交1448萬平米，環比下調了11%。

一二線熱點城市庫存出現了上升的現象，最典型的北京累計庫存增加超過萬套。

2018年是歷史房地產調控政策次數最多的一年，各地樓市政策力度從執行情況看，已經最嚴格。

2：房地產民企思考如何活下去，非民企拿地佔主流

從住宅類土地成交結構看，2018年高總價地塊基本全部非民獲得，這也就是2019年的趨勢。

3：2017-2018年是發愁如何買房，2019年將是如何退房

最近各地房鬧爆發，房鬧們的最大理由都是買房時的雙合同：

在2016-2017年，全國各地特別是二三線城市，因為限價嚴格，市場供應量不足，很多開發商想出的辦法就是雙合同：

什麼是雙合同？用人話說就是：在政府「限價」「限簽」雙重壓力下，開發商為了能夠說出價賣房，使用的一種違規行為。

打個比方：為了控制房價上漲，相關部門要求，某某地塊的樓盤，網簽價格不能高於2.8萬/平米，然而多數樓盤已經賣到了42000元/平米-48000元/平米。這個時候怎麼辦呢？開發商就想出了「雙合同」的辦法。簽一份「購房合同」均價為2.7萬/平米，再簽一份「裝修合同」，均價為2萬/平米。而購房合同就用於網簽備案。這樣一來，它就在沒有超過相關部門規定的價格了，也就能順利備案了。

但這個必然是有風險的，而最大的風險就來自的確的違規的，如果房價上漲還好，現在出現了不漲或者下調，很多購房者就開始用這個做借口開始房鬧。

4：地王售價與地價倒掛將普遍出現

當時拿地價格是按照預期計算的，而樓市因為各種調控政策影響，出現了降溫降價，這種情況下，降價入市難免。

這個不是個案，從全國看，南京、廈門等城市已經出現一批虧本入市項目。這些城市的主要特點都是2017年周圍一波高價地。而當下房價都出現了調整。包括北京等城市也已經出現了部分限競房項目，因為對銷售速度過於樂觀，出現了實際虧損的現象。

從趨勢看，樓市調整才剛剛開始，如果政策不變，沒有救市政策出現，後續虧損項目可能會更多。

當然，對於地王項目來說，部分項目初期低價入市的項目屬於全盤相對位置較差，容積率較高的部分房源，而且後續的市場變化不確定，所以是不是全盤虧損很難說。對於樓市來說，現金流比利潤更關鍵的時代到來了

5：資金價格逐漸降低，開發商融資難有所緩解

27日，12家房企發布公告，披露其近期融資計劃或公告票據上市發行。累計規模約接近300億。截至11月來，全國多家房地產公司密集獲准發行大額融資。合計數額已經超過1000億。融資最困難的時候已經過去，所以最近土地市場又開始出現了拿地集中的現象。

6：租賃企業將大量倒閉

長租公寓模式，其實對於中介企業來說，就是把原來簡單的中介費+差價模式，變成了投資者。雖然也存在跑路的可能性，非常非常低。改建、裝修後的房源，必須符合空氣質量相關要求。

長租公寓類的企業，在北京上海等城市佔比市場份額已經超過20%，如果計算二房東之類的同樣模式交易，當下市場，已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。

這種情況下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監管力度。

7：2018年是轉折點，2019年是小年

2018年1月份，萬科實實現合同銷售金額679.8億元，同比增加41.27%。2017年刷新歷史的記錄給了很多企業大量結轉的機會。2018年從銷售額看，依然可以沖高，但已經連續2個月出現同比下調。

樓市單月成交連續2個月同比下調，金九銀十退燒，樓市接近拐點

2018年統計局公布的1-10月房地產數據顯示，整體樓市依然處於高位，但金九銀十市場退燒，成色不足。多項數據漲幅放緩，出現逐漸平穩的趨勢。從全國數據看，東部與東北同比銷售面積下調。全國累計的2.2%的銷售面積上漲是最近半年的最低點。

8：2018-2019年房屋質量歷史最差

所有的房地產企業都強調快周轉，雖然快周轉並不必然出現問題，但從概率角度看，快周轉下，各種質量問題的爆發概率更是越來越高。

而且有很多企業快周轉+全員跟投，這種情況下，很多破壞基本事物規律的快周轉出現了。這些房屋質量問題非常嚴重。而且從市場佔比看，越來越高。

限價的惡果。很多人說，限價下，開發商也賺錢啊。其實邏輯不是這樣的，因為限價，導致開發商感覺自己虧了，而且最大的問題是大部分開發商不擔憂銷售問題，這種情況下，一房難求，房子蓋的太好反應不到市場價格上。

土地價格與銷售價差越來越小。2016-2017年地王集中，而在2018年上市銷售的時候很多企業發現，地價與房價接近，這種情況下，只能嚴控建安成本了。

當然也有人說，建安成本佔比不高，控制意義不大，對於很多接近虧損或者已經虧損的項目來說，任何成本都會收緊。

建材成本明顯上漲。這是一個最大的問題，很多開發商的建設量是外包、分包，但對於建築商來說，也面臨巨大的成本壓力：當然，總結一下，2018年很多糾紛是雙合同，而到了2019年收房質量問題將是比賣房更難解決的難題。

9：什麼時候抄底？

抄底的意義就是要跌過的地方，慣例看，跌過的或者多年不漲的地方漲起來更快，沒跌過的或者剛漲過的地方談不上抄底，

2019年是供應大年，2018年大部分城市都在上漲，過去幾年的小周期已經紊亂。未來市場最容易有起色的肯定是北京及環京，另外包括廈門這些城市。什麼時候這些地方見底了，其他區域市場才有見底的可能性。

10：重申一下，預測房地產的都是騙子，全國本來不就不存在一個漲跌就能形容的共性市場，網簽數據都是假的，這種情況下，唯一確定的是樓市發展看政策，短期看政策長期還是看政策。

看人口？看土地？不存在，三四線無數人口凈流出的城市房價漲的如何如荼。歸根結底還是回歸城市圈，預測趕不上政策變。

不確定的政策下，你能確定的就是未來投資更謹慎，選擇核心城市圈，選擇城市的核心。

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