瘋狂土拍，北京一天成交300億！釋放了什麼信號？

（蜜姐夫）江湖日報：近日，地產江湖風雲再起，各路房企齊聚帝都，九大門派欲爭奪年末的13宗土地，擴大門派版圖，史稱「九大門派帝都論劍」。

11月26號，北京當天出讓位於大興、房山、延慶、昌平、順義、密雲六個區的13個地塊，最終12宗成交，只有1宗流拍。

同時，出讓金額達316.46億，為2018年年度最高，也是北京歷史年度最高，出讓土地總數也是歷史最高。

本著新聞字數越少事情越大的基本原則，具體土拍的過程我們不細說，拋開表象看本質，背後究竟釋放了什麼信號，意味著有哪些變化。

壹

土地溢價率的變化

雖然本次出讓金額為史上最高，但出讓地塊也打破歷史，12宗成交的土地中，溢價率是一個很值得深思的事情。

丰台的一個地塊溢價率49.3%，本次土拍最高溢價率

順義其中一個地塊溢價為1.56%

延慶的一個地塊溢價率為0.5%

昌平的一個地塊溢價率為1%

房山的一個地塊溢價率為2%

其他地塊的溢價率基本在20%左右。

今年1-10月份，北京土地出讓的平均溢價率在12%.8，本次的出讓土地溢價率稍微上升，在目前的市場行情下，土地市場略有回溫。

這個信號也說明房企經過1-10月份的沉寂後，對北京這樣的一線城市的後期市場看好。同時也給沉悶已久的北京市場帶來了一絲活力。

房企名單的變化

九大房企分別是中鐵諾德、中鐵置業、新城控股、金茂、首開+金地+華潤+平安聯合體、華髮。

這個房企名單，也很有意思。

國內排名前十的房企一個都沒看到，本次土拍都沒參與，而一些原來不那麼激進的二三線地產公司，反而在這個階段對一線的興趣比較大，比如本次參與北京土拍的華髮，是珠海當地的龍頭企業，在本次拍賣的5個地塊都有報名，並成功拿下一個地塊。

其他參與土拍的多數是國企央企。

最終成交的優質地塊都被國家隊收入囊中。某種程度上來說，國家隊的入場，也代表了國家對於市場的態度，穩定市場預期。

十大房企的沉默，除了已有土地儲備足夠多之外，也有自身資金的壓力。

國內融資困難，海外融資利率高居不下，完全沒有必要盲目拿地加大自身資金風險。比如恆大近期發行的海外融資5.9億美元的優先票據，融資利率達到了13%。

種種跡象表明，市場上面開發商採取的促銷打折或降價的方式越來越多，部分開發商對於19年的預期也不再以高增長為目標，而是降槓桿，降負債，加大回款為第一要務。

土地出讓規則的變化

本次土地出讓規則發生變化，新規允許房企可以聯合競地「土拍共有保證金」。

其目的也比較明顯，信貸規模持續收緊的前提下，除了國企還可以獲得利率比較低的貸款外，其他企業很難單獨在一線拿地，即便是頭部房企也是如此。

同時因為北京全年11個地塊的流拍，土拍市場也需要重新點燃熱度，提振開發商對土地的熱情。

共有保證金的模式，可以適當降低單個開發商的拿地壓力，同時也降低持有周期中資金鏈緊張的風險。

比如近期小米和華潤聯合拿地，就是採用的這種方式。

土地出讓規模的變化

本次的出讓結果，13宗出讓，12宗成交。一直以來，供應量的高低也某種程度上影響著房價的走勢。

年末北京大量供應土地，除了帶給市場活力外，同時也從源頭上加大供應量，對於北京的樓市來說也會起到穩定市場價格的作用。

跑馬圈地、坐地摟錢的開發模式，徹底成為過去。

貳

冷靜至今的北京樓市終於在年末有了一些動作，拋開其中的種種原因，最終的目的是刺激市場的活力，但是這不得不讓我們聯想到一個詞「救市」。

歷史上多次的救市都是發生在市場已經進入下行周期的時候。

目前的樓市在經過1年多的調控後，雖然價格比較穩定，但成交量已經大幅下滑，接下來的樓市政策，市場將會十分敏感。

咱們再看一則北京樓市的消息

北京丰台的某個項目，緊鄰10號線地鐵，標準的地鐵房，優質新盤，銷售單價為66000/㎡。

這本來是四環內的優質項目，在北京公布的政策中，四環內不再供應新的土地。這個註定會絕版的新盤，第一批350套房源在開盤十多天後，依然還有房源沒有賣完，這個現象很反常。

另外根據中原地產提供的數據，到目前為止，有29個「限房價競地價」的商品房入市，總共約17000套，已經網簽的只有3000多套，網簽率僅18%。

中原地產披露，在接下來2019年的北京限競房的供應，供應總量接近4萬套，大量的新盤入市，唯一的競爭就是價格。

如果房企打價格戰，很有可能會出現一些項目大幅降價，從而衝擊二手房。

根據數據，2016年北京二手房的成交量是新房的4.6倍，2017年是3.3倍，2018年隨著共有產權和限競房的入市，成交量或許會更低。

再加上北京的913公積金政策的重大影響，10月份的二手房成交量繼續下滑嚴重，根據我愛我家的數據，10月北京往前8879套，環比9月減少41.9%,近乎腰斬。

而新房的集中入市同樣會衝擊二手房市場。更新的房齡，更方便的貸款方式，更低的首付比例，剛需們必然會被新房分流。

如果新房降價，二手房的房價也勢必走弱。剛需被新房分流的越多，二手房業主的可選擇性就會越少，由此會引發的連鎖反應值得思考。

以上種種情況綜合來說，整體上樓市對房價的預期已經發生變化。只漲不跌的狀況已經得到控制，市場的流動性變慢，周期拉長，關注度也在下降。

一些新的調控政策也表明，防止大幅上漲的同時，防止大跌的政策接下來也會成為主流，這在深圳近期的政策中得到體現。

調控的效果已經顯現，這或許是另一種「救市」的方法。

叄

房地產行業洗牌的意味越來越強。

活下去會成為接下來開發商的最要緊的事。從此次土拍十大房企集體沉默的情況來看，土地為王的戰略發生根本性變化，現金為王的時代到來。

分析最近樓市的動態，總結成兩個字就是「探底」。國家在探開發商的底，開發商在探購房人的底，購房人在探市場的底，市場在探政策的底。

包括深圳近期對房價採取15%的熔斷機制和廈門出售的新盤價低於拿地價格的事件，都在說明市場的底部逐步顯現。

可以預測下，年底之前或許會看到明確的政策出台，給樓市做一個階段性的總結，我們拭目以待。

肆

最近對於樓市的動態很低調，但發生的事並不小，也經常和一些業內人士探討一些走向可能性。因為種種原因，有些東西是不能說的太多，也讓我很是鬱悶。

乾貨類的文章或許有些枯燥，但這都是代表了一線市場的真實反饋，足以給買房或關注房產的人一些參考和方向，剛需在這個階段可以密切關注樓市走向，或許會出現上車的機會。

可以確定的是，這個大周期的房地產的紅利已經消失。

通過買房躍升階層的機會和可能性，在這一輪房價大板塊輪動中，消失殆盡，未來房地產將是更細分更專業的市場，大家更關注價值而不是價格，專註於投資而不是投機。

房地產的草莽時代，正式結束。

來源：蜜財經

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