滯銷？「熔斷」？很微妙，樓市正在起變化

來源：中國經濟網

樓市無小事，這片神奇的市場從來都不缺新聞。

這不，最近這一周，牽動不少人敏感神經的新聞就接二連三。這邊，北京四環以里的稀缺樓盤竟然離奇賣不動了；那邊，深圳對房價漲跌超15%設立備案制度；還有，房價曾一路領先的廈門開發商「割肉」賣樓……

這一樁樁，一件件，哪個是真，哪個是假，又蘊藏了哪些信息？還是一起去「一探究竟」吧！

現象一

是的，你沒看錯！北京四環內房子竟滯銷

北京樓市是房地產市場的「帶頭大哥」，走勢具有風向標意義。「日光碟」甚至是「夜光碟」都不在話下。

而這一次，事情正在起變化。

近日，北京市丰台區某項目，緊鄰地鐵10號線，銷售限價為每平米66000元左右，但首批300多套房源開盤10天後，仍然沒賣完。

如果這是北京遠郊區域的樓盤，尚可理解。這次的樓盤，可是「號稱」北京四環以內的稀缺房源。事情就值得回味了。

去年，為緩解北京核心城區的土地資源緊張狀況，北京市規劃國土委就明確四環內嚴控新增建設用地。也就是說，不僅近年來四環以里已鮮有新房項目，未來也不會新增住宅供地指標了。

可正是這樣奇貨可居的地段，房子也滯銷了。

現象二

割肉甩賣！廈門開發商低於拿地價賣房

一年前，廈門樓市激進程度震驚全國，閩系開發商和廈門高房價成為標誌。

一年後，風水輪轉。廈門某開發商竟然以低於拿地價的價格割肉甩賣精裝修住宅。賣一套虧上百萬元，只見過打折促銷的，沒見過虧本賣樓的。

近日，市場消息顯示，廈門某精裝樓盤推出特價房源，單價僅2.8萬元一平米，比「樓板價」還便宜了1451元每平米，而該項目在廈門網上房地產上顯示的擬售價格在41244 元一平米左右。

「樓板價」就是一平方米的房子要分攤的土地成本。一個精裝修的樓盤在開發過程中，開發商除了要支付地價，還要承擔建造成本、裝修成本、園林建設成本，還要支付員工工資、銀行利息和各種稅賦。因此，正常的售價往往比「樓板價」高很多，在二線城市裡接近翻倍，在一線城市裡也會高出50%以上。廈門該開發商斷腕求生，恐怕是樓市嚴控之下現金流出了嚴重問題，只能快速處理了。

現象三

網傳深圳房市要搞「熔斷」，真相是……

近期，關於深圳房市的傳言很多，前些天滿屏還在刷「深圳斷供潮」「深圳7折拍賣房」，這廂又傳出一則重磅消息：「深圳房地產監管新規徵求意見：上漲或下跌不得超過15%！」看來為了穩定市場，深圳要學股市搞「熔斷」。

不過，隨後就有闢謠消息傳出，表示這是誤讀，是誤解。深圳只是徵求意見而已，而且是說調整幅度超過15%的要備案，並不是限制價格漲跌。但網上依舊炸開了鍋，畢竟無論漲跌，這個15%似乎就是當地政府的態度了。

深圳的房價，曾經在全國一騎絕塵，一套普通房屋的單價就有六七萬元。而如今，政策由以前的全力防止上漲，到現在的「兩頭調控」，令人有「不知今夕何夕」之嘆。

現象四

南京新房、二手房兩級分化明顯

新房市場，從去化情況可以看出，一二手房倒掛明顯的樓盤開盤即售罄。比如佳兆業，即使戶型更改，與前期有所不同，但仍受到買房人的追捧，開盤4個小時全部售罄！其餘的，感覺占不到什麼便宜的盤，沒有日光，成為常態。

二手房市場呢，據鏈家數據顯示，目前南京二手房成交均價為31030元/平方米，環比下滑0.1%。新增掛牌價環比下滑2.1%。從數據上看，成交均價趨於穩定。但是，成交量減少。

看似紛繁複雜，其實這些表象背後，隱藏著房地產市場正在發生變化的重要信號。

信號一、房地產市場只漲不跌預期已改變

一線城市新盤滯銷，二線熱點城市割肉賣房，地方政府設立房價漲跌報備制度……種種跡象表明，無論是購房者，還是開發商，包括地方政府，對房地產市場只漲不跌的預期正在改變。

因此，我們看到，整個樓市的流動性在變慢，交易周期在拉長，市場關注度也在下降。

一個好的調控，首先要改變的是人們的單邊預期。從這個意義上說，此次調控的確值得點贊。

信號二、地方政府樓市政策出現「兩頭調控」傾向

所謂「兩頭調控」，就是既防止漲，又要防止跌，特別是防止大跌。

本輪調控，是在一二三四五六七八線城市樓市普漲的背景下出台的。當是時也，調控的主要目標，就是防止房價大漲。而如今，隨著預期的改變，一些地方政府在政策考量上把漲、跌都納入進來，漲，不行，大跌，也不行。隨著房地產市場的進一步下行，相關的傾向可能會更加鮮明。

其實，中央的調控，目的也是為了維護房地產市場平穩健康發展。何為平穩？大漲大跌，都是不平穩。

信號三、政策效應走向顯現，房地產市場將平穩運行

房地產市場的變化，與從中央到地方的持續調控密不可分。分類調控、因城施策等多種調控政策力度不減，一些地方還推出了「限購、限售、限價、限商、限貸」等綜合性政策措施，遏制了房價快速上升的苗頭，政策效應不斷顯現，樓市虛火幾已熄滅。

在未來一段時間內，只要各級政府繼續不放鬆調控政策，房地產市場的平穩運行將成為大概率事件。

當然，在這種情況下，對於個別地方的樓市有可能出現的「異動」苗頭，各級政府還需要保持高度敏感，堵死炒作漏洞，堅決落實「房住不炒」的定位。

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